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TRIBUNA / Urbanismo y la acción pública

Saturio Hernández de Marco, abogado y secretario de primera categoria de Administración Local, incide en este artículo de opinión en el desorganizado status del urbanismo en la ciudad de Soria, llegado al limite en el intento de permuta de la promoción de viviendas Los Pajaritos II, sobre el que hay muchas preguntas que contesta en esta tribuna.

TRIBUNA / Urbanismo y la acción pública

El claro y evidente desorganizado status del urbanismo en Soria se plasma de modo claro por las distintas Tribunas y artículos en este digital y en otros.

Pero el summun es un intento de permuta que es cualquier cosa, menos permuta y que no puede servir de nada, más que el entretener al personal. Y además eso se resuelve con reales decisiones, no con melifluas medidas de la nada.

Heraldo de Soria el 23-4-23 publica, por noticia de Víctor F. Moreno y José Sosa “La parcela de Las Ánimas que se permutará por la quinta planta de Los Pajaritos vale 267.976 EUROS, el informe técnico del Ayuntamiento de Soria da luz verde al cambio por la quinta planta del polémico edificio de Pajaritos II y valora en 276.654 euros el solar contiguo”. Con esto se dice que se “arreglaría” eso de la quinta planta, pero se presenta la duda racional:

-cómo se articula ese hecho, si no hay aprobado el hecho de la modificación puntual que regularice esa ilegal construcción. Y construcción terminada, aun después de haber sido paralizada.

-cuánto tiempo estará la zozobra en los ciudadanos/as.

-se ha solicitado a la empresa por los particulares que se hayan relacionado con la empresa sobre esa quinta planta la devolución de todo el dinero entregado, que tiene que estar avalado y que no se puede disponer si no es para pagar una construcción, que no se puede pagar por ser ilegal.

-cuándo se llegarán a hipotecar esas viviendas de quinta planta y cuándo se hará la declaración de obra nueva y división horizontal.

-cuándo se aprobará la nueva ejecución de obra, con nuevo proyecto, o proyecto modificado si no existe base normativa alguna que sólo existirá cuando se apruebe la modificación puntual.

-cuándo ocuparan esas viviendas sus presuntos compradores.

-cuándo se aprobará y formalizará la declaración de obra nueve y división horizontal del bloque o de los bloques, si no hay base normativa, por ahora, y no hay acuerdo aprobando el proyecto nuevo.

-Por cierto: Cómo se dice que hay permuta, si los dos bienes son de la misma empresa, pues dice la noticia que las parcelas se compraron por la empresa de los Pajaritos II en unos 400000 EUROS, y la noticia dice literalmente transcrito lo siguiente”Entre las consideraciones hay que señalar que la firma Domus Nebrija adquirió la parcela de Las Ánimas hace dos años a dos particulares por un precio que superó los 400.000 euros. La operación urbanística posterior deja el valor en 267.976 euros, según la ‘tasación’ de los técnicos municipales, si bien hay que añadir los derechos en Pajaritos II sobre la polémica quinta planta que deja una altura más y 7 viviendas, con un precio total que al final parece que superaría con creces la inversión inicial en San Pelegrín…”.

-Y qué, el expediente de restauración de la legalidad y sanción qué; se queda en nada o en menos que nada; no se olvide que eso no está en manos del Ayuntamiento.

El 3.3.2023, Tribuna en el Mirón, de R. Paramo indicaba, “Lo público es público o debiera serlo”, con prosa fina y muy incisiva señala que si lo público, lo es, debe ser protegido y a esos efectos una actuación de querer, e indebidamente, legalizar lo ilegalizable, por mucho que no sea recurrido el acto o la decisión la zozobra e incertidumbre sigue existiendo, por ser lo público, público aunque se quiera o se quisiera regalar.

Es por ello que el cumplimiento de los deberes urbanísticos, el control de eso, es esencial, se quiera articular o diluir para solventar nada y para proteger nada, y si no, no nos olvidemos del diluido y gaseoso convenio ese del 2006, que no está articulado, ni se podrá, ni se generan derechos de tipo o naturaleza alguna, como se ha expuesto en anteriores Tribunas y otros digitales, escribiendo sobre el Cerro de los Moros.

