TRIBUNA / La 5ª planta en Pajaritos II: Virguerías de aprendices
Ricardo Mínguez Izaguirre. Doctor Ingeniero de Caminos y urbanista, aclara con generosa documentación las muchas "virguerías de aprendices" del Ayuntamiento de Soria para legalizar la quinta planta en la promoción de Los Pajaritos II. Apunta, entre otras cuestiones, que en el fondo de la polémica, hay una negociación irregular entre Ayuntamiento y promotor.
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TRIBUNA / La quinta planta en Pajaritos II: Virguerías de aprendices
Leonor Del Río y toda su corte celestial han pasado del jolgorio circense a propósito del urbanismo soriano a un mordaz ataque frontal, con fuego cruzado, contra las desvergonzadas prácticas del Ayuntamiento en favor de los promotores/constructores (Tribuna del Mirón de 3 de septiembre pasado, “El pim pam pum sanjuanero y el sueño del alcalde”). Y duda Leonor si “tanto disparate” será producto de un sanjuanero sueño del Alcalde.
No, apreciada Leonor, no; no es un sueño, es pura purita realidad. Y como para muestra vale un botón, ahí están los ladrillos de esa fantasmagórica quinta planta de Los Pajaritos. Fantasmagórica porque el mismísimo concejal de Urbanismo no lograba verla cuando ya se había dejado fotografiar por técnicos, concejales y paisanos. Pero sí, ahí está como real estandarte de la, cuando menos, incompetencia municipal.
Está claro que nada como quince años en la poltrona de la alcaldía para desarrollar un peligroso instinto despótico por aquello de sentirse en posesión de la verdad y en consecuencia infalible. O sea, ignorar su principal obligación de trabajar para lo público “comprendiendo” ahora las infinitas dificultades que suponen las leyes para que promotores y constructores puedan trabajar creando riqueza. Algunos malpensados se preguntarán qué riqueza es esa que sólo atiende al interés particular a costa del general de promover un crecimiento armonioso de la ciudad y de respetar su patrimonio y sus paisajes.
Con un sencillo paseo por la zona cualquiera puede comprobar que el edificio de Pajaritos II (vaya nombre tan a propósito) tiene construidas cinco plantas y una sexta adicional de áticos listas para su completa terminación y ocupación, incluidas la ya famosa quinta planta (con sus ventanas) y la sexta de áticos (con tabiquería y huecos de ventanas). Ningún atisbo de demolición. Es increíble que haya podido construirse semejante edificio sin el concurso municipal; quiere decirse que todo apunta a que es una flagrante ilegalidad consentida y pactada y que, una vez desvelada por la oposición, el Ayuntamiento se mueve como pollo sin cabeza buscando una solución que no moleste al promotor. De ahí el guirigay de expedientes de sanción y órdenes y contraórdenes de demolición y la tramitación de una modificación del Plan General de Urbanismo que permita legalizar lo ilegalizable.
Y la última perla, esa resolución de la Alcaldía, basada en un “informe jurídico del departamento de Urbanismo” (Heraldo de Soria de 15.9.2023), suspendiendo la orden de demolición de la ilegal quinta planta. Pues con otro sencillo paseo, esta vez por las Normas de Urbanismo del propio Ayuntamiento, resulta increíble que ningún funcionario de los servicios jurídicos haya podido emitir un informe en que se sostenga la legalidad de utilizar el forjado de cubierta de la actual planta de áticos (sexta) para colocar las posibles placas solares. Veamos:
-Para restituir la pretendida (como luego se verá) legalidad del edificio debería demolerse la actual sexta planta de áticos completa y todo lo construido en los 3,60 metros del frente de la actual quinta planta (incluido el forjado de cubierta), que pasaría así a ser la de áticos con esa terraza corrida de 3,60 metros de anchura.
-Si se mantuviera sin demoler la cubierta de la actual planta de áticos sobre la que sería legal (la actual quinta retranqueada), se estaría vulnerando el artículo 2.6.29, apartado “Ático” en su epígrafe c) de la Normativa Urbanística del Plan General: “Quedan prohibidos por encima de la planta retranqueada (la parte habitable del ático) toda clase de construcciones como castilletes o torreones, cuartos roperos y otros similares… Se autorizarán sobre su cubierta exclusivamente chimeneas, antenas, depósitos y accesos (ascensores y escaleras)”
Y asimismo el artículo 2.6.26.j) (Construcciones por encima de la altura): “Por encima de la altura máxima total… no se admitirán más que: conductos, chimeneas, antenas de telecomunicación y paneles de captación de energía solar, con las alturas que en orden a su correcto funcionamiento determinen la normativa sectorial aplicable, y en su defecto la que fijen los servicios técnicos municipales en base al buen hacer constructivo”.
Los servicios jurídicos velan por la legalidad del procedimiento, pero sólo pueden ser los servicios técnicos los que informen sobre si el proyecto se ajusta o no al Plan General. ¿O es que en el Ayuntamiento de Soria los juristas definen el buen hacer constructivo e interpretan la Normativa técnica del Plan General? A no ser que el informe sea del mismísimo concejal de Urbanismo, pregonero de las múltiples interpretaciones de leyes y sentencias del Tribunal Supremo. En resumen, una auténtica virguería: porque ningún funcionario técnico se prestaría a firmar tamaña barbaridad.
