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TRIBUNA / Pajaritos II: legalización, multa, recurso, acción pública

El jurista Saturio Hernández arroja luz sobre el embrollo jurídico en el que está metida la promoción de Los Pajaritos II y los propietarios de la quinta planta. Y traza el camino a recorrer para resolver este problema.

TRIBUNA / Pajaritos II: legalización, multa, recurso, acción pública

El vuelo de los Pajaritos II es tan intensivo e intenso que no se sabe cómo va a ir, si va algún sitio, normalmente  a ninguno, y sin referencia a los que han entregado dinero de compra que están esperando no se sabe qué, porque la propiedad va hacia el horizonte no se sabe cuál.

Heraldo de Soria ha dado cuenta en información expuesta por M. Hervada se dice “Domus inscribe la 5ª planta en el Catastro de Soria como almacén, la superficie de la quinta altura es de 597 metros cuadrados, según los datos catastrales del inmueble. Figuran 53 viviendas, 90 aparcamientos y 59 almacenes; … El edificio de la polémica quinta planta ya consta en la Dirección General del Catastro, y lo hace con 53 viviendas, 90 aparcamientos y 59 almacenes, uno más al contabilizar también como almacén toda la quinta altura, con una superficie de 597 metros cuadrados. Desde finales de noviembre, el inmueble de la calle Guadalajara 7, en el sector urbanístico de Los Pajaritos II, construido por Domus Nebrija, figura en el Catastro con una extensión total de 9.724 metros cuadrados y una quinta planta que no es vivienda, sino almacén…”. Esa inscripción, más bien petición con las normas del Catastro de Urbana, no es más que una inicial presentación de tramitación, pero que no reúne los requisitos de concordancia del Registro de la Propiedad y del Catastro, imprescindible para hacer inscripciones en el Registro de la Propiedad, pues,

         1.-“El punto 15 de la sesión de la Junta de Gobierno de 27.5.2022, que dice lo que a continuación se transcribe, aprueba y otorga licencia A DOMUS NEBRIJA S.L.  en parcelas B, C y D de Calle Guadalajara s/n y lo que aprueba es el proyecto de ejecución, (legalización), de construcción de viviendas, que luego se especifican, y que se desarrollarán en cuatro plantas

15º.-APROBACIÓN DE PROYECTO DE EJECUCIÓN (LEGALIZACIÓN) PARA CONSTRUCCIÓN DE EDIFICIO DE 44 VIVIENDAS, 53 TRASTEROS (CADA UNO DE LOS CUALES SE ASOCIARÁ A UNA VIVIENDA) 9 OFICINAS, 95 PLAZAS DE APARCAMIENTOS DE COCHES, 9 PLAZAS DE APARCAMIENTO DE MOTOS Y 53 TRASTEROS (QUE SE DESARROLLARÁ EN 4 PLANTAS); EN PARCELA SITA EN C/ GUADALAJARA, S/N (PARCELAS B, C Y D) RESULTANTES DEL PROYECTO DE ACTUACIÓN SENC-25.01 “PAJARITOS II” DE ESTA CIUDAD; PROMOVIDO POR DOMUS NEBRIJA S.L.

Visto el Proyecto de ejecución (legalización) para construcción de edificio de 44 viviendas, 53 trasteros (cada uno de los cuales se asociará a una vivienda) 9 oficinas, 95 plazas de aparcamientos de coches, 9 plazas de aparcamiento de motos y 53 trasteros (que se desarrollará en 4 plantas); suscrito por el técnico D. Roberto Atienza Pascual en parcela sita en C/ Guadalajara, s/n (parcelas B, C y D) resultantes del Proyecto de Actuación SENC-25.01 “Pajaritos II” de esta ciudad; promovido por DOMUS NEBRIJA S.L.

La Junta de Gobierno Local, órgano competente de conformidad con la delegación de atribuciones efectuada por el Ilmo. Sr. Alcalde en fecha diez de julio de dos mil diecinueve, por unanimidad, acuerda:

Aprobar el proyecto de ejecución para construcción de edificio de 44 viviendas, 53 trasteros (cada uno de los cuales se asociará a una vivienda) 9 oficinas, 95 plazas de aparcamientos de coches, 9 plazas de aparcamiento de motos y 53 trasteros (que se desarrollará en 4 plantas); suscrito por el técnico D. Roberto Atienza Pascual en parcela sita en C/ Guadalajara, s/n (parcelas B, C y D) resultantes del Proyecto de Actuación SENC-25.01 “Pajaritos II” de esta ciudad, presentado el 28 de agosto de 2020 e informado por el Jefe de Servicio en fecha 9 de septiembre de 2020, quedando legalizadas las obras en ejecución en las que consiste el proyecto que se aprueba, quedando paralizada la ejecución de obras de la 5ª planta que carece de cobertura legal para su ejecución”.

