TRIBUNA / Cerro de los Moros S.O.S., un decreto ley revelador.

TRIBUNA / Cerro de los Moros S.O.S., un decreto ley revelador.

Se acabó la fiesta

Terminaron las Fiestas de San Juan, y con ellas las ingenuas esperanzas de ver ganada la batalla del Cerro de los Moros por mor de la propia legislación de la Junta de Castilla y León. Ingenuas por pensar que, por una vez, los gobiernos de la Junta y del Ayuntamiento de Soria iban a actuar a favor del bien público en un asunto urbanístico que afecta a importantes promotores inmobiliarios.

1. I) La Ley 7/2014, de 12 de septiembre, de la Junta de Castilla y León, estableció, en su “disposición transitoria tercera”, que los terrenos clasificados como suelo urbanizable delimitado con uso predominante residencial que en el plazo máximo de ocho años no tuvieran aprobada la ordenación detallada, quedarían clasificados de forma automática como suelo rústico común. Ocho años. El plazo vencía el próximo 19 de octubre.
2. II) ¿Recuerdan aquello de contra pereza diligencia? En Castilla y León se ha transformado, para los promotores inmobiliarios incapaces o vagos, en contra una Ley un Decreto Ley. En efecto, el boletín oficial de la Junta de Castilla y León (BOCYL) de 24 de junio pasado (San Juan, ¿será un mensaje?) publica el Decreto Ley 2/2022 de 23 de Junio, que, entre otras muchas disposiciones incluye la ampliación del anterior plazo a diez años. Sin problema, compañeros: ¿os molesta una Ley? No hay problema, se cambia y listo.

III) Para el caso del Cerro de los Moros: un suelo urbanizable en el que la propiedad ha permanecido inactiva o ineficaz desde 2006 hasta 2021 (quince años) y que, conforme a la Ley de 2014,  el 19 de 0ctubre de 2022 pasaría a ser suelo rústico de no tener aprobada definitivamente su ordenación detallada –lo que por el estado del expediente es harto improbable-, ese suelo, por arte y gracia del presidente  de la Junta de Castilla y León se salva de la quema con dos años adicionales para tramitar y aprobar su ordenación detallada; para entendernos, la llamada MP-27 tiene respiración asistida hasta el 19 de octubre de 2024. Nada como tener buenos amigos.

1. IV) En el colmo del desparpajo dialéctico, la única justificación que para el cambio aporta el Decreto Ley es, textualmente, que “el stock de vivienda construida y no ocupada ha desaparecido, y en su lugar sufrimos una escasez de vivienda disponible que está disparando los precios”. De ahí la “extraordinaria y urgente necesidad” de modificar las reglas del juego. Ni un mínimo anexo con unos datos de la demanda de viviendas, ni del parque de viviendas vacías, en construcción, con licencia, con urbanización iniciada o con Plan Parcial aprobado. Ni siquiera un desmentido de la próxima burbuja inmobiliaria que expertos en el tema barruntan.
2. V) No sé a cuántos Sectores de suelo urbanizable delimitado afectará el reciente Decreto Ley, pero lo que sí sé es que en el caso del Cerro de los Moros, con los antecedentes y pretensiones de urbanización y edificación ya conocidos (y que pueden resumirse en la construcción de al menos 84 edificios de seis alturas para 1.304 viviendas), y con lo que supone de atentado al patrimonio paisajístico y cultural de Soria, el tal Decreto Ley es una auténtica vergüenza para los actuales gobernantes de la Junta de Castilla y León, que utilizan esa institución, una vez más, para legislar al gusto y medida de quienes sólo persiguen su propio beneficio económico, olvidando por completo sus obligaciones éticas y legales de proteger el bien público por encima del privado de unos pocos. Es un auténtico escándalo, y los procuradores de las Cortes castellano leonesas harían bien en no convalidar tamaña infamia. ¿Estará en los planes del Grupo socialista presentar un recurso de inconstitucionalidad al menos contra esta disposición del Decreto Ley?
3. VI) ¿Y el Ayuntamiento de Soria a qué juega? ¿Conocía el Alcalde que se estaba fraguando este auténtico fraude cuando declaraba (contestando a preguntas sobre el 19 de octubre próximo) que el tiempo corría a favor del Ayuntamiento y de la conservación del paraje? Porque una de dos: o lo conocía (en cuyo caso no habría calificativo suficiente de su conducta pública) o no lo conocía, en cuyo caso la Junta y los promotores le tenían al margen de sus intenciones, y las negociaciones a que se refería eran una tomadura de pelo (cosa, por otra parte, ya sabida y denunciada en repetidos artículos publicados en El Mirón). Algún benévolo extraterrestre podría haber achacado el despiste del Alcalde a su “ingenuidad”. ¿Alguien con un mínimo sentido común podía pensar que el, por nada bueno, conocido promotor inmobiliario Méndez Pozo había abandonado el “negocio”?

