La fiscalidad y la falta de suelo agravan la crisis de acceso a la vivienda
Observatorio Económico de la Universidad Francisco de Vitoria (UFV) ha presentado su último informe sobre el mercado de la vivienda en España, en el que alerta de que la política fiscal actual, la falta de suelo y la regulación excesiva están agravando la crisis de acceso a la vivienda.
Donde está el mayor y menor precio de compraventa de vivienda en 2024
El estudio analiza la evolución de precios, la situación de oferta y demanda y propone una batería de medidas para reequilibrar el mercado a medio y largo plazo.
Según el Observatorio, la escasez de suelo urbanizable, la complejidad administrativa y una de las fiscalidades más altas de la UE se han convertido en los principales factores que frenan la construcción y encarecen la vivienda.
“No se resolverá el problema de la vivienda hasta que la política fiscal deje de penalizar la oferta”, ha apuntado en un comunicado José María Rotellar, director del Observatorio Económico de la UFV.
El análisis destaca que España mantiene un ciclo inmobiliario distinto al del entorno europeo, con un fuerte incremento de precios desde 2023 impulsado por una demanda elevada y una oferta insuficiente.
Entre las causas, el informe cita la fuerte demanda extranjera —que representa el 14,6 por ciento de las compras totales—, la baja tasa de endeudamiento de los hogares (43,9 % del PIB) y la percepción de la vivienda como activo refugio frente a la inflación.
Por el lado de la oferta, el Observatorio señala tres elementos clave que limitan el desarrollo de nuevas promociones la escasez de suelo disponible, la complejidad regulatoria y una carga tributaria elevada, que encarece tanto la compra como el alquiler y reduce la rentabilidad de los proyectos inmobiliarios.
El informe señala que España se sitúa entre los países con mayor fiscalidad sobre la vivienda en Europa, con un tipo marginal efectivo del 30,3 por ciento sobre vivienda en propiedad, frente al 9,7 % de la OCDE y el 6,5 % de la UE. En el caso del alquiler, el tipo marginal alcanza el 44 %, también por encima de la media europea (31 %).
Esta presión fiscal se traduce en un fuerte obstáculo para los compradores.
Según el Observatorio, “un joven que aspire a comprar una vivienda de 300.000 euros debe disponer de entre 18.000 y 30.000 euros adicionales solo para impuestos”, entre IVA o transmisiones patrimoniales, a lo que hay que sumar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, de entre 1.500 y 4.500 euros adicionales.
Medidas propuestas por el Observatorio Económico de la UFV
Para afrontar la crisis de acceso a la vivienda, el Observatorio ha recomendado un conjunto de medidas estructurales orientadas a reactivar la oferta y mejorar la eficiencia del mercado:
- Liberalizar suelo para ampliar oferta. Aumentar la disponibilidad de suelo urbanizable para poner en marcha nuevas promociones y contener los precios vía oferta.
- Reducir burocracia y plazos. Simplificar trámites y licencias hasta el mínimo imprescindible para agilizar el inicio y la entrega de viviendas.
- Revisar la normativa medioambiental. Adecuar requisitos para evitar retrasos de 2–3 años no justificados y compatibilizar sostenibilidad con acceso a vivienda.
- Impulsar el tamaño del sector promotor. Fomentar un marco que permita a las compañías ganar escala, aprovechar economías de tamaño y atraer inversión internacional.
- Evaluar el impacto de controles de precios y cuotas. Analizar medidas intervencionistas que puedan expulsar oferta del alquiler y tensionar la compra en un contexto de escasez.
- Actualizar parámetros urbanísticos. Eliminar límites de alturas y de densidad no ajustados a la demanda y optimizar el diseño urbano para no drenar suelo en viales sobredimensionados.
- Refuerzo de la seguridad jurídica. Reforma normativa contra la ocupación ilegal que permita recuperación inmediata de viviendas y mejore la oferta de alquiler.
- Revisión fiscal de la vivienda. Considerar reducciones o eliminación de impuestos (TPO al 0% en vivienda habitual; tipo cero de IVA previa autorización UE) tras liberalizar suelo y recortar burocracia, evitando que el ahorro se traslade a precios por falta de oferta.
- Marco equilibrado pro-acceso. Orientar la regulación a facilitar la compra—especialmente a jóvenes y clase media—, reduciendo cargas y evitando barreras que hoy impiden el acceso en un entorno de precios tensionados.
En palabras de Rotellar, “la combinación de voracidad fiscal, trabas urbanísticas y regulación intervencionista está expulsando del mercado a los jóvenes y a la clase media. La vivienda se ha convertido en un bien inaccesible no por falta de demanda, sino por las barreras que impiden aumentar la oferta”.
El Observatorio concluye que solo un marco normativo estable, una reducción sustancial de la carga fiscal y una mayor disponibilidad de suelo permitirán aliviar la presión sobre los precios y garantizar un acceso más equitativo a la vivienda.
