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TRIBUNA / Cerro de los Moros. Ahora o nunca (I)

Ricardo Mínguez, ingeniero de camino y urbanista, disecciona en este artículo de opinión el permanente problema del Cerro de los Moros, una vez celebrado el Consejo de Urbanismo del 30 de junio pasado, en que los promotores de su urbanización presentaron una decepcionante propuesta que no responde ni a las expectativas del Ayuntamiento ni a las más exigentes de la llamada sociedad civil. Es hora, a su juicio, de que el Gobierno municipal tome con determinación las riendas del asunto si de verdad se quiere la definitiva protección de aquellos paisajes que forman parte de la esencia de la ciudad.

 

TRIBUNA / Cerro de los Moros. Ahora o nunca (I)

TRIBUNA / Cerro de los Moros. Ahora o nunca (I)

EL AYUNTAMIENTO DE SORIA FRENTE A LA VERDAD

El pasado día 30 de junio se celebró, ¡al fin!, el tan reclamado Consejo Municipal de Medio Ambiente y Urbanismo (en lo sucesivo Consejo) para la anunciada presentación del acuerdo que, ¡al fin!, habían cerrado Ayuntamiento y propiedad mayoritaria de los terrenos del Sector Cerro de los Moros. Ya el 19 de mayo el Alcalde anunció que, tras largos meses de negociación con la propiedad, el acuerdo era inmediato, y el 14 de junio se fijó la fecha del Consejo “para informar del acuerdo que se alcance con la propiedad” (Pleno de febrero de 2021.) Según declaraciones del concejal de Urbanismo el Ayuntamiento entregó a la propiedad una propuesta de nueva ordenación del Sector que recogería las demandas de la ciudadanía y estaban a la espera de su respuesta.

LA RESPUESTA-PROPUESTA DE LA PROPIEDAD.

 Y, ¡por fin!, llegó el esperado 30 de junio, por fin llegó el tan demandado Consejo de Urbanismo. Pero, ay, sorpresa, que hay sorpresa: la propiedad presenta unos cromos a los que califica de propuesta y que no atienden a la, por otra parte desconocida para el Consejo, propuesta municipal. “Meses de negociaciones”, “diálogo permanente con la propiedad”, para llegar a una aparente concesión consistente, en resumen y con la limitadísima información facilitada al Consejo, en lo siguiente:

  • Se mantiene la edificabilidad total máxima permitida por el PGOU (1.361 viviendas) y se concentra en el paraje de Valobos. La propiedad es inflexible en este punto: no van a renunciar a la edificabilidad que prevé el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU). Ni siquiera atienden a la petición del Ayuntamiento, en carta del Alcalde, de reducir el coeficiente de edificabilidad de 0,65 m2/m2 (1.361 viviendas) a 0,50 m2/m2 (1.047 viviendas.) El cambio consiste en pasar a Valobos las 374 viviendas que antes se situaban en el lado Este del vial principal, proyectando ahora bloques de 5 plantas para dar cabida a las 1.361 viviendas. No se enmienda “el error histórico de un exceso de edificabilidad absolutamente insoportable para ese espacio” ni la “barbaridad de edificabilidad” prevista en el PGOU (declaraciones del Alcalde en mayo de 2021.) Primer jarro de agua fría, primer fracaso de la gestión municipal.
  • En teoría, con lo anterior se liberaría de urbanización y edificaciones el resto de los terrenos, el 82% del total del Sector -dice la propiedad-, que pasaría a ser de titularidad pública cuando se materialice el proyecto. Y esta parece ser para el Alcalde la primera gran victoria: se garantiza la propiedad municipal del 82% del suelo, asegurando así su permanente protección frente al afán urbanizador. Si, pero… como luego se verá.
  • El terreno situado al Este del vial principal que antes se destinaba a las anteriores 374 viviendas trasladadas de nido y a equipamientos públicos (centro de salud, escuela, polideportivo, etc.), se califica ahora para esta última finalidad y, dice la propiedad, el Ayuntamiento decidirá si hace o no esos equipamientos. Claro, que esos equipamientos requieren urbanización y edificios adecuados, sin los cuales no tendría sentido la construcción del nuevo barrio de 1.361 viviendas, esto es, para unos 4.100 vecinos, población que casi iguala al Burgo de Osma (5.038 vecinos.)
  • Se propone la supresión del vial que figura en el PGOU y que atravesaría el cerro del Castillo. Esta propuesta contaba ya con el consenso de tirios y troyanos por la agresión que supondría para el paisaje, amén de su nula funcionalidad.
  • Se mantiene el vial Norte- Oeste de enlace con la zona de Los Pajaritos como sistema general, con su financiación y construcción a cargo del Ayuntamiento. Se carga a éste la obligación de construir la única calle de acceso al nuevo barrio, además de no facilitar ni una estimación de su coste económico.
  • El impacto en el paisaje a proteger sería mínimo, afirma la propiedad, tanto para observadores situados en la orilla izquierda del Duero como en el mirador del Castillo.