         2.- A esos efectos la distorsión que supone e implica una ejecución de una quinta planta, que no tiene cobertura legal, sólo lleva a que la empresa y el Ayuntamiento ejerciten algo, todo muy confuso, y que no lleva a la inscripción en el registro de la propiedad de las viviendas, y que con la tradicional e inveterada efectividad de la transparencia municipal pueden  confundir a no se sabe quién o a quiénes, pero no se conoce la existencia de escritura de declaración de obra nueva o división horizontal o / y escritura de hipoteca para llevar a la subrogación de los futuros propietarios.

         2.1.- Vamos que la noticia es una necedad inconsistente y si hay algo más, y está documentado, pues positivo, pero está esa existencia diluida en la noche de los sargazos.

         3.- Heraldo de Soria 15.9.2023, por J.Sosa se dice la quinta planta de Pajaritos II sigue viva. El último capítulo, la resolución de Alcaldía que suspende el derribo de la planta construida a mayores de la licencia, provocó el anuncio del PP de acudir al Contencioso-Administrativo. La resolución se sustenta en un informe jurídico del departamento de Urbanismo que estima las alegaciones presentadas por la empresa contra el derribo. El pilar de esas alegaciones, a las que ha tenido acceso este medio, es que la estructura de la quinta planta servirá para la instalación de placas solares –lo que abre la puerta a su legalización– y que «no está adjudicada a ningún futuro propietario». No obstante, esos futuros propietarios aseguran que en marzo de 2022, hace año y medio, la empresa informó a los propietarios de los áticos–cuarta altura original– que su planta pasaba a ser la quinta.

3.1.- El asunto es extraordinariamente complejo con fechas claves que explican la evolución del mismo. El 15 de mayo, en plena campaña electoral para las municipales, la Concejalía de Desarrollo emite una resolución por la que eleva a definitiva la orden de derribo de todos los elementos construidos por encima del forjado de la cuarta planta. «Otro cuento que se acaba», declaró en aquel momento el alcalde, Carlos Martínez. Un mes después, dentro del plazo establecido, Domus presenta un recurso de reposición contra esa resolución solicitando la nulidad de la misma y la suspensión del derribo. A mediados de julio, aunque se conoció hace unos días, una nueva resolución municipal, en esta ocasión de Alcaldía, atiende el recurso y paraliza el derribo.

3,2.- ¿Qué motivó el cambio de postura del Ayuntamiento entre mayo y julio?. Pues, fundamentalmente, el recurso de reposición planteado por Domus. A grandes rasgos, las alegaciones planteadas redundan en que la estructura levantada se utilizará para la colocación de placas solares, circunstancia que entraría dentro de los márgenes de la normativa urbanística. No obstante, la empresa ya avanza a futuro, una vez completada la modificación urbanística del sector y la permuta –cerrada, pero no formalizada–sí podría completar la quinta planta.

3.3.- En su escrito de alegaciones Domus llega a afirmar que «en el momento presente» en la quinta planta «no existe ningún tipo de superficie susceptible de ser interpretada como aprovechamiento urbanístico» y que «no está adjudicada a ningún futuro propietario». La afirmación de Domus ante el Ayuntamiento sorprende ya que, según aseguran los propietarios de los pisos, a finales marzo de 2022, es decir, hace un año y medio, reciben un email por parte de la promotora. Este correo llega meses antes incluso de que el asunto saltara a la luz pública. Estas fuentes explican que en el correo electrónico la empresa les informa de que aquellos que habían comprado un ático –en la cuarta y última planta– pasaban al quinto piso y que tras las negociaciones de permuta con el Ayuntamiento hay una nueva planta. En ese correo se ofrece la posibilidad a los propietarios de la primera, segunda y tercera planta de poder comprar uno de los ‘nuevos’ cuartos pisos adjuntando los respectivos planos. Además, como se puede observar en cualquier fotografía del complejo, la quinta planta tiene habilitadas las ventanas y cuenta con toda la apariencia de vivienda.

3,4.- La cuestión del uso de placas solares en el complejo de viviendas también tiene algunas controversias. Los propietarios aseguran que jamás se les informó de la instalación de esos elementos y que incluso a día de hoy, Domus no lo ha hecho. En el momento de adquirir los pisos se explicó que se utilizarían calderas de biomasa …”.