Es por ello que el ejercicio de la acción pública urbanística es un habitual del actuar cotidiano y de los hechos que van pasando.

Si bien, y nos quedamos cortos, y se quedan cortos, o muy cortos los que achacan a esos titulares de poderes públicos de concejales/as y a titulares a más altura que debiera hacer algo positivo, que nunca van a hacer para el interés general, y eso lo expresa Del Rio en Tribuna de “Circo gratuito en Soria”, el Mirón 22.4.2023.

El 17.4.2023 publica el Mirón una noticia sobre los afectados y la misma venía a decir que con los antecedentes, y con unas manifiestas contradicciones, incertidumbres, y ausencia de información “¿Qué futuro nos espera? ¿En qué punto están nuestras casas?. "Desconocemos si alguien sabe que, detrás de este esperpento que parece no importar a nadie, hay personas afectadas que llevan mucho tiempo anhelando que se les entregue su vivienda, que cada vez se va demorando más y más sin un final a la vista, y que se les están desvaneciendo todas las ilusiones puestas en iniciar sus nuevas vidas", han subrayado en un comunicado. Estamos hablando de muchas familias que se han visto de golpe y sin previsión atrapadas en esta situación. Familias que esperaban tener una nueva vivienda, y que se han visto obligadas, por ausencia de información de lo que estaba pasando, a dejar la suya anterior sin un nuevo lugar que habitar. Algunas habían vendido ya sus anteriores residencias. Otras no han podido renovar sus contratos de alquiler. Parte han tenido que volver a vivir con sus padres o familiares. Las más se han tenido que buscar la vida para poder dormir bajo un techo. Si bien la manera de obrar de la constructora es más que cuestionable, y habrá técnicos cualificados para dictaminar y sancionar si se han cometido ilegalidades, también parece que al Ayuntamiento no le preocupa tal situación, pasándose la bola unos a otros y demorando por casi más de un año una solución, utilizando este hecho como arma electoral para hacer campaña, y sin importar a quién se lleven por delante en el fuego cruzado. Esta situación es ya insostenible”.

Pero habría de preguntarse, no es como dicen, no se han entregado, no se han podido entregar las casas-viviendas, pues no tienen licencia de primera ocupación o similar, no han configurado-formalizado la venta en escritura, no tienen hipoteca, no han registrado nada a su nombre en el registro de la propiedad, y ahora dicen que el retraso es inasumible o similar, de algo en que no les ha importado participar, si hubiera sido más atentos a los datos. Y eso es perjudicial para los que, ahora, se quejan sin un motivo ajeno a su voluntad, eso es “soria ya-casi”, en expresión acertadísima de Mario González, en reciente tribuna.

Es el Cerro, es la quinta planta, es el embudo embudado del Espolón, son los fondos de saco contra la fluidez de tráfico, son modificaciones puntuales en trámite, es el adoquinado indiscriminado y ejecutado contra la más elemental cordura y que va contra el libre y sencillo deambular de asentados/as en Soria, y de los visitantes ya no sólo con diversidad funcional, sino que también anden sin problemas, es en definitiva el partir la ciudad para ir de un sitio a otro.

Es decir, qué puede pensar quien, en hipótesis, haya pre-comprado una vivienda o un ático en los Pajaritos II, piense el mismo que hará la escritura de compra, constituirá la hipoteca, la inscribirá, previa inscripción del edificio en el Registro de la Propiedad, cuando algún día le den licencia a la Empresa para construir las viviendas en cinco plantas, no en Cuatro como ahora dice el acuerdo de Junta de Gobierno de 27-5-2022.

Y con ese acuerdo municipal, futuro, la empresa formalizará el acuerdo, aunque se recurriera, para inscribirlo en el registro de la propiedad.

Y siempre que, por ahora, no exista ese acuerdo de ejecución de cinco plantas y parece, sólo pa que no existe.

Piense, por ejemplo y si quiere, ese comprador ya titular de la vivienda o del ático, que ya es su domicilio, allí vive, y que sabe que eso nace de un acto ilegal, se dice por la ciudad, del constructor, -para eso, el expediente de restauración de la legalidad, que indica alguien que se resolverá con una mera multa-, y podrá pensar que no se va a hacer nada y nadie va a demoler eso.

