El esfuerzo para comprar vivienda se acerca a niveles de 2007
El esfuerzo para comprar vivienda se acerca a niveles de 2007,en el boom inmobiliario, aunque el 70 por ciento de los expertos descarta una burbuja generalizada.
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La evolución de los precios residenciales, la presión en el mercado del alquiler, la desigualdad en el acceso a la propiedad y el papel de la financiación son algunos de los ejes que configuran la XXII edición del Observatorio de la Valoración, elaborado por la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) con la colaboración de la profesora Paloma Taltavull y un panel de 13 expertos, entre ellos socios de la AEV y otros reconocidos profesionales del sector
El informe destaca que los precios residenciales crecieron algo más de un 10 por ciento interanual en el segundo trimestre de 2025, con un incremento del 10,45 por ciento en vivienda usada, que concentra la gran mayoría de las transacciones.
Este ritmo, que supera el de ejercicios anteriores, planteaba la cuestión de si el mercado se aproxima a un escenario de burbuja.
La mayoría de los panelistas lo descarta.
El 66 por ciento de las sociedades de tasación y el 75 por ciento de los externos coinciden en que, pese a la magnitud de las subidas, éstas responden a fundamentos sólidos: demanda solvente, perfil de comprador más prudente que antes de 2008 y condiciones de financiación mucho más estrictas.
No obstante, se añade que el esfuerzo hipotecario para adquirir vivienda ya se acerca a niveles de 2006-2007, aunque los niveles de deuda hipotecaria siguen lejos de los de la crisis anterior
Algunos expertos, no obstante, advierten de tensiones localizadas.
En territorios como Baleares o Canarias, donde la demanda extranjera supera el 30% de las operaciones, la presión sobre precios es notable y en algunos segmentos se detectan dinámicas especulativas vinculadas al alquiler turístico y a la inversión con fines de rentabilidad.
Estas situaciones, aunque todavía minoritarias, reflejan que el riesgo de burbuja puede ser regional y específico, más que generalizado en todo el país.
Subidas entre el 9% y el 15% en el alquiler y escasez estructural de oferta
El alquiler residencial sigue siendo el gran foco de tensión. Según el XXII Observatorio de la Valoración, las rentas aumentaron entre un 9% y un 15% interanual en el segundo trimestre de 2025, con una media nacional del 9%.
A diferencia de etapas anteriores, la presión no se limita ya a las grandes capitales, sino que se extiende a ciudades medianas y a zonas donde la demanda de compra no puede materializarse por falta de acceso a financiación.
En este punto, existe un consenso prácticamente absoluto: todos los panelistas coinciden en que los alquileres seguirán creciendo en los próximos trimestres. Mientras algunos anticipan cierta moderación en el ritmo, ninguno prevé una corrección significativa a corto plazo.
Entre las causas más citadas destacan la escasez de oferta estructural, el trasvase de demanda desde la compra hacia el alquiler o la presión del alquiler turístico, que compite con la vivienda de residencia habitual.
En cuanto a las posibles soluciones, la práctica totalidad de los expertos señala que la clave está en incrementar la oferta disponible: nueva construcción destinada al alquiler, movilización del parque vacío, más seguridad jurídica para arrendadores y colaboración público-privada. El informe matiza que dos panelistas defienden medidas mixtas, como regulaciones de corto plazo o combinadas con límites al alquiler turístico, aunque la mayoría rechaza una regulación generalizada.
Acceso desigual a la propiedad: peso de las compras al contado
El informe pone de relieve que 4 de cada 10 operaciones se cierran sin financiación hipotecaria, una proporción muy elevada en comparación con décadas anteriores. Según el 77% de los panelistas, este fenómeno penaliza especialmente a los compradores primerizos, que carecen de ahorro previo y dependen de hipotecas.
Los expertos destacan que inversores, compradores extranjeros y particulares con alta capacidad financiera, al pagar al contado, disponen de ventaja competitiva frente a los jóvenes, al poder cerrar operaciones más rápidas y sin incertidumbres crediticias.
Esta situación contribuye a presionar los precios al alza y ha intensificado el papel del traspaso intergeneracional de riqueza como vía de acceso a la vivienda.
Ante esta brecha, el 62% de los panelistas internos considera necesario reforzar las ayudas públicas, mediante avales, subvenciones o hipotecas específicas para jóvenes, pero el informe precisa que entre los panelistas externos la opinión está dividida al 50/50, lo que refleja una falta de consenso claro sobre la eficacia de estas medidas.
Mejoras insuficientes en oferta y financiación
El informe del Observatorio de la Valoración recoge un aumento de la actividad promotora, con un 20,3% más de viviendas iniciadas y un 13,1% más de terminadas, junto a un repunte del crédito promotor (+3,5%).
Pese a ello, solo el 23% de los panelistas considera que estos datos permiten hablar de una recuperación sostenida, frente al 77% que lo rechaza por prematuro.
El consumo de cemento se mantiene estancado, los costes de construcción acumulan un incremento del 40% desde 2019 y la falta de mano de obra cualificada sigue siendo un freno.
El 77% de los expertos reclama un mayor respaldo público y financiero para consolidar el ciclo de edificación, mediante la movilización de suelo, agilización de trámites urbanísticos y fomento de fórmulas público-privadas. También se insiste en reforzar la producción de vivienda protegida, que hoy apenas representa el 15% de la nueva construcción.
En el ámbito financiero, el 92% de los panelistas considera que el sistema bancario está preparado para sostener un nuevo ciclo de edificación, con más de 120.000 hipotecas formalizadas trimestralmente y sin restricciones de liquidez como en el pasado.
Aun así, el 77% defiende diseñar una política crediticia específica que apoye tanto a promotores medianos y pequeños como a compradores de primera vivienda.
Transacciones y demanda extranjera
El mercado de transacciones mostró un fuerte dinamismo en 2024, con 715.000 operaciones registradas, de las que 650.000 correspondieron a vivienda usada, el segundo mejor dato histórico.
En el primer trimestre de 2025 ya se han contabilizado 177.000 compraventas.
La mayoría de los expertos, un 77% del total, cree que este ritmo podrá mantenerse durante 2025, apoyado en la relajación de la política monetaria, el crecimiento demográfico y el dinamismo de la demanda internacional. Sin embargo, algunos advierten de que la falta de oferta y el agotamiento financiero de ciertos hogares podrían provocar una moderación en la segunda mitad del año.
El papel de los compradores extranjeros es cada vez más relevante: en 2024 representaron el 18,5% del total de operaciones, con especial impacto en Baleares, Canarias, Alicante, Málaga y Madrid. El 85% de los panelistas considera que esta demanda seguirá presionando al alza los precios en mercados locales específicos, dificultando el acceso para la población residente.
Vivienda estratégica: vivienda accesible
El informe precisa que sólo un 8% de los panelistas considera que el crédito sea el factor crítico para desbloquear el acceso a la vivienda, frente al 92% que lo rechaza y señala factores estructurales como el suelo, los costes y la falta de vivienda pública. Asimismo, el 61% de los expertos considera que la política de vivienda debe priorizar la vivienda accesible frente a fórmulas puramente de mercado, especialmente en grandes ciudades donde los precios han alcanzado niveles muy elevados.
El informe de coyuntura del Observatorio de la Valoración se publica periódicamente con el objetivo de recoger las perspectivas de los socios de la AEV y de expertos independientes sobre la evolución del mercado inmobiliario español.
Todos los informes están disponibles en la web de la Asociación.
