El 15 por ciento de viviendas están vacias en medio rural de Soria, Teruel y Cuenca
El equipo de idealista/data ha presentado este fin de semana el primer estudio del mercado inmobiliario de Cuenca, Soria y Teruel en la feria Presura Feria Nacional para la Repoblación de la España Rural, celebrada en Madrid. El 15 por ciento de las viviendas están vacías, es una de las conclusiones.
Los vascos tienen el doble de oportunidades de renta que los extremeños
El documento centra su análisis en la situación en la que se encuentra el parque inmobiliario de estas tres provincias en riesgo de despoblación, con un foco especial en los municipios de menos de 1.000 habitantes.
El reto demográfico de la España poco poblada es un problema complejo, con muchas caras y sin soluciones obvias. Cada zona tiene sus particularidades, sus oportunidades y fortalezas, así como limitaciones y obstáculos de diferente índole (falta de infraestructura, servicios, normativa poco favorable…).
Uno de los elementos necesarios para la repoblación de estas zonas es, sin duda, la vivienda.
La oferta, el precio, la tipología o la antigüedad de las viviendas son factores determinantes a la hora de hacer del medio rural un sitio atractivo para vivir.
Por lo que respecta a la evolución de la población en los últimos 10 años, las tres provincias han perdido población, aunque se aprecia una clara estabilización en los últimos 4 o 5 años.
En Soria, los pueblos de más de 1.000 habitantes están revirtiendo la tendencia, ganando población, mientras que en Teruel son los pueblos más pequeños los que siguen una tendencia más favorable.
idealista/data
Las pirámides de población confirman lo que era fácil de intuir, y es que, en general, la población de los municipios de menos de 1.000 habitantes está más envejecida que la de los de más de 1.000.
En los primeros, el rango de edad más representativo (con mayor presencia) es el de 55-59 años, mientras que, en los segundos, es el de 50-54 años. Además, la población está especialmente concentrada entre las edades de 40-65 años (baby boom).
Las proyecciones de población del INE reflejan un incremento de la población en las tres provincias para los próximos 15 años, sostenido por el aumento de la población de 65 y más años.
Este incremento se explica, sobre todo, por un descenso de la tasa de mortalidad y un aumento de la esperanza de vida. En este caso, el saldo migratorio no compensaría la baja tasa de natalidad y la migración de personas jóvenes en edad fértil, lo que contribuiría a un gradual envejecimiento de la población.
La población de las tres provincias está muy concentrada en unos pocos municipios.
Así, los municipios de más de 1.000 habitantes, a pesar de ser muy pocos, concentran la inmensa mayoría de la población.
El caso más extremo es el de Soria, en donde solo el 6 por ciento de los municipios tienen más de 1.000 personas y, a pesar de ello, concentran al 77,6% de la población total. La situación en Teruel y en Cuenca no difiere demasiado.
El siguiente paso es analizar el parque inmobiliario existente.
Las viviendas vacías suponen en torno al 15 por ciento del total en las 3 provincias.
De estas, entre el 60 y el 68% se sitúan en municipios de más de 1.000 habitantes (68% Soria, 65% Cuenca y 60% Teruel).
El parque de viviendas más envejecido es el de la provincia de Teruel, la mediana del año de construcción es 1980 (igual a la media nacional). A continuación, está Cuenca (1984) y Soria (1985), con parque ligeramente más modernos.
Por lo general, los núcleos de población más importantes tienen parques de vivienda más recientes, mientras que la mayor parte de municipios pequeños tienen parques más envejecidos.
Prosiguiendo con las métricas del mercado inmobiliario, el indicador de stock (porcentaje de viviendas publicadas sobre el total del parque de viviendas existente) de las tres provincias es sustancialmente inferior a la media nacional (media nacional venta: 3,87% ; alquiler: 0,68%), tanto en el mercado de compraventa como en el de alquiler.
En general, el indicador de stock es superior en el caso de los municipios de más de 1.000 habitantes, que en el de los de menos de 1.000.
El único caso en el que esto no es así es en el mercado de venta de Teruel, donde los pueblos pequeños tienen un indicador de stock mayor al de los municipios más grandes.
En cuanto a los precios unitarios de las tres provincias, estos también se sitúan muy por debajo de la media nacional (venta: 2.176 €/m2; alquiler: 13,1 €/m2).
De nuevo, los precios son superiores en los municipios de más de 1.000 habitantes, que en los de menos de 1.000, tanto en venta como en alquiler.
El único caso en el que esto no se cumple es en el mercado de alquiler de Teruel, en el que las rentas son ligeramente superiores en los municipios pequeños.
Por lo que respecta a la demanda relativa (presión de la demanda sobre la oferta, medida como leads recibidos por anuncio), nuevamente, esta es menor que la media nacional (venta: 3,41 leads/anuncio; alquiler: 31,95 leads/anuncio) en las tres provincias, tanto para venta como para alquiler. En general, la demanda también es mayor en los municipios de más de 1.000 habitantes, que en los de menos de 1.000, siendo el mercado en alquiler de Cuenca el único caso en lo que esto no es así.
El porcentaje de demanda extranjera está también muy por debajo de la media nacional (venta: 14,8 %; alquiler: 16,3 %) en las tres provincias. Sin embargo, en este caso ocurre algo interesante, y es que la demanda extranjera es, en todos los casos, superior en los municipios de menos de 1.000 habitantes, que en los de más de 1.000, tanto en venta como en alquiler.
Esto es una muestra del interés que muestran los extranjeros por la vivienda en los pequeños municipios de Cuenca, Soria y Teruel, así como una clara oportunidad para la repoblación de estas zonas rurales.
La evolución de las métricas de mercado en las tres provincias se comporta de forma diferente para venta y alquiler.
El mercado en alquiler tiene una oferta muy limitada, lo que provoca mayores variaciones en la presión de la demanda y en los precios, que aumentan con fuerza tanto en municipios grandes como en pequeños.
El mercado en venta parte de una situación algo mejor, aunque la oferta sigue siendo baja. Aquí, los municipios pequeños muestran una situación más estable, sin tantas variaciones, y son los municipios de más de 1.000 habitantes los que sufren caídas de stock y aumentos de demanda y precio.
Por último, los visados de obra nueva reflejan la escasa actividad inmobiliaria en las zonas analizadas. Muestran una clara disparidad entre los municipios de más y menos de 1.000 habitantes, concentrándose la inmensa mayoría de las viviendas visadas en los municipios más grandes.
Puedes consultar el informe completo aquí
