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TRIBUNA / El valor del Cerro de los Moros

El jurista Saturio Hernández arroja luz en este artículo de opinión sobre el valor del Cerro de los Moros, en el centro de la polémica desde hace años debido a una operación urbanística que amenaza un paisaje cultural en la margen derecha del río Duero.

TRIBUNA / El valor del Cerro de los Moros

Una labor urbanística que fuera acorde con sus fines, y con lo que de ella se espera, si se puede o pudiera esperar algo de los poderes públicos, es o debería de ser el aseguramiento, en el medio urbano, de la suficiencia y funcionalidad de los espacios, equipamientos, infraestructuras y servicios públicos y sociales en relación con las edificabilidades y los usos restantes; una densidad adecuada al bienestar individual y colectivo; una distribución territorial razonable de los usos y actividades, que permita un desarrollo armónico efectivo de las dimensiones de la vida humana relativas a la residencia, el trabajo, la educación, la cultura, la sanidad, el bienestar social, el ocio y el deporte y evite en todo caso las concentraciones que repercutan negativamente en la funcionalidad de los espacios, equipamientos, infraestructuras y servicios públicos y la fluida movilidad y comunicación

Por ello, se puede uno plantear cuál sería el valor del Cerro, si el día de mañana quiere el Ayuntamiento hacerlo suyo para dar, en contrapartida un “suelecito”, en donde edificar casi las 1.304 viviendas y urbanizar con un coste menos significativo que el actual coste, pues el valor rural del suelo del Cerro es innegable, no existen instrumentos de planeamiento de desarrollo, y la exposición de motivos del R.d 1492/2011 dice …”el Reglamento, desarrolla el texto refundido de la Ley de Suelo en lo relativo a «la valoración inmobiliaria», con la intención de dar respuesta al deseo expresado por el legislador estatal, de mejorar el funcionamiento del mercado del suelo, para hacerlo más transparente y eficiente, combatiendo además, en la medida de lo posible, las eventuales prácticas especulativas en la utilización del mismo, prácticas especulativas que, en ocasiones, afectaban directamente a la fijación de valores a efectos expropiatorios. El Tribunal Constitucional atribuyó en su Sentencia 61/1997, la competencia del legislador estatal en materia de valoraciones sólo en aquellos casos que se trataba de otorgar un tratamiento igualitario de todos los ciudadanos ante determinadas relaciones de los mismos con las Administraciones Públicas. Por ello, este desarrollo recoge los métodos y técnicas de valoración a aplicar en los supuestos contemplados en el artículo 21.1 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, todo ello sin perjuicio de lo que puedan establecer otras legislaciones especiales y sus normas de desarrollo, como pueden ser, especialmente, las de carácter financiero y tributario. El desarrollo del nuevo régimen de valoraciones establecido por la Ley es pues de indudable trascendencia…”, y al mismo se tienen que sujetar los poderes públicos, salvo pergeñamiento eximio de almirante de mano de hierro.

Pero dejando de lado fórmulas literarias sobre poderes públicos, algo se ha de hacer, quizá, con el Cerro y sus terrenos.

Hemos dicho y han dicho en otras Tribunas que no se puede edificar, pero que tiene que trasladarse la edificabilidad, otros que no tiene edificabilidad, otros que ha de anularse el procedimiento de modificación, -por cierto qué razón llevan, si lo dijeran de acuerdo a la Ley, lo que no hacen-, otros que se debe dejar sin efecto la modificación y la misma sea del Ayuntamiento, otros que se dé la edificabilidad en otro sitio, y        que el Ayuntamiento adquiera la propiedad de todo el Cerro, otros que ni uno, ni otros se iban a molestar, (tesis de F. García), otros que se puede cambiar el terreno y como lo que se diera por el Ayuntamiento tendría bastante menos obligaciones de urbanización, la edificabilidad no debería ser la misma, parece por derechos correspectivos.

Es por ello que, desde el concepto de suelo rural, y aislado, el valor a cambiar es pequeño, porque no tendría derecho a que se valorara ninguna expectativa urbanística, que, evidentemente, no existe, pues no se consideran eficaces los hechos, ciertamente varios y plurales de modificaciones “a porrillo” sobre el Cerro, y a ver si alguna se materializa y, eso, no tiene pinta, ni blanca, ni verde.

Ese hecho de hacerlo suyo por el Ayuntamiento -vía expropiación, aun pactada, vía acuerdo equilibrado del Reglamento de Bienes- es posible desde el instante que es una vía real o potencial del arreglo sobre todo porque no parece que el Ayuntamiento, vamos el alcalde, no puede admitir sin más la edificabilidad del Plan General, que es real, pero problemática, y eso es diluible, si esa edificabilidad se traslada a otro sitio más asumible, con acuerdo de la propiedad.

Realmente qué cosas pensamos, eh.

Pero claro si para edificar lo previsto en el Plan se tiene que trasladar, eso no se podría-no se podrá hacer sin acuerdo, porque el terreno es donde ubicar o poder materializar esa edificabilidad es ya real, pero ese cambio, simple acuerdo del Pleno, Ley 7/1985, y luego trámites de la propiedad, es de esperar que hagan las cosas bien y tengan todo preparado en poco tiempo y empezar a vender viviendas sin excesiva tardanza, no admitiendo que se metan “okupas” en lo construido vacío.

La inexistencia de valoración sin ninguna expectativa urbanística lo determina el art. 17 del R.D. 1492/2011.

Y esa valoración que tiene que hacerse con informe de arquitecto/a, y fiscalizarse por Intervención que podría no fiscalizarla -vetarla- si el informe técnico diera valor a alguna expectativa.

Fdo.: Saturio Hernández

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