Pero, como todo puede pasar, la acción pública urbanística puede llevar a esa persona, que ha pasado por esos tramos, a un dilema de zozobra incuestionable de la pérdida del valor económico del bien, incluso aunque no se demoliera, vaya uno a saber en qué tiempo.

El Mundo el 18-3-2023 informa por Ángela Martialy que la Fiscalía del Tribunal Constitucional apoya demoler (el complejo turístico de) la Isla de Valdecañas”, y señala que no existe vulneración de derechos constitucionales de tipo o naturaleza alguna y pide la d del recurso de la Junta de Extremadura. Y además la Fiscalía indica que el “quebranto económico no es causa para no derribar ValdeCañas”, dice el periódico Hoy de 21.3.2023 y  escribe Ángela Murillo.

Esta situación se deriva de la autorización para construir en esa zona, luego declarada ilegal, y demolible.

Qué pasará, el tiempo lo dirá, pero la cuestión no es sólo esa.

La cuestión es que, aunque no se demuela, la disminución de valor económico de lo edificado es ostensible, notoria y evidente,  pero es demolible: y eso demolible lo ha dicho el Supremo. Y no se nos diga que es otro supuesto, y que, en éste, eso no será así; veremos.

Y por cierto no existe protección a los consumidores, legalizando una obra ilegal de un constructor privado; defender esa tesis es claro una defensa del constructor para que gane un poco más de lo ya obtenido. Y los ciudadanos tienen el derecho al reintegro con intereses de las cantidades, que han de estar avaladas.

Y eso no es cumplir la legalidad, que es lo que le corresponde-correspondería al Ayuntamiento, pero rige el principio ultraliberal de dejar hacer, dejar pasar, diga lo que diga la norma.

Puede servir, la acción pública, para anular un Estudio de Detalle o un Plan Parcial o una modificación puntual de Plan General por no tener el informe de género, o no tener nada, o ser poco detallado un estudio económico-financiero de la viabilidad de la actuación -es decir de dónde van a sacar u obtener el dinero para la urbanización de la ejecución, no puede ser sólo de la venta de una ejecución posterior a la terminación de la urbanización-, o un estudio de tráfico, sólo configurado con fondos de saco que van contra la obligada circulación fluida de las vías urbanas: algo esencial en el planeamiento urbanístico.

 O puede servir para declarar ilegal una quinta planta, por mucho que se haya dicho, por teléfono -parece-, que eso se “arregla después de las elecciones”, y, para eso, parece, que se ha aprobado e inicialmente una modificación puntual con una permuta y su edificabilidad que se traspasa para configurar la cobertura de esa quinta planta, encofrada, aun con paralización en ejecución de esa quinta planta; que termina con esa totalidad encofrada de la quinta planta después de la orden de paralización, y que se ha señalado por eso, parece, que con una multa sería suficiente.

En Castilla y León la Ley autonómica y su Decreto de desarrollo configuran la acción urbanística con esta regulación:

Artículo 150 Acción pública

  1. Será pública la acción para exigir ante los órganos administrativos y los Tribunales Contencioso-Administrativos la observancia de la legislación urbanística y de los Planes, Programas, Proyectos, Normas y Ordenanzas.
  2. Si dicha acción está motivada por la ejecución de obras que se consideren ilegales, podrá ejercitarse durante la ejecución de las mismas y hasta el transcurso de los plazos establecidos para la adopción de las medidas de protección de la legalidad urbanística.

Véanse los artículos 10 y 365 del Decreto 22/2004, 29 enero, Reglamento de Urbanismo («B.O.C.L.» 2 febrero).

Es cierto que si se empieza a hablar de cuestiones como la presente, el comentario es largo, lo siento, pero es que hacer afirmaciones categóricas sobre estos asuntos puede ser una petición de principio o quedarnos en “tal o cual concejal debe leer”, cuando eso de “debe leer” y no “debe de leer”, afirmaciones bien distintas y de contendido diferente, no se puede atribuir como “obligación”, ya que se olvida, quien o quienes eso piden, que los denominados poderes públicos no responden antes los ciudadanos, eso lo ha recordado una fiscalía, quedando la cuestión en ya decidirán los ciudadanos/as.

