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TRIBUNA / El vuelo de la licencia de Pajaritos II (2ª parte)

Saturio Hernández de Marco formula trece preguntas, con sus respuestas ciertamente aclaratorias, sobre el conflicto abierto en la promoción de viviendas de Los Pajaritos II, la de la ya famosa quinta planta ilegal, que tiene la licencia de ocupación pendiente aprobación.

TRIBUNA / El vuelo de la licencia de Pajaritos II (2ª parte)

Heraldo de Soria el 2.12.2023, y Soria noticias el 3.12.2023, publicaban una información que se titulaba “Frenazo a la licencia de primera ocupación de los pisos de los Pajaritos”, en que se nos decía, entre otras cuestiones que estaba a lo que dijeran los servicios jurídicos y técnicos.

Eso parece como si en ocasiones, y una de ellas es ésta, la licencia municipal vuela desordenadamente, por ahora.

Qué cosas virtuales le pasa al Ayuntamiento, porque ya no se distingue entre lo virtual y la realidad. Lo virtual es eso de que dependen de los servicios técnicos y jurídicos, y ha de pensarse en la existencia, que hay, de acción pública que, parece, ha de estar guardada en el cajón más oscuro y menos transparente de la mano de hierro.

Pero es que, además, los servicios técnicos y jurídicos van a ser favorables a una licencia de primera ocupación: pues será curioso.

Y ya no se sabe qué son los efectos de lo virtual, (y los efectos no son nada ciertos y verdad), y no se sabe qué y cuáles son los efectos de la realidad, con procedimiento o sin procedimiento.

Es por eso que está claro el vuelo a todos los sitios, a la vez, de la licencia para la ocupación legítima de las viviendas, previo proyecto sobre cinco plantas, la inscripción registral, la declaración de obra nueva y división horizontal, distribución hipotecaria entre todos los pisos, inscripción de cada piso por su propietario, con la pertinente subrogación de hipoteca.

Porque está inscrita o no la distribución hipotecaria, aun parcial si fuera posible, y si estuviera inscrita la distribución hipotecaria seria sobre 4 plantas, y el día de mañana si se aprueba la legalidad de la quinta planta podría existir otra hipoteca con otros porcentajes y sólo sobre los pisos o viviendas de la quinta planta.

Y si la hipoteca fuera sólo sobre las cuatro plantas, la descripción de éstas no sería completa y cuando se inscribiera la quinta planta y sus viviendas, aunque fuera hipoteca sólo sobre una planta, habría que reordenar las participaciones de común utilización de todas las plantas de todo el bloque, ya en cinco plantas, y si estuviera inscrita la anterior sobre cuatro plantas, cualquier modificación por la integración, aun con hipoteca parcial de la 5ª. Planta, requeriría para el registro la participación y el consentimiento de los demás: curiosa situación enrevesada, evidentemente. Y siempre puede haber un notario o un registrador que lo haga de otra forma: pues sí.

Ah! y falta que las cinco plantas estén con la cobertura de edificabilidad plena en todo el bloque, algo que, hoy, no se cumple.

Eso exige una modificación puntual del Plan, no hecha, y no tramitada. Al no estar hecha los actos precisos, no se pueden hacer.

Y eso de la licencia parcial de primera ocupación es un desiderátum de difícil encaje para los propietarios.

Y eso es porque, pueden tenerla, pero como el bloque es un todo no se puede articular los derechos en la cuota parte de cada piso, porque la esencial pregunta es: ¿Qué, la declaración de obra nueva ya está hecha, y la conoce el Ayuntamiento, o no?; ¿y esa declaración es sobre viviendas en cuatro plantas o no?.

Y así parcialmente está repartida la hipoteca, ¿o no?.

Pero quizá sea bueno introducir algunas preguntas sobre la situación jurídica real que no es de existencia, sino con precedentes y expediente, de acuerdo al R.D. 2568/1986.

Y a esos efectos sería bueno, quizá también malo, preguntarse lo siguiente, en un inicio y el día en que se conozca más documentación ya se verá:

1.- Cómo puede el Ayuntamiento hablar de licencia de primera ocupación de unos pisos, de unas viviendas que sólo tienen  autorizadas su construcción en cuatro plantas: o es que acaso existe algún otro papel o documento que autoriza viviendas en cinco plantas: lo que no parece porque hay una sanción de 150000€, de la que hemos tenido noticia, pero no hemos leído: transparencia inimaginable del Ayuntamiento, y sólo queremos verla en un link, no que algún acólito nos explique lo que es.

