TRIBUNA / Cerro de los Moros. Ahora o nunca (y II)

TRIBUNA / Cerro de los Moros. Ahora o nunca (y II)

LOS DERECHOS DE LA PROPIEDAD DE LOS TERRENOS

En el Pleno de febrero pasado el alcalde dejó clara su postura de “no dejar un legado de incertidumbre sobre futuras indemnizaciones”. Perfecto. La cuestión es que no ha aportado ningún informe jurídico solvente que la justifique suficientemente. No basta la sospecha de riesgos, que siempre los hay, naturalmente. Pero su responsabilidad es medir esos riesgos, valorarlos, reunir la suficiente información y opiniones de los expertos para poder formar un criterio sobre dónde está la razón, a qué parte asiste el Derecho.

Porque no se acude a una negociación sin antes haber medido bien las propias fuerzas, sin tener el convencimiento de hasta dónde nos asiste ese Derecho; el miedo a riesgos no medidos es la garantía del fracaso… como parece que ha sucedido. Parece que el Ayuntamiento no dispone de un solo informe específico sobre este asunto (y si lo tiene lo esconde cuidadosamente, lo que no es creíble), que, obviamente, sería crucial para la toma de decisiones (el informe del secretario municipal remitido al Consejo fue redactado para contestar-negativamente- a una solicitud de la concejala de Podemos de que se paralizara el expediente de la MP-27 y no analiza con rigor la cuestión fundamental, aunque si advierte de los graves riesgos que correría el Ayuntamiento etc. etc.).

Lo que se precisa es un informe jurídico específico que conteste a la pregunta de QUÉ DERECHOS TIENE HOY DÍA LA PROPIEDAD DE LOS TERRENOS Y QUÉ RESPONSABILIDAD PATRIMONIAL TENDRÍA EL AYUNTAMIENTO EN CASO DE MODIFICAR MOTU PROPIO EL PGOU. El Ayuntamiento, ciertamente sin aportar razón alguna convincente, se niega a contratar la elaboración de ese informe con un jurista o bufete de prestigio en el campo del urbanismo. Sin embargo, dispone de argumentadas opiniones expresadas en la prensa local por profesionales del urbanismo que contradicen de forma contundente las opiniones del secretario municipal, y a las que no se ha dado ninguna respuesta que tan siquiera las ponga en duda.

En artículos publicados por D. Saturio Hernández de Marco y en el mío propio de opinión “El Cerro de los Moros frente a la Ley” (2/5/2021), se contesta a esa pregunta con claros argumentos jurídicos (textos legales y jurisprudencia sobre el tema) con las siguientes conclusiones, que, aunque repetidas, conviene tener presentes:

I.- Los derechos o contenidos urbanísticos  producto de la concreta ordenación urbanística, sólo se adquieren, consolidan e ingresan en el patrimonio del propietario mediante la participación de éste en el proceso urbanizador a través del gradual cumplimiento de los deberes urbanísticos que son su contrapartida. Es entonces cuando nace el derecho a su indemnización y a la de los gastos ocasionados para ese cumplimiento que hayan devenido inútiles.

II.- Para que pueda generarse alguna pretensión indemnizatoria derivada de responsabilidad patrimonial de la Administración,  se exige la previa patrimonialización o consolidación de los derechos urbanísticos, y no basta  la mera aprobación del planeamiento para patrimonializar esos derechos (STS de 12 de abril de 2006 y 12 de diciembre de 2007). Una cosa es el reconocimiento del aprovechamiento (expectativa de derecho) y otra bien distinta que el mismo hubiera sido patrimonializado (derecho indemnizable). 

III.- No se ha cumplido el deber de establecer la ordenación detallada en el plazo de 8 años ordenado por el PGOU.  Consecuentemente,  no se ha ejercitado por los titulares de los terrenos incluidos en el ámbito del Sector, el derecho a promover la urbanización, por causa únicamente imputable a la propiedad,  por lo que no se ha adquirido la facultad de participar en la ejecución de la actuación de nueva urbanización, lo que implica que no ha nacido el derecho de los propietarios a participar en la ejecución de la urbanización.  Es decir, no son indemnizables derechos que nunca se han adquirido.

