Problemas en Pajaritos y otros, eh alcalde, o... 

Problemas en Pajaritos y otros, eh alcalde, o... 

Cierto es que hace algún tiempo escribí en el Mirón, 10.11.2022, Almazán 1 Atlético de Madrid 0, con éxito negativo, y viene al caso pues con la situación que hay y se produce o se producirá, nuestro bidireccional Alcalde, además de candidato previsible a la Junta, tiene papeletas, dicen que “muchas”, para ser Ministro; y si eso se confirma con antelación le damos, le daríamos la enhorabuena.

Pero rebajando el comentario a lo concreto, siguen existiendo los problemas o situaciones no resolubles que se suscitan en Soria.

Dejamos de lado eso de la reclamación mil millonaria de unos edificadores de la nada, pero que pulula en la mente de algún suplente de … con menos sargazos, que los que se manifestaban sin argumentos ni documentados por el Cerro de los Moros.

Se nos dice, ahora, Heraldo de Soria, 9-4-2025, que los vecinos de los Pajaritos II están preocupados por la demolición y nadie les ha señalado que eso es de sentencia judicial, en la que no han sido parte, por no haber sido notificados fehacientemente, según parece.

Y se nos dice igualmente que la empresa presentó un proyecto de demolición, habría que saber qué arquitecto lo firma, pero el Ayuntamiento lo rechazó.

Puede ser o pudiera ser el redactor de una modificación puntual del Plan General, aportada, “a mogollón y sin saber para qué”, en recurso, que no ha sido aprobada definitivamente por la Comunidad Autónoma, vamos como la del Cerro de los Moros.

Y se vuelve a repetir que será demolición conforme a sentencia, demolición total de la quinta planta, pero ahora se dice que no se encuentra empresa, qué cosas.

Y se dice que, si no la ejecuta la empresa, será por ejecución subsidiaria.

Porque todo esto es, todo lo referenciado en Pajaritos II, realmente. un problema de ascensores, servicios de agua, luz, gas, paneles solares.

Si se demuele la quinta planta, se han de modificar las condiciones de las infraestructuras, ya no culminarían en la quinta planta, habrían de terminar en la cuarta, salvo ocurrencia.

Lo mismo que los ascensores, que ya no irían, que ya no deberán ir a la quinta planta, y eso con un tiempo de ejecución, sean días o semanas; mientras tanto los vecinos/as y niños y niñas subiendo a pie y eso no sería admisible para personas con movilidad reducida. Y ello es un problema de incumbencia y de la responsabilidad de la empresa, del Ayuntamiento y de los organismos de la Comunidad competentes y responsables del control de la no discriminación en la diversidad funcional, y del acceso universal, que no se cumpliría.

No es infrecuente que en los procedimientos de disciplina urbanística se alegue y se pruebe que aquellos a quienes se imputa la responsabilidad del hecho infractor (generalmente los propietarios) no sean quienes cometieron la infracción urbanística. En tales casos, se suele alegar por ellos ser terceros adquirentes de buena fe y que en virtud de ello no puede imputárseles responsabilidad alguna por la infracción cometida y que la orden de demolición es improcedente.

Sin embargo, la responsabilidad de tales personas deriva de la propia legislación urbanística. Por eso, no se puede alegar con éxito la tesis del tercero de buena fe, ya que en Derecho Urbanístico esta figura no encuentra cabida, en este contexto, al referirse el ámbito jurídico urbanístico a criterios materiales y objetivos, como la salvaguardia de los intereses generales y de orden público, y no a los factores subjetivos propios de las relaciones civiles. La idea es que las relaciones y contratos firmados con el anterior propietario pertenecen al ámbito civil y por tanto quedan fuera de las actuaciones administrativas y del ilícito urbanístico.

En este sentido, la STSJ de Madrid de 11 de noviembre de 2004  acertadamente entiende la Sentencia apelada, y recogiendo ahora la doctrina sentada por el TS (entre otras de 26 septiembre 2006) “el que los propietarios, que forman parte de la Comunidad recurrente, tengan la condición de terceros adquirentes de buena fe carece de trascendencia a los efectos de impedir la ejecución de una sentencia que impone la demolición del inmueble de su propiedad por no ajustarse a la legalidad urbanística, pues la fe pública registral y el acceso de sus derechos dominicales al Registro de la Propiedad no subsana el incumplimiento del ordenamiento urbanístico, ya que los sucesivos adquirentes del inmueble se subrogan en los deberes urbanísticos del constructor o del propietario inicial, de manera que cualquier prueba tendente a demostrar la condición de terceros adquirentes de buena fe con su derecho inscrito en el Registro de la Propiedad carece de relevancia en el incidente sustanciado”».  