 Pero a la vista del nuevo Decreto Ley, en esta segunda hipótesis, lo que no se entendería es que el Ayuntamiento, de forma pública y con el Alcalde a la cabeza, no tomara ya las oportunas medidas legales (quizás la última oportunidad en la vía administrativa: denegar la aprobación provisional del proyecto) para evitar el atropello que Junta y promotores cocinan a sus espaldas. Si no lo hace volveríamos a la primera hipótesis y estaríamos habilitados para pensar que hay razones ocultas (por inconfesables) para su comportamiento. Por suerte, si le otorgamos la confianza en que su objetivo real es salvar el Cerro de los Moros de la codicia humana en forma de una aberrante propuesta de urbanización y posterior edificación, lo tiene fácil.

VII)  Ya advertimos algunos que esperar la solución del problema del Cerro de los Moros en la aplicación de la Ley de 2014 era una ingenuidad: el promotor de la urbanización no iba a permanecer “inactivo”, y sobran más explicaciones.

 Pero es que el Ayuntamiento tiene ahora la obligación de analizar y resolver sobre las alegaciones que se presenten en el proceso de información pública del proyecto. Alegaciones que, me consta y yo mismo he presentado unas cuantas, desvelan flagrantes incumplimientos de las reglas de procedimiento y contenido a las que debiera someterse el proyecto de modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana y de ordenación detallada del sector del Cerro de los Moros.

 Los incumplimientos y las mismas contradicciones del documento son de tal gravedad que al Ayuntamiento, si realmente está por la salvación del paraje y no por la protección del promotor del proyecto, no le queda otra opción que denegar su aprobación provisional. Lo mismo podría haber hecho denegando expresamente la aprobación inicial e iniciando el proceso de revisión del Plan General, definiendo para el sector la ordenación que lo protegiera de la especulación urbanística. No lo hizo, pero ahora, con el trámite de la información pública del expediente, tiene la segunda ¡y última! oportunidad. Argumentos técnicos y jurídicos no le faltarán para una exhaustiva motivación para pronunciarse sobre el fondo de las cuestiones planteadas en las alegaciones.

VIII)     Únicamente dos apuntes sobre las veleidades de la propuesta del proyecto.

1.-  Es claro que la población de Soria, hoy por hoy, está estancada, no crece. Desde 2009 solamente en 2012 se superaron los 40.000 habitantes (40.147).

 Tanto la legislación estatal como la autonómica de Castilla y León establecen con claridad que solamente pueden urbanizarse los suelos precisos para satisfacer las necesidades que lo justifiquen, preservando de la urbanización el resto del suelo. Y el Tribunal Supremo ha establecido (sentencia de 12/5/2015) que para la aprobación de una propuesta de ordenación detallada de un sector de suelo urbanizable es imprescindible que su Memoria Vinculante incluya una clara justificación de su conveniencia para el desarrollo de la ciudad y de la necesidad de construir las viviendas previstas en el sector.

 Justificación que brilla por su ausencia en la propuesta presentada para el desarrollo en Soria del Sector del Cerro de los Moros, con 1.304 nuevas viviendas que suponen un incremento de población del 12 %, además del ya aprobado para otros dos sectores de suelo urbanizable y de las que se están construyendo en la zona oeste de la ciudad. Ni un solo apartado en que se estudie el parque de viviendas en construcción, o con licencia para ello, o en los sectores con Plan Parcial aprobado. Pues esto es razón suficiente para denegar la aprobación de la propuesta de ordenación del Cerro de los Moros.

2.- Plantea un modelo de ciudad diametralmente opuesto al que el Ayuntamiento aprobó con el vigente Plan General de Ordenación Urbana. En este se fijaba un porcentaje de viviendas unifamiliares del 30 %, como transición de la ciudad compacta con viviendas colectivas en bloques, y en la propuesta de ordenación presentada la totalidad de las viviendas se plantean en bloques de vivienda colectiva. Y, no haría falta recordarlo, el Ayuntamiento es el único que tiene la potestad –discrecional- de definir ese modelo, sin que su decisión pueda ser objeto de fiscalización jurisdiccional.

 El Tribunal Supremo, en sentencia de 18/10/2012, ya dejó claro que en una propuesta de ordenación detallada el trasvase de las edificabilidades aprobadas para las diferentes tipologías edificatorias contradice frontalmente los objetivos de modelo de ciudad y ordenación previstos en el Plan General, lo que es una deficiencia de carácter insubsanable y puede determinar la denegación de la aprobación inicial. O provisional, ya que ambas caen bajo el concepto de actos administrativos.

  En resumen, los intereses puramente económicos-especulativos de una sociedad privada no pueden pretender modificar el modelo de ciudad acordado por el Ayuntamiento. ¿Derechos de los propietarios del suelo? En este aspecto ninguno. ¿Responsabilidad patrimonial del Ayuntamiento si denegara la aprobación provisional del proyecto sencillamente por esta razón? Ninguna.