La propiedad no aportó al Consejo ninguna documentación que permitiera el estudio más detallado de la propuesta, según ella misma porque no habían tenido tiempo de elaborarla, ya que la propuesta se cerró uno o dos días antes. ¿Y han sido precisos largos meses de negociación para llegar a tan insignificante cambio de la propuesta contenida en la Modificación Puntual del PGOU presentada en 2019?

Estos son los ingredientes de la nueva propuesta que formula la propiedad, según el Alcalde desconocida hasta esa misma tarde por el equipo de Gobierno municipal, y que el concejal de Urbanismo se apresuró a aplaudir de inmediato como la solución al importante problema que Soria tiene planteado en el Cerro de los Moros, ya que -son sus palabras- “contó con el beneplácito de la inmensa mayoría del Consejo, que vio una oportunidad de recuperación del 80% del terreno para el Ayuntamiento”, y que, además, “tiene un impacto de nada o casi nada desde San Saturio y el Castillo” (declaraciones a Radio Nacional el día 1 de julio.)

EL CONSEJO DE URBANISMO

Sobre las intervenciones (verbales) habidas en el Consejo el diario digital El Mirón de Soria publicó un extenso resumen el día 4 de julio, en el que, lamentablemente, no se recogían las intervenciones del representante de la Asociación Sostenibilidad y Patrimonio Cultural (que dijo que es importante definir el equipamiento público, qué elementos y dónde van a ir) ni de la representante de Amigos del Museo Numantino (que dijo, entre otras cosas, que no podía valorar el nuevo proyecto al no estar desarrollado.)

 En el Pleno, además de un incompleto estudio paisajístico, la propiedad presentó únicamente un dibujo-esquema de ordenación de lo que consideró su propuesta de modificación del PGOU, sin acompañarlo de ninguna documentación técnica que permitiera su análisis por los asistentes en el propio Consejo y posteriormente (ni tan siquiera se facilitó una copia del esquema de ordenación que mostró en pantalla.) Por esa razón, lo único que pudimos hacer los asistentes fue expresar una primera impresión (y así se dijo por la práctica totalidad de los representantes) sobre el esquema presentado, formular algunas preguntas que aclararan el contenido real de la propuesta, solicitar la documentación técnica de la misma para poderla estudiar con detalle y suscitar algunas cuestiones relacionadas con el problema que nos reunía por primera vez (petición de una maqueta, propuesta de encargo de un informe jurídico sobre la situación actual del Sector, propuesta de estudio de una permuta de terrenos, llamada de atención sobre el Sector de El Mirón.)