¿Más claro? Sí, Leonor, los señores Alcalde y concejal de Urbanismo nos toman por idiotas: retuercen la Ley para hacerle decir lo contrario de lo que tan claramente dice. ¿Con qué interés? Su mayoría absoluta no autoriza semejantes chapuzas, y hace muy bien el Partido Popular en presentar un recurso en los Tribunales contra la aberrante resolución de la Alcaldía.
Pero eso no es todo. Cuando se deja ver el edificio fantasma, se puede comprobar que la planta de ático sólo se retranquea los reglamentarios 3,60 metros en la fachada principal (la orientada al Sur), y no en las fachadas Norte y Oeste, lo que sería correcto si el ancho del edificio (el fondo edificable) no superara los 12,00 metros (mismo artículo 2.6.29 anterior), lo que no es el caso, ya que el edificio construido tiene una anchura de 13,00 metros (Estudio de Detalle, Planos del proyecto Básico y de la Modificación MP-32 del Plan General) y por tanto los áticos deben retranquearse 3,60 metros en todas sus fachadas. De modo que el fantasma es un auténtico dislate urbanístico. No se puede modificar en una licencia una Norma del Plan General de Urbanismo, y menos en exclusivo beneficio de un particular; y si se modificara con carácter general debería hacerse mediante una modificación del Plan General promovida por el Ayuntamiento, lo que no ha ocurrido que se sepa.
Y hay más misterios en ese fantasma. Dice el Ayuntamiento, al aprobar inicialmente la propuesta del promotor de modificación puntual del Plan General para legalizar la famosa quinta planta, que para incorporar al edificio fantasma la edificabilidad de la parcela municipal se aprueba una planta más en todo el edificio y listo. He aquí la última virguería de aficionado. Resulta que la superficie edificable de la parcela municipal es de 813 metros cuadrados y siete viviendas (5 de protección pública, con 540 metros cuadrados) y la superficie de cada planta del edificio fantasma es de 1.227 metros cuadrados y doce viviendas. ¿Justificará también el Alcalde la diferencia de al menos cinco viviendas en exceso con un nuevo “informe de los servicios jurídicos”? ¿O quizás se compensaría así la valoración, que luego se explica, de la parcela de Las Ánimas?
Hay un último misterio por resolver. ¿En qué planta piensan ubicar las 5 viviendas VPP, teniendo en cuenta que las cuatro plantas legales del edificio ya están construidas (y muchas pre-vendidas) sin incluir ninguna vivienda VPP? ¿En la quinta? ¿Alguien lo va a creer? ¿O, lo que sería una nueva sorpresa, ya están previstas -¡y construidas!- en otra planta menos apetecible? Estas “minucias” estarán definidas, sin duda, en el Proyecto de Ejecución ya presentado en marzo de 2022 con la quinta planta ya incluida.
Es triste que no se manifieste de una vez el Colegio de Arquitectos de Soria y que los funcionarios municipales permitan, sin manifestar su desacuerdo, las tropelías a que nos va acostumbrando el gobierno de la Corporación, so pena de que su competencia profesional no fuera merecedora del puesto que ocupan; y eso vale tanto para funcionarios por oposición como para interinos.
Otra historia son las extendidas dudas sobre la aparente falta de ética en la gestión del embrollo urbanístico. Alguien debería explicar las diferencias de precios pagados y valoraciones de parcelas para la pretendida permuta. Parece ser que esa parcela de Las Ánimas la tenía a la venta La Caja Rural de Soria por 100.000 euros y que la adquirieron dos “particulares” que, con sorprendente buena fortuna, la vendieron a la promotora de la quinta planta -Domus Nebrija- por más de 400.000 euros (Heraldo de Soria de fecha 23/4/2023). Y posteriormente esta empresa y el Ayuntamiento la valoran en 267.976 euros para poderla permutar por la parcela municipal contigua a la suya, que tiene una valoración oficial de 276.654 euros. ¿Es o no es una virguería?
También sería interesante que se hiciera pública la identidad de esos dos afortunados compradores-vendedores (pelotazo de 300.000 euros), no vaya a ser que tuvieran alguna relación con el Ayuntamiento y pudiera pensarse en el uso de información privilegiada. Pero esta información, que sin duda posee el Ayuntamiento, es tan alto secreto como el precio de compra de los terrenos del Cerro de los Moros, otra bomba sin espoleta en manos de la Corporación.
Entonces, ¿incompetencia municipal? A la vista de los anteriores datos, el asunto tiene la apariencia de un acuerdo Ayuntamiento-promotor para obtener el primero unos terrenos a cambio de aumentar el segundo la edificabilidad en un nuevo edificio. Y surge la pregunta: ¿cuál es el problema? El problema es que ha habido una negociación irregular sin la mínima transparencia a que está obligada la Administración y unas concesiones a un promotor privado contrarias a la legalidad urbanística. El habitual caldo de cultivo para la corrupción.
Es de esperar que la Junta de Castilla y León no dé su aprobación a esta burda operación de principiantes para intentar legalizar una manifiesta construcción ilegal con una modificación del Plan General hecha a la medida. Precedentes hay de casos semejantes echados abajo por el Tribunal Supremo. ¿O también en este caso habrá que recurrir a los Tribunales?
Fdo: Ricardo Mínguez Izaguirre. Doctor Ingeniero de Caminos. Urbanista.
