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TRIBUNA / El bloqueo en el Cerro (II)

Saturio Hernández de Marco, abogado y secretario de Primera Categoría de Administración local, profundiza en diferentes alternativas del bloqueo existente en el expediente del Cerro de los Moros. 

TRIBUNA / El bloqueo en el Cerro (II)

TRIBUNA / El bloqueo en el Cerro (II)

Pero es que alguien piensa que, con todo lo que se ha escrito sobre el Cerro, la situación no esté estancada, boqueada -que es algo distinto a bloqueo- o bloqueada por no haber adoptado acuerdos, y uno de ellos, fundamental, es el del incumplimiento de los promotores en su obligación de presentar los instrumentos de planeamiento del Sector y otro acuerdo, fundamental, es pedir, con los trámites e informes pertinentes, que el Cerro ha de ser declarado Bien de Interés cultural y suprimir la actual edificabilidad que está disuelta o licuada en agua insípida por el tiempo y la inactividad de unos y otros.

Pensar, se puede pensar, no faltaba más lo que se quiera, pero los hechos, son los que son y no los que nos gustarían que fueran.

Y el anterior comentario, de hace unos días en el Mirón, primera parte del bloqueo, ya boqueo, permite, ahora, tratar y comentar los tipos de bloqueo y aquellas cuestiones conexas, que son realidad, o así parece, y que sólo nos las puede desmentir la realidad concreta del día a día, y que no dependen de un informe de tal o cual, como el desarrollo o la decisión tampoco depende del comentario de unos o de otros, ni siquiera del Consejo de Europa o cualquier organismo similar.

Y ni siquiera depende de cartas a quien no tiene, no ha tenido, ni tendrá poder decisorio, errónea equivocación de dirección sobre la propuesta de cuál será o sería, en su día, la solución en el Cerro de los Moros que sólo dependerá del acuerdo o acuerdos que adopte el Ayuntamiento en Pleno, no por informes, sino con informes en derecho, sobre la materia, normalmente a propuesta del Alcalde o el Concejal de turno, previa Comisión Informativa con los, previos y necesarios, informes técnicos, técnicos y jurídicos, necesarios de acuerdo al RD. 2568/1986 y a la legislación autonómica.

Y ningún funcionario municipal, ni comentarista, ni asociación de cualquier pelaje puede condicionar el acuerdo, como no lo ha hecho en el pasado, ni lo hará en el futuro.

Y, por ello, no depende, ni dependerá de terceros, sino del ejercicio de su competencia por el Ayuntamiento siguiendo el procedimiento y en derecho del ejercicio de la competencia, irrenunciable e indeclinable, y que no puede sortear por “informitos, firmitas o asociaciones de todo tipo de pelaje”.

Competencia que es irrenunciable e indeclinable y no sustituible por nadie, y menos por informes innecesarios y absolutamente fútiles, irrelevantes e innecesarios por irrelevantes y fuera de procedimiento o por “firmitas de la nada”, ni por cartitas desafortunadas e innecesarias y superfluas en su integridad, y por los hechos que sean evidentes, con fuerza normativa, no conglomerados, aunque tengan el documento de identidad.

III.- Los tipos de bloqueo del Cerro

El bloqueo no debiera o no debería existir, va contra la seguridad jurídica, así parece, desde un punto de vista sistemático y aplicativo y como dice Fernando Saura sobre regeneración de suelo y de actividades, lo que es aplicable al Cerro de los Moros, el mismo debe ser seguridad jurídica y un baluarte de regeneración como paraje natural, con todas sus consecuencias, en la línea de allegar más recursos a la regeneración urbana, y como aspecto muy destacable, se ha producido el asalto al viejo principio de consolidación del derecho del propietario, pero desde la perspectiva de nueva utilización por determinaciones de dirección pública, por ejemplo art. 1 y 4 de la Ley autonómica de Castilla y León 5/99.

A cargo y a costa y con el coste a cargo del propietario, del ciento por cien de los titulares del Sector, el nuevo-antiguo terreno puede ser “regestionado” en aras del interés público.

Eso que está presente en la realidad no significa que no se den en este supuesto y hoy por hoy un evidente bloqueo o unos bloqueos que afectan y afectarán al funcionamiento general de estos años hasta el 2023. Y, quizá. más tiempo.