 Hubo varias  opiniones coincidentes en que la propuesta parecía un avance en la dirección correcta y algunas críticas sobre el número de viviendas y sobre la reserva para equipamientos públicos. Pero, desde luego, no hubo ningún beneplácito de la inmensa mayoría del Consejo con la propuesta de la propiedad (quizás el concejal de urbanismo se refirió a otro Consejo en sus públicas declaraciones.) Y ello, además, por dos razones obvias: la propiedad no presentó una propuesta, sólo mostró un dibujo con colorines sin concretar su contenido (salvo en lo antes relatado) y, en consecuencia, ni siquiera se planteó la posibilidad de votar sobre el asunto; los acuerdos del Consejo se adoptan ÚNICAMENTE por mayoría de votos, y no por impresiones particulares de beneplácitos o rechazos. (El propio Alcalde manifestó, sorprendentemente, que la propuesta que presentaba la propiedad no contaba con la conformidad ni de los técnicos ni del Gobierno municipal, por la sencilla razón de que no la habían conocido hasta hora y media antes del Consejo y no la habían podido estudiar.) Seamos serios.

SEAMOS SERIOS

 El análisis calmado de la poco imaginativa propuesta  arroja, a mi parecer, unas conclusiones decepcionantes:

  • Concentración de 1.361 viviendas en Valobos (unos 4.100 vecinos.)

 Es decir, se pretende aprobar la construcción de un nuevo barrio junto al actual del Calaverón y con población superior a la del barrio actual. Como visión idílica de la propuesta baste decir que el nuevo barrio equivaldría a ubicar en aquel espacio el pueblo completo de Ólvega (3.675 vecinos.)

 Una imagen del resultado puede ser 25 ó 30  bloques de 6 alturas, o 13 bloques como los 4 existentes frente a la Estación de Servicio del Caballo Blanco. Y eso si toda la superficie del paraje de Valobos se destina solamente a viviendas. Porque si se ubicara en él la preceptiva superficie destinada a acoger los equipamientos públicos del barrio, las alturas tendrían que elevarse hasta 7 plantas. Claro, que habría más superficie verde si se rematara (de rematar, agotar lo que queda de algo-RAE-) la ciudad con un par de modernos rascacielos. Prácticamente ningún impacto en el paisaje.

  ¿Es esto un aceptable “remate” o “cierre” de la ciudad, como tanto gustan de repetir propiedad y autoridades municipales? ¿Cómo puede hablarse de “remate” de la ciudad con un nuevo barrio de 4.000 habitantes donde ya se observa cómo va reduciéndose la altura de las edificaciones a medida que nos alejamos del centro urbano?

       Como luego se verá, todo lleva a un posible máximo de unas 600 viviendas en el Sector.

  • El 82% del suelo pasaría a ser público y libre de urbanización y edificios.

       Si, pero… Nada más lejos de la realidad. Esa cifra que también han repetido propiedad, Alcalde y concejal de urbanismo es falsa, es inventada, no tiene la menor base técnica:

  1. El suelo destinado a viviendas y calles locales (112.869 m2) es ya el 25,95% de la superficie del Sector, lo que limita al 74,05% el resto del suelo.
  2. El suelo restante para espacios libres, una vez deducido el destinado a equipamientos públicos locales y generales y a viario principal (una vez suprimido el vial del Castillo) sería de 235.354 m2 (54,12% del total del Sector.)

             Las cifras anteriores figuran en la MP-27.   ¿De dónde han obtenido ese mágico 82%?

  • Suelo destinado a equipamientos públicos

       Dejando aparte el suelo previsto para una posible ampliación del cementerio municipal, los terrenos destinados en la propuesta de la propiedad a equipamientos locales (ambulatorio, centros de enseñanza, centros de culto, etc.), con la necesaria urbanización y edificios para tales usos, ocupan la falda de las laderas Norte y Oeste del Cerro de los Moros, lo que es incompatible con la pretendida protección del paisaje, y debieran situarse también en el paraje de Valobos, tanto por las anteriores razones paisajísticas como para ocupar la zona de la vaguada visible desde San Saturio con edificios de menor altura y por tanto menor impacto ambiental. Si así se hiciera, ya se ha dicho que las 1.361 viviendas planeadas por la propiedad requerirían bloques de un mínimo de 7 plantas. La imagen que se ofrecería desde el Castillo sería realmente edificante.