 IV.- A fecha de hoy, los terrenos incluidos en el Sector de suelo urbanizable delimitado “Cerro de los Moros” se encuentran en situación básica de suelo rural, ya que los propietarios de los terrenos del Sector no han cumplido sus deberes básicos ni, por tanto, han ejercido los consiguientes derechos en orden a lograr el paso de los terrenos a la situación de urbanizados.

 V.- La propiedad de los terrenos no ha cumplido ninguna de sus obligaciones para poder consolidar las expectativas de derechos que les otorga el planeamiento, y, por tanto, el Ayuntamiento tiene las manos libres para modificar la calificación de los terrenos sin generar por ello ningún derecho a indemnización en los propietarios del suelo.

Por tanto, con la Ley vigente, el Ayuntamiento podría aprobar a fecha de hoy una modificación puntual del PGOU que alterara el posible uso de los terrenos, calificando como espacios públicos  libres de urbanización los suelos que decidiera pertenecen al patrimonio paisajístico, histórico y cultural de la ciudad en el Sector del Cerro de los Moros, y reduciendo libremente la edificabilidad máxima permitida, definiendo su localización y características (tipología, alturas máximas), sin asumir por ello ninguna responsabilidad patrimonial (obligación de indemnizar a la propiedad.)

QUÉ PUEDE HACER EL AYUNTAMIENTO

Visto lo anterior (so pena de informe jurídico contundente que lo contradijera) y ante la amable pero desairada y tajante propuesta de la propiedad mayoritaria de los terrenos, que no satisface en nada las expectativas del Ayuntamiento ni de la ciudadanía, caben tres opciones al Ayuntamiento:

• Aceptar sumisamente la propuesta de la propiedad, renunciando a los derechos que asisten al Ayuntamiento. No caben nuevos intentos de mejorarla porque si nada se ha logrado en varios meses de negociaciones, tampoco ahora la propiedad va a ceder en sus pretensiones. Su tramitación supondría un descrédito universal para Soria y su Ayuntamiento y un largo tiempo de reclamaciones y alegaciones contra la propuesta, además de la definitiva renuncia a la protección de la margen derecha del Duero en aquel Sector.
• Imponer una solución extrema negativa para la propiedad con la fuerza que la Ley otorga al Ayuntamiento. Esta vía llevaría directamente a los Tribunales de Justicia y siempre sería más prudente intentar evitarlo aunque la Ley caiga del lado del Ayuntamiento. Opción 3ª.
• Analizar por fin, con los mejores medios humanos posibles, la situación jurídica del Sector, y si, frente a los avisos de catástrofes económicas, el Gobierno municipal alcanzara el convencimiento racional de que la Ley dice lo que dice y que la jurisprudencia que la interpreta y complementa está del lado de los intereses municipales, estudiar la o las alternativas de ordenación del Sector que mejor atendieran

1. el público y general interés de proteger realmente de cualquier tipo de urbanización los terrenos que conforman el paisaje natural, histórico y cultural de la margen derecha del Duero en el Sector del Cerro de los Moros, y
2. las posibles expectativas de derechos urbanísticos de la propiedad de los terrenos compatibles con lo anterior.

Particularmente creo que sólo caben las siguientes alternativas, que brevemente expuse en mi anterior artículo “Cerro de los Moros S.O.S., y a expensas de su detallado estudio por los servicios técnicos municipales propios o contratados al efecto:

Alternativa 0.- Se califica todo el Sector como suelo rústico (rural en los términos de la legislación estatal y regional.) En las actuales condiciones legales del Sector el Ayuntamiento podría hacerlo sin incurrir en responsabilidad patrimonial. Como ya apuntó el alcalde, con esta alternativa los terrenos continuarían siendo de propiedad privada, con el riesgo de futuras recalificaciones especulativas ajenas a su protección. Por ende, si se quiere evitar el consiguiente calvario legal, mejor acudir a las siguientes.