El activo es que el Ayuntamiento, aunque se le presenten los instrumentos para la modificación puntual del Plan General, y los instrumentos de desarrollo urbanístico, no haga nada, y la no aprobación es silencio negativo, sólo en algunos casos y de modo limitado; eso sí no desconocemos el art. 54.4 de La Ley 5/99 que dice “4. Los instrumentos de planeamiento de desarrollo elaborados por particulares o por otras Administraciones públicas podrán entenderse aprobados definitivamente conforme a la legislación sobre procedimiento administrativo, una vez transcurridos doce meses desde la publicación del acuerdo de aprobación inicial, siempre que se haya realizado la información pública”.

No es contradictorio lo señalado, pues no se pueden adquirir derechos urbanísticos en contra de la Ley y, además, existiendo una modificación puntual del Plan, que es competencia absoluta de los acuerdos municipales, y, luego, si éstos los hay de la Comunidad Autónoma, no existirá posibilidad alguna de adquirir derechos sin la aprobación definitiva de la modificación puntual, y menos sin los instrumentos de desarrollo.

Si bien el art. 79.3 del Decreto 22/04 indica que “3. Asimismo, el Plan General puede establecer la ordenación detallada de los sectores de suelo urbano no consolidado y de suelo urbanizable en los que se considere oportuno habilitar su ejecución directa sin necesidad de planeamiento de desarrollo, Artículo 79 redactado por el apartado veintiocho del artículo único del D 6/2016, 3 marzo, por el que se modifica el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León para su adaptación a la Ley 7/2014, de 12 de septiembre, de medidas sobre rehabilitación, regeneración y renovación urbana, y sobre sostenibilidad, coordinación y simplificación en materia de urbanismo”, se sigue el principio y doctrina jurisprudencial de que en materia urbanística no se pueden adquirir o ejercer derechos en contra de la Ley y del planeamiento, y no se pueden ejercer potestades públicas, a pesar de la indiligencia de la Administración de no pronunciarse sobre lo presentado por el particular, por mucha información pública que se haya realizado.

Y, además de lo anterior, no se pueden transferir potestades urbanísticas a particulares, así sentencia del T. Supremo de 18.5.2020, con cita de anteriores así la de17 de noviembre de 2010, y de 26 de junio de 2013, la de la STS de 17 de noviembre de 2010, Recurso de casación 1473/2006 , seguida fielmente por la de 23-12-2009.

Y además, a ver si precisamos, la modificación puntual sólo tendrá la documentación o instrumento de planeamiento de desarrollo, si se hubiera presentado, con toda la documentación, plan parcial, proyecto de reparcelación y proyecto de urbanización y bases y estatutos de la Junta de Compensación.

No parece que eso sea así.

En todo caso la modificación puntual no puede ser aprobada por silencio, y sólo si se pide por los particulares la sustitución de la competencia del Ayuntamiento por la Comunidad Autónoma, como determina la Ley autonómica. 

El bloqueo pasivo se articula porque el particular no presenta los instrumentos de planeamiento, o los presenta incompletos, y no subsana, y se está en un campo intermedio en que no se hace nada.

Aquí, en este supuesto, se podría decir que este bloqueo se resuelve cuando el particular interesado subsana, pero es que el particular tiene que tener redactados, y en detalle, en lo concreto, no dibujos de bocetos, los instrumentos de desarrollo con todo detalle, tiene que cuantificar sus costes, sobre todo el de urbanización, tiene que constituir Junta de Compensación, presentar a la misma los instrumentos, tiene que hacer publicidad y abrir plazo de alegaciones entre los propietarios y gastarse y gastarse dinero con una lejana idea de recuperación, (porque han de venderse las viviendas -normalmente a partir del quinto año-, con 30 o 32 meses de ejecución de viviendas desde la obtención de licencia, terminada la urbanización, y sin perjuicio de poderse hacer ésta, (la urbanización), por fases, eso sí garantizadas-), y puede -quizá, eso ocurre- confiar más en el recurso judicial multimillonario contra el Ayuntamiento.

Qué cosas.

Pero será con el mismo resultado de una reclamación de unos 52.000.000€ a un Ente Local, por denominados convenios urbanísticos, resuelto por sentencia 338/2021, de la Sec. I de lo Contencioso del T. Superior de Madrid, de 7 de junio de 2021.

Todo lo expresado sí genera de hecho el bloqueo por actuación del particular.

