El Cerro de los Moros ¿Abarataría el precio de la vivienda en Soria?

El Cerro de los Moros ¿Abarataría el precio de la vivienda en Soria?

Un buen amigo, después de mi hoy último artículo sobre el “Cerro…”, me señaló y advirtió que no se había pensado si la edificación en el Cerro de los Moros abarataba o no el precio de la vivienda en Soria, y si eso iba a influir o no en la bajada del precio del alquiler.

Acaso uno piensa que no se va a edificar; otra cosa, es cuándo va a ser firme ese no edificar.

Yo le expuse, más que contestarle, que en qué cosas imposibles piensas, y Espolón arriba, Espolón abajo, seguimos hablando.

Pero es ese momento el que me permite comentar lo que se expone.

Y el título de la tribuna debería de ser, (otros quizá lo harían), pero es muy largo, ¿La construcción de 1.304 viviendas sólo en el Cerro, y con lo que se construyera en otros lugares de Soria capital, abaratará o abarataría el precio en propiedad de la vivienda en Soria, o haría más razonable el precio del alquiler de vivienda en Soria?.

Y habría que decir tajantemente, me parece, que no.

El 12 de marzo de 2025 en Tribuna de El Mirón y sobre “El problema de la vivienda en Soria: la vivienda, ¿un derecho constitucional?”, Ignacio Javier Achútegui, secretario de Administración y Finanzas del SOV de la CGT de Soria, analizaba el problema de la vivienda en Soria y plantea posibles soluciones para facilitar su acceso a los ciudadanos. Y señalaba, entre otras cuestiones de especial interés, que ninguna ley de vivienda ha conseguido frenar el precio de los alquileres y el de la vivienda, que supera ya los precios anteriores a la burbuja que provocó la crisis de 2008 a nivel nacional.  Y los Gobierno central y el autonómico no han sabido hacer bien su trabajo. Y decía, también, que siempre se ha dicho en Soria que, para lo bueno y para lo malo, todo llega más tarde.

Pero ahora, en otra tesitura, planteamos, qué cuesta de bajada o de subida en los precios en propiedad y en alquiler la edificación de esas viviendas, 1.304, en el Cerro, con el acompañamiento de las demás en otros lugares de Soria.

Y a esos niveles, en números redondos, diremos o podríamos decir, 1.300 viviendas por un valor en mercado de 100.000 euros-125.000 euros, (según sean viviendas de 2-3 dormitorios, y con unos 75.000 euros para las viviendas de un dormitorio), daría unos 163.000.000 de euros; pero, eso, en 15 años y con ese precio de valor menor y de forma mantenida en esos 15 años, sin variaciones de incrementos, algo difícil de contemplar.

Lo de quince años es por el tiempo de duración de la edificación.

Pero eso que parece un “supernegocio”, tiene que rebajarse por los costes a abonar para obtener ese beneficio; pues se han de abonar por los promotores,

- los costes económicos de la finalización de la modificación puntual del plan general,

- los costes de la redacción de los instrumentos de planeamiento: Constitución de la Junta de compensación; Plan Parcial, Proyecto de compensación y su inscripción en el Registro de la Propiedad, Proyecto de urbanización; todo ello con la aprobación, normalmente inicial, publicidad, y aprobación definitiva; unos dos años,

- inicio de la ejecución de urbanización con la contratación de la obra,

- terminación de la urbanización y entrega al Ayuntamiento y puesta en funcionamiento, con sus plazos de garantía, y consiguiente mantenimiento,

- ciertamente, se puede pedir la edificación de viviendas, aun no esté ejecutada toda la urbanización,

- petición de licencia, de las primeras licencias de edificación de viviendas; unos ocho-diez-doce meses para conseguir la licencia; y no se nos diga que se pueden obtener por silencio positivo; eso lo sabemos, pero eso no es real, salvo el edificar una quinta plante sin licencia, sin proyecto, sin fiscalización y que, luego, tiene que demolerse, (quizá sólo un “poquito”, no sea que se note mucho).

Bueno, de esos iniciales más de 150 millones de euros, se habrán o se habrían de descontar los costes obligados para el derecho a edificar; habrá de descontar de esos millones en más de 15 años estos iniciales gastos, no más allá de 35.000.000 euros, porque la urbanización no es inferior en muy poco tiempo de más de 30 millones de euros; y cuanto más tiempo dure la incertidumbre, más cara será-sería el coste de urbanización, (50-70 euros de coste por metro bruto de la unidad; y eso con el añadido que, conforme a la Ley, debe ejecutar el Ayuntamiento; vaya uno a saber con qué liquidez).

Bueno y después de todo ese tramite y procedimiento, y plazos de ejecución de viviendas, dentro de los años 2030-2040, se podría contar con algo; pero ¿eso es suficiente?.

Eso contesta a la pregunta; yo creo que no, y el tiempo imprevisible hace más complicada la respuesta.

Pero es que, además, pasados todos esos años, hay que pensar, o debería pensarse si los tiempos que tienen que pasar antes de poner la primera piedra llevan a una rebaja de precios, es que somos, lo que no ocurre, hasta de pensamiento positivo. 

Fdo.:Saturio Hernández