Esta situación se refleja con precisión por Mario González, en la Tribuna de 22.3.2023, “el rábano por las hojas”, es decir, simple interpretación libre, no se puede esperar nada de los poderes públicos.

Y volviendo a la acción pública, en ella el interesado es cualquier persona, no tiene por qué tener interés, pero sí ganas, evidentes, porque no le van a contestar, no le van a remitir nada, y tienen la obligación legal, y tienen la finalidad de ser transparente, que, tampoco, lo son y no se sabe muy bien el por qué, pues aunque los procedimientos son lentos, que lo son, tienen un fin, y si mientras tanto vetan la libre disponibilidad de los bienes a los que se han enfrascado de alguna forma en el procedimiento, y por ello se ven minorados en lo que dicen que tienen con difíciles vicisitudes para recuperar lo que pensaban.

El 23.2.2023, pont. J.A. Parada, la sentencia del T.S. de Justicia de Galicia, Sec. II, confirma sentencia del Juzgado de Ourense que había declarado ilegales acuerdos del Ayuntamiento de Ourense y, así, señala:

“…Declarar la nulidad de pleno de derecho de los Acuerdos de la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Ourense adoptados en sesión de 5 de diciembre de 2007, relativos a la concesión, en vía de legalización, de licencias urbanísticas de obra, ocupación, usos, actividad y apertura, en tanto que referidas al subsuelo del espacio libre   … , con todas las consecuencias inherentes a tal declaración, condenando al ayuntamiento y a los codemandados a estar y pasar por esta declaración…”.

El Tribunal Supremo en sentencia de 28-11-2022, pont. Diego Córdoba, señala

La presentación de una solicitud de acceso a la información urbanística obrante en poder de un Ayuntamiento no puede considerarse abusivo por el hecho de que exista un procedimiento de reposición de la legalidad urbanística en curso y tampoco la solicitud de una información sobre las licencias urbanísticas o los títulos habilitantes de la actividad desplegada en un establecimiento concreto y referida a los últimos seis años pueda ser considerada abusiva ni por el espacio temporal que abarca y ni por el volumen de la información comprometido.

Y finalmente tampoco puede considerarse que el acceso a la información con la finalidad de comprobar si han existido infracciones urbanísticas pueda considerarse abusiva. En primer lugar, porque las solicitudes de información pública ejercidas al amparo de la Ley de Transparencia no necesitan estar motivadas, según dispone el art. 17.3 de la Ley de Transparencia. Y ya señalamos en la STS nº 1519/2020, de 12 de noviembre (rec. casación 5239/2019) "la falta de justificación o motivación no podrá, por si sola, fundar la desestimación de la solicitud, de lo que se sigue que la expresión en la solicitud de una justificación basada en intereses "meramente privados", [...] tampoco puede por si sola ser causa del rechazo de la solicitud, …".

Y, en segundo lugar, porque la solicitud de información es conforme con la finalidad que persigue la normativa de transparencia, por cuanto es un medio de control de los actos de otorgamiento de las licencias y autorizaciones urbanísticas, por lo que tiene por finalidad conocer si la actividad pública es conforme a derecho y si la actividad desplegada por los beneficiarios se acomoda a las licencias y autorizaciones concedidas …”.

Es por ello que este ejercicio de la acción  pública, en cualquier caso, es sintomática y debe ser tenida en cuenta y no meramente formalista, pues el ejercicio de la misma, cuando ocurre, o cuando pueda ocurrir, es para determinar una regulación completa de actuaciones, como en el caso de los PAJARITOS II, y para eso se han puesto de relieve las dos sentencias señaladas, ejemplo, seguramente y todo es opinable, -pero no de aquéllos que dicen “yo que veo muchas sentencias, veo esas y sus contrarias”, pero no acreditan nada, porque nada hay-.