Y el bloqueo intermedio, neutro o en o de “pupurri” es cuando se entrecruzan elementos de uno y otro supuesto, y de avatares diferentes que se vayan presentando

Esta posibilidad es la más enjundiosa, me parece, pues se desenvuelve, se desenvolvería atendiendo a que se están haciendo cosas, pero la realidad es contraria, no se hace nada y se obstaculiza la terminación por todos los lados y por todas las partes.

Qué significa ello, pues se pueden conjugar que el Ayuntamiento avanza en el reconocimiento de la petición de los particulares, algo, pero no mucho para que no se note.

Los particulares quieren todo y van avisando que pueden llegar a presentar recurso reclamando no se sabe cuánto, (no lo saben ni ellos, y da igual, porque el pleito sería de cuantía indeterminada), y la realidad social, vamos eso de las asociaciones, no saben ni qué hacer, como otros muchos que no se pronuncian en nada por muchas firmas que dicen han recogido, o pancartas que pongan en el pleno o en cualquier sitio.

Pero gastarse un céntimo de euro en la acción pública-popular, (ley urbanística y Ley 29/98), nada, de nada.

Y en este “pupurri” se entremezclan, cuanto más tiempo pasen, los avatares y las elecciones; y unos dicen que no pueden ni criticar el convenio, pues lo hicieron “los suyos”, otros no saben y el alcalde y su grupo -es de esperar que sin fisuras y eso que algún miembro, (o algunos miembros), del mismo, es decir del grupo que lleva el alcalde con mano de almirante de hierro- en otro tiempo pensaba algo en contra de la edificación- dirá, dirán que está la edificación en la mejor consecución del interés público para “todos/as los/as sorianos/as”, pero tiene que comprender la propiedad que eso se resolverá, después de las elecciones, ya que antes es incompatible con las elecciones.

Y además el valor del suelo rural, lo que es hoy el Cerro de los Moros, es de escasa cuantía, no más allá, y generosamente, de 10 euros el metro pues con la sentencia del T. Supremo de 16.3.2016 cuando dice en un tema parecido, instalación de aerogeneradores compatibles, como aquí la edificación si los indiligentes promotores hubieran presentado los instrumentos urbanísticos de desarrollo, y eso lo único que significa es que los promotores no han presentado instrumentos de desarrollo, no que tengan derecho a indemnización, y bien claro dice la sentencia que el valor del suelo no puede comprender lo que necesita autorizaciones administrativas, es el caso.

Pero es que hay todavía más, el valor del suelo, el que fuera, no sirve de pauta de exigencia de posible responsabilidad del Ayuntamiento, que no hay, no existe, aunque modifique el planeamiento y suprima la totalidad de viviendas que un mal día acordó con la Comunidad Autónoma por un convenio gaseoso sin sentido, ni nada; y ello es del calibre que el mal negocio o las expectativas no son indemnizables.

La mencionada sentencia del 2016, de 16.3, señala:

”la doctrina de esta Sala, respecto a la capitalización de la renta potencial, al amparo de lo establecido en el Art. 23 del RDL 2/2008 .

En ese ámbito citaremos nuestras sentencias de 4.5.2015 y de 25.6.2015, donde precisamente se examinaba la posible capacidad productiva de suelos rústicos en relación con la venta de energía eléctrica mediante el uso de energía eólica y su compatibilidad con la explotación agrícola.

Señalamos que tanto el art. 22 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo como el art. 23 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio , por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo disponen respecto a la valoración del suelo rural que " a) Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.

La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada".

Del mismo modo decimos, que la valoración del suelo por capitalización de rentas potenciales no puede incluir los rendimientos de una actividad que, aun siendo compatible con el planeamiento, es completamente ajena a la actividad que se viene desarrollando y, sobre todo, que necesitaría la obtención de autorizaciones administrativas en un sector regulado como la energía eléctrica, ( artículos 4 y ss del Real Decreto 661/2007, de 25 de mayo ) con unos requisitos técnicos y exigencias, -tales como la prevista en el art. 5 de dicha norma "Para la obtención de la autorización de la instalación, será un requisito previo indispensable la obtención de los derechos de acceso y conexión a las redes de transporte o distribución correspondientes".

Con esta situación, entremezcladas las intervenciones, la no adopción de decisión alguna, pero la mención del actual alcalde de que si repite, después de las elecciones, se “arreglara”, lleva a que esto, el Cerro de los Moros, quede bloqueado.