La aplicación directa del principio de subrogación real zanja, pues, el problema.

Este, como hemos afirmado antes, se desenfoca desde el momento en que las partes lo contemplan bajo la perspectiva civil, con frecuentes y erróneas apelaciones al principio registral del tercer adquirente de buena fe. La respuesta es clara: “la recurrente no puede alegar con éxito la tesis del tercero de buena fe, ya que como es sabido, en Derecho Urbanístico esta figura no juega, pues en él se aluden los factores subjetivos propios de dicho concepto, apostando por los criterios materiales y objetivos, como salvaguardia de los intereses generales y de orden público.

Pero dicho lo anterior, en apretado resumen, los problemas siguen subsistiendo, eh alcalde, y habrán de resolverse, o más bien o a lo mejor con el nuevo cargo, y futuro primer candidato, salvo que el dedo determinante, señale a otro, ministro quizá.

Y, claro, a salvo que exista el previsible, tal vez, nombramiento del alcalde y le hagan ¿Ministro? en la remodelación de ahora, antes de septiembre, de noviembre, diciembre o vaya uno a saber cuándo.

Pero sea eso así, o no, o quede todo en medias medidas, a la demolición le queda un cierto camino, y nada corto, así:

A.-Rechazado el proyecto de demolición, parece ser que parcial, se lo habrán notificado a la empresa, y contra ese rechazo cabe recurso. O se puede presentar otro, y ese es el aprobado, ah, pero mo hay empresa.

 B.-Ese recurso no paraliza la actuación, salvo medida cautelar judicial, que no parece.

C.-El Ayuntamiento tiene que comunicar a la empresa, la ejecución subsidiaria y la atribución de costes, presumibles, eso sí, hasta la liquidación definitiva todo ello susceptible de recurso. Y los actos no son suspendibles, salvo Auto judicial específico vía de la Ley 29/98.

D.-Llegado a este punto, el Ayuntamiento tiene que hacer proyecto de ejecución para la demolición conforme a sentencia.

D.1.- Este proyecto o se hace por los arquitectos municipales, y bajo su responsabilidad, y a la misma se le agregaría la responsabilidad autónoma y diferente del Ayuntamiento.

D.2.- Si lo sacan a redacción externa, tienen que presupuestar el coste, estar previsto en el presupuesto y fiscalizar el gasto.

D.3.- Si lo adjudican, después del trámite, se ha de fijar plazo de ejecución, y ser el mismo rígido para no variar las condiciones.

D.4.- El redactor del proyecto aprobado por la adjudicación, habrá-habría de ser el director de la demolición.

E.- Cumplido ese conjunto de pasos, hay que ejecutar y demoler, y para eso necesitan entrar en la comunidad que es propiedad privada.

F.- La demolición tiene que producir por su propia naturaleza, molestias a los vecinos/as, en mayor o menor medida, pero molestias.

G.- Y la pregunta es ¿si esa ejecución hace irreal la vida en la vivienda de todos/as vecinos/as, quién indemniza?, el Ayuntamiento, la propiedad o “la buena ventura-aventurada”.

H.- Si se demuele la quinta planta, las cuotas de participación en los gastos comunes varían o no o variarán.

I.- Y todo esto, y más cuestiones que se pueden plantear, a los efectos de cumplimiento conforme a fallo, tiene ¿o no? que exponerse al juzgado que lo único que, seguramente, dirá o diría previa audiencia de la otra parte, es que será correcto o no la ejecución de la demolición.

Bueno Alcalde, parece más fácil el ejercicio ocasional del Secretariado de toda la comunidad ¿o no?, o del pertinente Ministerio y aterrizaje en el mismo. Pero no paran los problemas. Y los mismos seguramente se le acortarían como ministro: qué cosas.

Y eso que las viviendas de la quinta planta no están vendidas ¿o sí?; y eso es una competencia de conocimiento del Ayuntamiento cuando da licencia de habitabilidad o de primera ocupación, ah que no existe, pero cómo viven, que viven, personas en sus casas compradas por escritura pública; y se ignora si inscrita la compra y con los demás requisitos de servicios para la utilización y suministro en las viviendas.

Y en Tribuna de 11.9.2025, “Ojito con que demuelas Pajaritos II” señalaba que es un problema el de Pajaritos, y no han sido notificados los propietarios que hayan comprado y son interesados directos y así J.R, Chaves en “de la Justicia 3-9-2025 sobre Doble impulso jurisprudencial a las garantías del David notificado frente al Goliat notificador”.

Y ya veremos y eso sin rotondas arregladoras, es posible, de una circulación sin atascos.

Fdo: Saturio Hernández