2.- Cómo va el Ayuntamiento a dar una licencia de primera ocupación, si no está aprobado el proyecto de ejecución y construcción en cinco plantas; o es que el arquitecto lo ha hecho, lo ha entregado a la empresa, y ésta no lo ha presentado, o, tal vez, lo ha presentado y se dado su aprobación por el órgano competente y no se ha publicado: no parece pues hay una sanción no firme de 150000€.

3.- Cómo va a darse lo anterior, si la construcción en cinco plantas requiere una modificación puntual del plan, no iniciada, realmente no se conoce, y que requiere una publicidad y una aprobación de la Comunidad Autónoma, que no se ha dado.

4.- Se dice, mi amigo dice, que los compradores, algunos, hasta pueden o pudieran entrar sin ningún tipo de licencia; ocurrencia que no se sabe de quién es la ocurrencia, porque no se les ha dicho que si se meten, sin escritura, sin subrogación de hipoteca, sin base jurídica alguna, no tienen nada, porque los servicios y suministros los tendrían en el aire y en precario.

5.- Si además se les ocurriera a los “compradores” entrar sin licencias, y concertaran un seguro multiriesgo, responderían de todo daño y de toda  responsabilidad, pues el seguro les exigiría licencia, que no podrían acreditar: y eso normalmente se encuentra en las cláusulas particulares; puede ocurrir, es cierto, que el comercial de turno convenza al que contrata que con el seguro está cubierto de todo: es una cuestión de lectura.

6.- Se observa que al no tener licencias de primera ocupación no existe subrogación hipotecaria, o es que existe algún sistema que permita la subrogación: si es así, se aprendería una importante cosa nueva.

7.- Cómo se va a hacer constar en el Registro de la Propiedad la titularidad de los compradores, si éstos no escrituran o no tienen escriturados sus pisos a su nombre. Ah y parece que no existe declaración de obra nueva y división, aún en construcción.

8.- Cómo va a pasar algo si los pisos o viviendas en cuatro plantas no tienen distribuida la hipoteca o es que ya está hecha, sin constancia en el registro, y el departamento de responsabilidad o de similar nombre del banco asegura y da a la constructora el dinero sin documentación; clara duda.

9.- Cómo los propietarios, o compradores de viviendas no han reclamado a la propiedad, a la constructora, Domus Nebrija, la devolución del dinero entregado a cuenta del precio y que ha de estar garantizado, y dedicado únicamente al pago de obra; de obra legal con título.

10.- Cómo si los compradores han contraído deudas por el retraso en la entrega, o están en alquiler después de haber pasado el plazo de entrega de las viviendas, no han reclamado nada a la constructora que por la Ley 20/15, que tiene obligación de garantizar y estar garantizado, o es que el Ayuntamiento ha eximido de esa garantía, cuando es una cuestión civil.

11.-  Cómo van los compradores a vivir ocupando de hecho o a la fuerza las viviendas, eso dice quien nada sabe y ni siquiera en el mundo sideral como si fuera asociaciones de cinco nombres con tres socios, y por eso les llamo de toda ralea a pesar de los enfadaditos y de los que firman lo que les ponen.

12.- Cómo por lo anterior, si ocuparan de hecho las viviendas, iban los teóricos ocupantes a tener algún derecho, y ya no sólo eso, cómo iban a tener sus derechos de suministro y servicios y cómo responderían de sus obligaciones.

13.- Cómo no se ha reclamado nada a ningún participante en la construcción y los precompradores hayan abonado cantidad, les han dado plazo de entrega, plazo no cumplido, algunos viven en alquiler y un largo etcétera.

Bueno eso de las preguntas está muy bien o muy mal, pero los compradores, (pre), se encuentran en una tesitura que suma como muy negativamente, y no vale que unos/as/es digan que no importaría que ocuparan las viviendas, ocurrencia inexacta y del todo inadecuada, que ni siquiera resuelve más que su mar de sargazos cada vez más lleno.

Fdo.: Saturio Hernández de Marco

 

 

 

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