Y eso que el Sr. Alcalde domina, según se dice, y quizá se observa, su grupo político con “mano de almirante de hierro”. Igual que dicen de otras propuestas políticas que puedan concurrir a las elecciones locales.

IV.- “Protestones” o “Enfadaditos” y el Cerro

Se ha de indicar, o se puede pensar en primera persona que, siguiendo a Sergio García, en su comentario de 2-6-21, en Soria Noticias, somos “protestones”, pero yo creo que, llevando mucha razón S. García, lo que ocurre es que somos o estamos “enfadaditos” por cualquier cosa.

Y estamos “enfadaditos”, porque no nos hagan caso, porque no gusta tal o cual solución, y además se discute, porque se hacen cartas o se dice que se piden firmas para que no se construya, pero se deja el efecto para los poderes públicos, como si se influyera. Lo que no es el caso.

Se está enfadadito o estamos enfadaditos, porque se hacen o hacemos comentarios, todos pretendidamente intensos y la oposición es porque no hay por qué saber más que otro, pero es que el ese otro únicamente ha dicho que no se puede dejar sin tramitar un expediente.

Se puede estar enfadadito, porque se le diga que funciona su grupo como en el orden de una mano de hierro de almirante y ni piensa, ni debate, y menos discute y eso con algún concejal que hace años, ojo, dijo que no a la edificación en el Cerro; es de esperar que no se ponga malo, o esté indispuesto o de baja médica o tenga viaje el día que decida el Ayuntamiento; que decida la edificación.

Se puede estar enfadadito porque se esconde la opinión en relación a qué se ha hecho por los suyos, anteriores, pero es que olvidan que eso es el pasado, y ellos si son, son el futuro, -caso de que lo sean-. si están en la idea de que alguien les vaya a reelegir.

Están enfadaditos porque se está en contra de construir viviendas, pero se dice que se tienen derechos indemnizatorios por los promotores y no se sabe por qué y por el enfadadito de reciente presencia o enfadadito porque no le hacen caso y su opinión está en el alambre de la indeterminación y que hasta que, sin saber, pretenderá ser elegido por asociaciones de todo pelaje que piden firmas -y no llegan ni a firmitas- para que exista un informe externo, no se sabe para qué, y aunque se supiera siempre habría, y, con razón, alguien en desacuerdo.

Y están muy enfadaditos los conjuntos de asociaciones de medio ambiente y similares que dicen cosas, pero no se comprometen a defender si se puede construir o no, ni lo dicen porque a lo mejor el medio perfil de su situación, igual que la deriva de quien les escribe las carátulas de los escritos de postureo formal y sin contenido de opinión -construir o no, 1.300 viviendas o 900 viviendas-, con un inexistente posicionamiento en el que están es el más sencillo, y el que les hace aparecer de vez en cuando, y sólo en verano.

Están enfadaditos los propietarios parciales, pues con una cierta tranquilidad tenían casi pactada la edificación, pero han salido algunos que dicen que no tienen derecho a nada, que quieran poner un recurso, pero tendrán que dar, si obtuvieran algo, tendría que ser sólo un tanto por ciento de la propiedad, y no sería de ellos ni el dinero, muy hipotético de obtener -es una sugerencia que mejor que echen al euro millón-.

Y tampoco serían sólo de ellos las viviendas que tendrán que equidistribuir, entre todo el cien por cien de propietarios.

Y estarán o estaremos “enfadaditos” si al final, como ocurrirá, se construye y no nos hacen caso, o no se hace ninguna alternativa y el Alcalde no hará caso a nadie y puede llevar razón.

Y el alcalde estará, digo yo, “enfadadito” porque tiene que dejar la decisión a después de las elecciones y eso lleva tiempo y es un futuro que puede no dominar, (puede hasta no presentarse, lo que se duda), aunque los demás dominan menos ese futuro aleatorio que viene o puede venir.

Y se puede estar enfadadito o muy enfadadito haciendo cartas a los Reyes Magos por considerar que se tiene que apoyar el hecho de no edificar por no se sabe qué del carácter “sacro”, de no se sabe qué paraje, y no se saca las consecuencias del momento, y de los hechos hoy producidos de argumentos para la declaración de Bien de Interés Cultural, solicitada por el Alcalde, que, ahora, tiene elementos de más apoyos importantes, Europa.