4.- Soria Noticias señala, 21.3.2023, en esencia,  en “Guía (no tan) rápida para (tratar de) entender el lío de la quinta planta de Pajaritos II” … y se dice …

“los cuatro expedientes que afectan a estos terrenos; sanción, derribo, permuta y agrupación de la edificabilidad. Las incógnitas sobre las valoraciones de los terrenos a intercambiar entre el consistorio y la constructora siguen en el aire, así como la posible multa. De no ser por el inefable Cerro de los Moros, sería la polémica urbanística del año en el Ayuntamiento de Soria. … Una polémica que, aparentemente, parece mayor por lo que genera…Lo bueno es que en este punto el relato de los hechos es bastante unánime y hay un hecho evidente: la empresa Domus construyó en su edificio Mirador Sur una planta más de las que permitía el ordenamiento urbanístico de la ciudad y sus licencias de obra. Según se desprende de lo expuesto hoy en el salón de plenos, la empresa construye esta planta extra, “mal hecho”, reconoce Luis Rey, porque confía en sacar adelante un plan que se complica cuando se constata como necesario una modificación del plan urbanístico de este sector de la ciudad para llevarlo a cabo.

El plan se desarrollaba en varias fases. Para aumentar la edificabilidad de la parcela en cuestión (de unos 5.000 metros) se le pretende sumar la edificabilidad de una parcela contigua de 823 metros. Así a las 66 viviendas que se pueden construir en la parcela en cuestión se le sumarían otras 7 procedentes de esta parcela contigua. En definitiva, una planta más unificando los volúmenes para pasar de bajo + 3 plantas + ático a bajo + 4 plantas + ático.

El problema es que esa parcela contigua de la que se pretende trasladar la edificabilidad no es de la constructora, sino que es propiedad municipal. Se plantea la permuta de esa parcela por otra que, si es propiedad de la constructora y que se encuentra junto a los márgenes del río Duero …Así, puesto que la empresa “adelantándose a las circunstancias, se puso a construir más de lo que debía”, en palabras de Rey, ahora mismo el consistorio cuenta con 4 expedientes abiertos que tienen relación con la misma parcela. Los dos primeros se abren cuando se tiene constancia de la infracción cometida por la empresa. Uno podría acabar con una sanción económica a la constructora y el otro tiene por objetivo revertir la legalidad, es decir, podría acabar dictaminando la obligación de tirar esa planta construida de más. Los otros dos expedientes tienen que ver con la negociación que tienen en marcha constructora y consistorio. Uno servirá para la permuta de los terrenos y el otro para traspasar esa edificabilidad …Los precios, claves y desconocidos

Llegados a este punto, y dando por bueno el plan del consistorio, la oposición se plantea qué medidas se van a tomar para cerciorarse de que la empresa que construyó más de lo que podía no salga ganando con esta situación. La sanción grave podría ir de los 10.000 a los 300.000€ …. La modificación aprobada este lunes fue ya llevada a pleno el pasado octubre, pero cuando la oposición denunciaba que lo que se quería aprobar ya era una realidad (esa quinta planta) el asunto fue sacado del pleno. Ahora los 4 expedientes transcurren en paralelo, uno con final esperado (la agrupación de la edificabilidad), otro encaminado aunque no lo suficientemente detallado (la permuta de las parcelas), otro totalmente en el aire (si finalmente se derribará esa planta extra) y el último, clave, a la espera de ser baremado (la sanción a la empresa por construir esa planta sin permiso)”.

Y ya hay recurso de Domus en la vía contenciosa, porque no está de acuerdo con la sanción del Ayuntamiento de los módicos 150.000 qué cosas.

Eso no es acorde con la sentencia del Tribunal Supremo de 17.1.2024.

Y el Ayuntamiento se ha olvidado, (QUÉ COSAS SE LE OCURREN AL AYUNTAMIENTO PARA NO SANCIONAR, ¿O SÍ?), de la acción pública que existe, que no ha tramitado, y que el hecho del conocimiento es porque ha requerido e informado del recurso, y ha notificado que se ha producido ese recurso, pero es que se olvidan que conforme a la Ley 29/98 esa notificación es para estar de acuerdo el acto recurrido y no es el caso, por eso se tiene que resolver sobre lo solicitado con demolición, y con la sanción, por supuesto.

Fdo.: Saturio Hernández de Marco

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