1. IX) Y no cabe esperar nada del silencio administrativo del Ayuntamiento, que ya ha tenido como consecuencia el avance en el trámite del proyecto con la información  pública del mismo; si se hubiera denegado la aprobación inicial, y motivos para hacerlo sobraban, no habríamos llegado a este punto y el Ayuntamiento habría podido iniciar la revisión del Plan General sin el menor riesgo de responsabilidad patrim

 El silencio administrativo, en este caso de instrumento de planeamiento de iniciativa privada, sería negativo, pero el promotor podría recurrir a la Junta de Castilla y León-que tan bien le trata- para que, en aplicación del artículo 180 del Reglamento de Urbanismo, se subrogara en las competencias del Ayuntamiento y burlar así a este la facultad de aprobar o denegar la propuesta de planeamiento.

  En cualquier caso, la obligación del Ayuntamiento es resolver justificadamente sobre la aprobación provisional. No vale esperar a ver qué pasa, porque para eso no se precisa de un equipo de gobierno. Y más en este caso en que la disposición demostrada por el gobierno de la Junta de Castilla y León es favorecer al promotor. Sólo el Ayuntamiento, y en esta fase del expediente, puede parar el disparate urbanístico que amenaza a Soria cultural y económicamente. Lo contrario sería una traición a su propia razón de ser.

1. X) Ya expuse en varios artículos cómo el Ayuntamiento tenía las manos libres para rechazar la aprobación inicial de la propuesta del promotor sin incurrir en responsabilidad patrimonial (obligación de indemnizar), y modificar el Plan General de Ordenación Urbana para establecer la definitiva protección del Cerro frente a los ataques de la especulación urbanística. Obviamente sin resultado, y, lo que es peor, sin ninguna justificación de tan insensata inacción.

 También advertí de la tomadura de pelo a que el promotor estaba sometiendo al Ayuntamiento en unas supuestas negociaciones cuyo resultado ha sido la información pública del proyecto, sin prácticamente ninguna variación, y el Decreto Ley que echa por tierra la estrategia del Ayuntamiento –si es que lo era- de alargar el procedimiento hasta llegar al 19 de octubre de 2022.

Y XI) En todo caso no estará de más repetir aquí lo que el promotor de tan negativa propuesta escribe en dos de sus principales documentos:

       Memoria informativa del proyecto. Presentación:   El Excmo. Ayuntamiento de Soria ha acordado modificar ciertas determinaciones del Plan General de Ordenación Urbana del Municipio correspondientes a los Suelos Urbanizables Delimitados y al ámbito SUR_D “Cerro de los Moros”…

       Documento ambiental estratégico. Promotor: Los promotores de la Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Soria… son PROMOTORA PILARES DEL ARLANZÓN S.L.U. Si bien será el Ayuntamiento de Soria quien adopte la misma y de inicio a su tramitación, al igual que la tramitación ambiental que le corresponde, e intervenga finalmente como promotor de la Modificación.

 Lo cierto es que unidos estos textos a las reiteradas declaraciones de Alcalde y Concejal de Urbanismo defendiendo los –inexistentes, como ya se ha explicado-  derechos del promotor y “advirtiendo” del grave riesgo económico para el Ayuntamiento si no se atendían, dan pie a pensar que el Ayuntamiento o su equipo de gobierno puedan tener algún interés oculto –por no ser público- para la aprobación del proyecto.

 También es cierto que hasta hoy el Ayuntamiento no ha hecho absolutamente nada para frenar tamaño disparate urbanístico y cultural y es esa inacción la que nos ha llevado a esta fase del expediente, en que la iniciativa es del promotor, con las ventajas que eso le proporciona.

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 Pero se acabó la fiesta, Alcalde. Llegó la hora de actuar. Tiene los datos; las armas también. Tiene, y va a tener, una colección de alegaciones a la propuesta de urbanización del Cerro de los Moros con sesudos y contundentes argumentos jurídicos y técnicos para frenar la barbarie especulativa. Ahora veremos de qué lado están Vd. y el Ayuntamiento que gobierna.

 ¿Actuará por fin el Ayuntamiento socialista del lado del bien público? ¿O continuará con la cantinela de los –inexistentes-  derechos de la propiedad y del riesgo de la indemnización multimillonaria? El próximo 8 de agosto finaliza el plazo de presentación de alegaciones a la propuesta de urbanización del Cerro de los Moros. El Ayuntamiento dispone de nueve meses para resolver sobre su aprobación provisional. Después, si el Ayuntamiento no deniega la aprobación provisional del proyecto, las decisiones serán de la Junta de Castilla y León, que sí está claro en qué lado juega. Hay tiempo incluso para convocar un Consejo de Urbanismo. Y faltan diez meses para la celebración de elecciones municipales.

 ¡Qué excelente oportunidad para demostrar de qué lado está el actual equipo de gobierno, para que cada quien se retrate ante la ciudadanía soriana y el mundo de la razón y la cultura!

 Fdo: Ricardo Mínguez Izaguirre. Doctor Ingeniero de Caminos. Urbanista.