Y eso coadyuva, esencialmente, la modificación del Plan suprimiendo la edificabilidad en su día prevista, y por el hecho de no presentar los instrumentos de planeamiento de detalle, lo que determina la inexistencia de tipo o naturaleza alguna de indemnización.

No se tiene derecho a indemnización por los propietarios, no por haber cumplido o incumplido plazos, eso de los ocho años, que ni siquiera han empezado a correr, sino porque hay elementos sobrevenidos que hacen de la previsión de edificabilidad algo inefectivo y la petición de la declaración de bien de Interés Cultural se superpone legalmente a cualquier efectiva utilización.

V.- Ah, y el recurso de ellos, los promotores

Con esta situación, yo la presumo así de presente y de futuro, los promotores, no ha de olvidarse no son el cien por cien de la propiedad, se “cansan”, pueden considerar que les están tomando la “cabellera o el pelo” y plantean el recurso por el convenio del 2004 y porque no les dejan hacer nada, según ellos o en su opinión.

Pero para eso tendrán que medir con especial cuidado la actuación del Ayuntamiento, sus vacilaciones, y cuál es el daño; si piensan que son sus expectativas no cumplidas, deberían tener en cuenta la regulación, -y si no lo tienen en cuenta, da igual-, y lo dicho por Xiol Ríos en “La moderna doctrina jurisprudencial en torno a la culpa y responsabilidad en el ámbito de la responsabilidad contractual y extracontractual Cuestiones  actuales sobre responsabilidad civil, E. Thonsom Reuters, 2013, de JUAN ANTONIO XIOL RÍOS Magistrado del Tribunal Constitucional. Ex presidente de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo”, y cualquier otro comentario sobre la materia.

Pero siempre pesará como una losa, es posible, que se les oponga la prescripción de una responsabilidad de un convenio, el gaseoso del 2004, y podría habérseles pasado el plazo de la reclamación, porque pudiendo ejercer el derecho conforme a la Ley 5/1999, es decir presentando los instrumentos de planeamiento de desarrollo del plan existente, no lo han cumplido, y lo que han “hecho” es presentar una modificación diferente del Plan General para el sector, rompiendo los parámetros de su pretendido derecho.

Y el Ayuntamiento puede variar el planeamiento, ius variandi sin cortapisas y, eso, siempre en todo caso. Atendiendo a lo dicho en anterior comentario.

Pero con independencia de lo que hay y que, en todo caso, va a haber recurso contencioso con petición al Ayuntamiento de responsabilidad patrimonial multimillonaria, -pero eso sí de cuantía de tramitación indeterminada, art. 42 de la Ley 29/1998 a los efectos de abonar los menos derechos judiciales y profesionales-, el caso hoy es bloqueo, mañana también.

Y en el 2023 y siguientes años, veremos.

Veremos con un Ayuntamiento nuevo, quizá con la misma mayoría y el primer alcalde sin variación, -porque se presenta, se presentará-, con la oposición mayoritaria -no mucho porque alguien les puede decir que … han de hacer algo-, pero no van a superar el número actual de concejales, algún otro grupo nuevo que entrara en el Ayuntamiento, es de imaginar, otro desaparecerá por falta de votos, quizá; y eso sí, en el caso de que el nuevo Ayuntamiento tenga una mayoría absoluta, pero es otro el alcalde o alcaldesa, todavía existirá seguramente mayor boqueo, buqueo o intenso bloqueo que tardará tiempo, pero siempre después de las elecciones locales, y la propiedad, aun parcial, veremos si puede aguantar; aunque es de imaginar que sí, pues la contrapartida es empezar a hacer trámites y pagar urbanización: inimaginable.

Y como este comentario es una presuposición, se podría esperar que se hiciera lo contrario o nada, para hacer expresión de que en nada se lleva razón, pues la presuposición como condición no desarrollada se habrá igualmente articulado, porque se ha forzado a decidir, y a votar que sí -normalmente abstenerse que es lo que es la posición de ese grupo hoy-, por todos. Pero en todo caso veremos y más en el 2023 o a partir del 2023.

Ah, y a la sociedad del día a día, la que pasea, trabaja y vive en Soria le da bastante igual, afirmación, lo que pase o haga el Ayuntamiento con el Cerro con tal que no sea pagar, pues el año que viene está, estará el incremento fortísimo del IBI a toda marcha.

Fdo.: Saturio Hernández de Marco, abogado y secretario de Primera Categoría de Administración Local

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