TRIBUNA / Sobre qué hacer con el Cerro de los moros y cuánto cuesta (parte II)
Ricardo Mínguez, ingeniero de camino y urbanista, completa en esta segunda parte las bases sobre lo que tiene que hacer el Ayuntamiento de Soria para que el Cerro de los Moros sea de toda la ciudad y no cuesta nada.
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Pero sólo con denegar la aprobación provisional de la modificación de la O.G. propuesta, si se mantiene el actual Plan General de Urbanismo, no se impediría la presentación de una nueva propuesta para edificar en el Cerro. Si el Ayuntamiento realmente quisiera salvar el Cerro de su urbanización, tendría que dar dos pasos sucesivos: en primer lugar el ya expuesto de denegar mediante acuerdo plenario la aprobación provisional de las modificaciones propuestas de la O.G. -y como consecuencia inmediata también de la O.D.-
Y a continuación, sin esperar a la revisión del PGOU, iniciar el proceso de modificación puntual del PGOU en el sector del Cerro para recalificar la práctica totalidad de los terrenos como rústicos con protección cultural, porque si la resolución municipal se limitara a denegar la aprobación de la actual propuesta, el promotor estaría habilitado para presentar una o más nuevas propuestas en tanto no se modificara el PGOU.
¿QUÉ PASA CON LAS ALEGACIONES?
El día 6 de agosto de 2022 finalizó el plazo para la presentación de alegaciones en la información pública del expediente. Según la vigente legislación urbanística el Ayuntamiento tenía de plazo hasta el día 6 de marzo de 2023 para resolver sobre la aprobación provisional del proyecto. Eso le obligaba a haber estudiado y resuelto previamente todas las alegaciones presentadas. Pero el día 3 de marzo de 2023 el Pleno del Ayuntamiento acordó la suspensión de la tramitación del expediente por el tiempo máximo de tres meses previsto por la Ley con objeto de recibir determinados informes preceptivos que el promotor no había aportado.
O sea, que el 3 de junio de 2023 debiera haberse reiniciado la tramitación del expediente con el preceptivo acuerdo municipal sobre la aprobación o denegación del proyecto de modificación del PGOU (en teoría antes del día 6 de junio de 2023). Estamos en el mes de julio de 2024 y el Ayuntamiento sigue sumido en la beatífica siesta administrativa en que dormita sin rubor. Eso sí, contrató en junio de 2023 los servicios de un abogado para que asesorara al Ayuntamiento, entre otras cosas, sobre las alegaciones al proyecto del Cerro de los Moros (18.000 euros y un año de plazo) y ahora, en junio de 2024 contrata a una empresa consultora para que “desbroce” las manoseadas alegaciones (otros 18.000 euros, límite de las posibles adjudicaciones digitales, o sea, a dedo).
Es decir, han transcurrido 23 meses desde que se presentaron esas alegaciones y el Ayuntamiento no ha tenido tiempo ni para “desbrozarlas”; al equipo que dirige el urbanismo en Soria ni le ha pasado por la imaginación cumplir el plazo legal (máximo) para estudiarlas y resolver sobre su contenido. Y no pasa nada. Bueno, pasa que ya van 36.000 euros echados al vacío. Y, naturalmente, cuando llegue el momento de dar explicaciones, no se ruborizará el todavía concejal de Urbanismo para responsabilizar del desastre a los funcionarios técnicos municipales.
Para cualquiera que conozca los contenidos de las alegaciones, la conclusión es clara: el equipo de gobierno municipal sabe perfectamente que con las objeciones planteadas en las alegaciones al proyecto éste nunca podrá aprobarse, y que si lo hiciera el Ayuntamiento, los Tribunales de Justicia no dudarían en anular ese acuerdo. Conclusión: no pueden aprobar la MP-27 pero, por oscuras razones nunca explicadas, tampoco “pueden” denegar su aprobación. Alguien debería explicar este embrollo que está costando buenos e injustificables dineros a los sorianos y que está poniendo en riesgo continuo la salvación del Cerro de los Moros.