Pero todo esto es relativo, pues pueden seguir los acontecimientos como la aprobación inicial por Pleno, parece de 20.3.2023, sobre modificación puntual, a nadie se lo han comunicado y tienen obligación, porque es desde esa notificación desde la que surge el derecho a hacer, nadie parece que haya dado conocimiento de la oposición a la modificación y a la continuación del expediente de restauración, con demolición -no con multita-, nadie ha comunicado el procedimiento, y un largo etcétera de inactividad, que conduce, es posible, al recurso contencioso.

Y a la posible y seguramente inscripción de la demanda en el registro de la propiedad, pues el que adquiera tiene un inexistente concepto de buena fe.

Y, en ese entretanto, no existe tranquilidad, puede estar eso lleno de zozobra, en quien compra algo judicialmente en entredicho, o que pueda estarlo, y seguiría sin adquisición de buena fe presuntamente protectora; pues, por cierto, cómo se va a legalizar algo ya ejecutado, y declarado ilegal, con la única consecuencia que es la de demolición.

Y cómo va a hacerse una permuta, para atribuir la edificabilidad a la edificación, cuando es una empresa privada que adquiere un volumen de edificabilidad de un poder público que lo transmite sin contraprestación pública y publicada y sin valoración obtenida por un procedimiento público, (por ahora), en los términos de la legislación de contratos y de patrimonio de las Administraciones.

Y dado que se atribuye a la empresa una edificabilidad que “puede” servir para cubrir la edificabilidad de la quinta planta, qué es lo que abona la empresa por eso que recibe. No se sabe, curioso, no se ha expresado públicamente.

Ah y todo depende de la modificación que deshomogeiniza la configuración de la zona dando más edificabilidad a quien no la tenía, ni la tiene, pero se le quiere dejar pasar; aquí el dicho ultraliberal del Ayuntamiento de Soria dejar hacer, dejar pasar; bueno hubiera sido que lo hubieran aplicado al adoquinado indiscriminadamente salvaje y mal hecho, y tremendamente resbaladizo, que ataca al sencillo deambular de todas las personas, con dificultades y sin dificultades; es de imaginar que le haya subido la prima al Ayuntamiento del seguro de responsabilidad.

Lo mismo que puede servir para el embudo -embudado- del Paseo del Espolón, 3.3.2023 Tribuna de R. Paramo, “Lo público es público o debiera serlo”.

Y habrá que tener en cuenta que esas parcelas de donde se deriva la edificabilidad que se atribuye o quiere atribuir a la parcela para “intentar” legalizar son públicas, del Ayuntamiento parece, pero adquiridas de … .

Y siendo públicas por qué se priva de edificabilidad para algo que no es de interés general; pues no lo es el que uno particulares haya precomprado algo que no podía, quizá, venderse en esas condiciones, y menos en un edificio de viviendas a desarrollar en cuatro plantas, pero se desarrolla en cinco: y la pregunta es ¿acaso existe algún escrito municipal a la empresa que le base para hace cinco plantas, y terminar el encofrado después de la paralización?: no se cree, pero …”.

El Ayuntamiento tiene que recibir por la permuta un dinero equivalente, o una prestación económica de valor equivalente, debidamente configurada y valorada, y con las altas y bajas en el Inventario municipal y en la contabilidad conforme al Reglamento de Bienes de Entidades Locales y legislación de haciendas locales; y no se olvide el Ayuntamiento los trámites que tiene que hacer por la anulación de modificación de créditos, de cuya información nos enteramos hace poco.

Ah y las hipótesis, hipótesis son hasta que sean realidad jurídica a tratar y, además, enfrentarse para resolver en Ley las mismas si se puede y/o encauzarlas en derecho.

¿Y es hipótesis la participación en la quinta planta de los Pajaritos II, y sin un euro, sin un metro edificable, sin una permuta de otro supuesto?.

Pues no existe razón, ni obligación de compensar cuestiones ajenas y menos que un titular de poder público negocie, nada, con privados con contratos privados que han hecho con mercantiles que parece o quieran aparecer que no tienen nada que ver. Curioso.

Pues quizá eso es así, porque lo público, lo es, aunque se quiera que no lo sea.

Fdo.: Saturio Hernández de Marco

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