  • Supresión del vial que atraviesa la ladera Sur-Este del cerro del Castillo

       No hay una sola voz que proponga su mantenimiento en el PGOU, tanto menos su inútil y agresiva ejecución. Su eliminación es positiva desde cualquier punto de vista, pero añade un argumento adicional importante a quienes defienden la inviable urbanización del Cerro de los Moros. Los redactores del PGOU, obligados a incluir la urbanización del Cerro, intentaron dotar con esa vía al Sector del necesario acceso para no cargar todo el tráfico generado por el nuevo barrio a la calle de conexión con Los Pajaritos. Al privarle de uno de los dos accesos principales previstos, el redactor del PG habría planteado sin duda lo inviable del nuevo barrio con la edificabilidad impuesta por el Convenio Urbanístico, y habría propuesto su drástica reducción… ¿al 50%?... ¿a un máximo de 600 viviendas?

  • Vial Norte-Oeste Sistema general

Al margen de que cuando se suprime un sistema general la legislación exige la reposición con otro elemento que cumpla la función del suprimido, se plantea, pues, una urbanización disminuida en accesibilidad respecto a las previsiones del PGOU en aproximadamente un 40-50%, con una única conexión viaria con la red de calles principales existentes (en este caso, Ramón de la Orden y Dionisio Ridruejo, con limitadas características geométricas y de capacidad) y con una población equivalente a Ólvega y un tercio de Ágreda; sería la sentencia de muerte para la red viaria del barrio del Calaverón.

        Pero es que, además, al calificarlo como sistema general, el Ayuntamiento debería construir  a su costa el nuevo e insuficiente vial (por ende, de elevado coste), cuando tanto la legislación urbanística como, en este caso, el más elemental sentido común exigen a una nueva urbanización -contraria a los intereses del Ayuntamiento- la construcción a su costa de las conexiones con los sistemas generales existentes, tanto de la red viaria como de los restantes servicios urbanos básicos (agua, energía, saneamiento, etc.)

       (Entre paréntesis: ¿no debiera estudiarse la opción –más económica para el Ayuntamiento y mucho más acertada y útil para la ciudad- de soterrar las vías del ferrocarril hasta pasado el enlace con la nueva vía N-O?)

  • Mínimo impacto en el paisaje a proteger

 Incluso haciendo abstracción de que el observador situado por la propiedad a orillas del Duero también podría caer en la tentación de visitar la ermita de San Saturio y asomarse a sus ventanas para contemplar el maravilloso paisaje que le brindan ambas márgenes del río, y llegarse después, en un agradable paseo, al mirador del Castillo, las anteriores observaciones sobre el contenido de la propuesta de la propiedad anulan cualquier pretendido estudio de mínimo impacto visual. No menosprecien la capacidad intelectual de los miembros del Consejo, señores propietarios.

 Seamos serios. Si la pretensión del Ayuntamiento fue deslumbrar al Consejo de Urbanismo con la presentación de unas imágenes coloreadas por la propiedad (y que coinciden casualmente con la propuesta que ya presentó el Alcalde en el Pleno de febrero de este año, pero despejada ahora la incógnita del creativo lema de “suelo municipal sin ocupación”, es decir, suelo destinado a equipamientos públicos locales… ¿sin intención de materializarlos?) para poder dar carpetazo definitivo a las reivindicaciones ciudadanas de salvaguarda del Sector, hemos de concluir que ha sido un mal paso, una flagrante equivocación, ya que la propiedad ha expresado claramente su determinación de mantener su pretensión de construir las 1.361 viviendas planteadas inicialmente –ni una menos, señor Alcalde, ni una menos, qué desaire a su afán de buscar un acuerdo,- animada, sin duda, por las continuas apelaciones de los responsables municipales a su obligación de respetar los “derechos urbanísticos reconocidos a la propiedad en el PGOU”, so pena de ser condenado el Ayuntamiento a unas milmillonarias indemnizaciones, etc. etc.

 ¿Y si la propiedad careciera de esos tan repetidos derechos?

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