Y, como se ha expuesto, ya no cabe esperar a que los terrenos del Cerro pasen, por arte de una Ley de Castilla y León y sin que el Ayuntamiento adopte ninguna resolución, a ser declarados rústicos. Ya no. Y tampoco vale ya el alargar indefinidamente el proceso. El Ayuntamiento puede y debe denegar YA la aprobación provisional de la modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Soria en el sector del Cerro de los Moros.
¿CUÁNTO CUESTA SALVAR EL CERRO DE LOS MOROS?
En realidad, visto lo anterior, sólo la convicción de que debe y puede hacerse, y la voluntad de hacerlo para corregir la barbarie que supondría urbanizar esos terrenos y edificar en ellos. Cero euros.
Es importante recordar que en la situación actual del expediente el riesgo de indemnización al promotor o a los actuales propietarios del suelo sería nulo. Sólo se crearía la obligación de indemnizar si el Ayuntamiento abordara la modificación del PGOU una vez iniciado el proceso físico de urbanización, o si no hubiera vencido el plazo legal para que el promotor obtuviera la aprobación de la ordenación detallada del sector (en este caso 8 años a contar desde 2006). Vía libre para el Ayuntamiento.
Los tan cacareados por el todavía concejal de urbanismo, diputado Sr. Rey, derechos urbanísticos consolidados del promotor sólo lo son en opinión de este insigne político, que parece no disponer tampoco del tiempo preciso para actualizar sus pobres conocimientos en el campo del urbanismo. Lo diré una vez más: la calificación de los terrenos definida en el Plan General es únicamente una EXPECTATIVA DE DERECHOS URBANÍSTICOS, que no se patrimonializarán o consolidarán en tanto no se inicie el proceso material de la urbanización del suelo, lo que está lejos de poder ocurrir.
Así que a pesar de las afirmaciones del todavía concejal y de lo que legisle y deslegisle la Junta de CyL, a día de hoy sigue vigente la Ley estatal del suelo (TRLSRU. RD 7/2015, artº 21) y la situación del Cerro de los Moros es de “suelo rural” (y – artº 10 de la LUCyL- lo seguirá siendo hasta la futurible recepción de su urbanización) y su valoración a efectos de su posible expropiación o negociación con los propietarios, debe ajustarse a las reglas que para el suelo rural se definen en el Real Decreto 1492/2011 (artºs 7 a 17), sin que puedan valorarse las expectativas de urbanización asignadas en el planeamiento. En el caso del Cerro, al carecer de cualquier explotación, el valor resultante sería muy reducido; nada que ver, ni para bien ni para mal, con las cantidades que se hubieran podido pagar para su adquisición.
Ahora bien, es evidente que la protección definitiva y deseable del Cerro se lograría, una vez firmes las dos acciones expuestas (denegación de la aprobación provisional y modificación puntual del PGOU en el Sector), con la propiedad pública de los terrenos, al menos de aquellos en que nunca debería pensarse en su urbanización. Y para hacerse con la propiedad del suelo sin recurrir a su expropiación es el anterior valor el que el Ayuntamiento podría ofrecer como base de la negociación a sus actuales propietarios para traducirlo a metros cuadrados de edificabilidad en otro u otros sectores de suelo urbanizable, pero en ningún caso del equivalente a las pretendidas 1.304 viviendas. Que esto quede bien claro, porque lo contrario constituiría varios delitos perseguibles por la Justicia y por los electores.
Disfrutemos del esperado verano con la esperanza de la gran fiesta que será la salvación del Cerro de los Moros de la peor operación de especulación inmobiliaria que amenaza a Soria. Tenemos cita en agosto.
Fdo. Ricardo Mínguez Izaguirre, Dr. Ingeniero de Caminos, Urbanista.