Alternativa 1.- Concentrar un máximo del orden de 400 viviendas con los equipamientos complementarios en los terrenos del Sector aledaños a la calle Marcelino Camacho. La urbanización ocuparía un fondo de unos 200 metros frente a los 40 0metros de la propuesta de la propiedad, y podría resolverse con manzanas de 4 alturas apoyadas en dos nuevas calles locales con acceso desde la actual rotonda de Marcelino Camacho y otra de nueva planta en el cruce de la calle actual Cerro de los Moros y la anterior. La conexión con la zona de Los Pajaritos se realizaría ampliando y prolongando el Camino de la Rumba.

 También podría extenderse la urbanización en una franja de terreno en el lado Este del Camino de la Rumba con edificios de menor altura o viviendas unifamiliares.

 El resto de los terrenos se calificarían como Espacios Libres de uso público, excepción hecha de la reserva de suelo para la ampliación del cementerio.

Alternativa 2.- Se extendería la urbanización a todo el paraje de Valobos, pero con una clara gradación de la altura de las edificaciones a medida que nos alejáramos de la calle Marcelino Camacho, y con la inclusión en este recinto de los equipamientos públicos locales (de servicio tanto a la nueva urbanización como al barrio del Calaverón) en la zona más visible desde San Saturio. El número máximo de viviendas no podría superar las 600 unidades y sería necesaria, a cargo del promotor, la construcción de la vía N-O de enlace con Los Pajaritos.

Alternativa 3.- Pero si, por alguna razón ahora desconocida, debiera mantenerse un alto coeficiente de edificabilidad en el Sector, la solución nunca debiera ser la consolidación de más de 600 viviendas en el mismo. El Ayuntamiento dispondría de dos posibles instrumentos urbanísticos para resolver el problema: la adscripción a otro u otros Sectores del exceso de edificabilidad (lo que no implica coste económico o patrimonial para el Ayuntamiento), o, en el peor de los casos, la permuta de terreno con ese exceso de edificabilidad en otra u otras zonas de la ciudad (en este caso con pérdida de patrimonio para el Ayuntamiento, que tiene, por ejemplo, suelo urbanizable para 1.165 viviendas en el Sector de suelo urbanizable de Los Royales Oeste.)

Con los datos de que hoy se dispone (el ejercicio de transparencia por el Ayuntamiento no ha sido ejemplar en este campo) y con la, mientras no se demuestre lo contrario, situación jurídica de los terrenos favorable para el Ayuntamiento, éste puede plantear una alternativa de ordenación (en mi opinión la anterior número 1) que realmente incluya la definitiva protección de los terrenos que constituyen el paisaje natural, histórico, arqueológico y cultural a salvaguardar de todo intento de urbanización y la correcta terminación de la ciudad actual.

Esta es la verdad al día de hoy. Esta era la verdad desde 2011, en que la propiedad abandonó la tramitación de la ordenación detallada del Sector. Se ha perdido un tiempo precioso en el que se podía haber resuelto definitivamente el problema por el actual equipo de Gobierno municipal, pero aún es tiempo si se pone la necesaria voluntad y determinación para ello. Están los medios legales para que el Ayuntamiento logre el objetivo común de revertir la desastrosa ordenación urbanística del Sector que nos dejó en herencia la más dañina especulación urbanística de unos ambiciosos, incultos destructores del patrimonio de la ciudad, en alianza con el entonces gobierno municipal del partido mal llamado Popular. Aún es tiempo de lograrlo; para ello se requiere que, con el alcalde a la cabeza, el actual Gobierno municipal se enfrente a la negativa situación actual que él mismo ha propiciado con su inacción y su injustificado temor a supuestos terribles riesgos anunciados por quien no advirtió de tamaños peligros (esos si bien reales) cuando se tramó el desdichado Convenio origen de nuestros males; que se pertreche de los mejores asesoramientos profesionales jurídicos y técnicos, y que, de una vez por todas, plantee a la propiedad las dos únicas opciones posibles: el estudio conjunto de una alternativa flexible que promueva el Ayuntamiento o la iniciativa municipal de aprobar unilateralmente la alternativa de ordenación más favorable para los intereses públicos, que, no se olvide, no se limitan a Soria; la “ribera sacra de la poesía española” es patrimonio mundial, con y sin declaración administrativa de Bien de Interés Cultural.

Y, por supuesto, ahora sí, con luz y taquígrafos.

Fdo: Ricardo Mínguez Izaguirre, ingeniero de caminos y urbanista.