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TRIBUNA / Acaso no, acaso sí, construir en el Cerro de los Moros (I)

El abogado y secretario de primera categoría de Administración Local, Saturio Hernández de Marco, clarifica en este artículo de opinión que los promotores de las viviendas en el Cerro de los Moros no quieren construir y reitera, para conocimiento del Ayuntamiento y la sociedad, a que no tienen derecho a indemnización. "Ni un metro, ni un euro", sentencia.

TRIBUNA / Acaso no, acaso sí, construir en el Cerro de los Moros (I)

TRIBUNA / Acaso no, acaso sí, Construir en el Cerro de los Moros (I)

Se han dado unos premios a varios estudiantes de Soria por la Fundación Antonio Machado y son premios en defensa del medio ambiente y de la naturaleza que encierra el libro "Campos de Castilla”, y de eso nos informa el Mirón el día 23.6.2021, y uno de los premios es para Samuel Martínez Tovar ("La agonía del Cerro de los Moros"), segundo premio de la modalidad de poesía, categoría B, estudiante del IES Antonio Machado; y es un poema donde crea conciencia y hace crítica de la especulación inmobiliaria en el Cerro de los Moros, que "come" terreno sin preocuparse nada más que por el fin económico.

Esto ya lo dicen los últimos comentarios en la materia de Angel Coronado. (El Mirón 6.9.21) y el comentario muy atinado de Leonor del Río de 4.9.2021, El Mirón, con el título “Mejor déjelo, Alcalde, déjelo”.  

Y en todo caso las posibilidades de actuación tienen que ir compaginadas con la utilización de datos para saber la realidad de la Ciudad y su “querer ser”, porque en el Diario La Ley de 28.7.2021 sobre “la posibilidad de contar con datos locales, actualizados y diferenciados por municipios (o incluso distritos o calles), permite conocer la realidad de cada zona geográfica de una manera más concreta. Permite apreciar diferencias y necesidades, y en base a ello, tomar decisiones más acertadas que ayuden a impulsar políticas públicas alineadas con las demandas de los ciudadanos. Estos datos también pueden ser reutilizados, tanto por la propia administración como por terceros, para poner en marcha productos que acerquen los servicios públicos a los ciudadanos…”.

Y eso parece esencial desde el momento en que la legislación exige datos de influencia para la actividad configurada en el 2004-2006 por ese diluido y gaseoso convenio ineficaz, que tiene que adaptarse a estos momentos, que no son los de hace quince años, aunque la población nada haya aumentado realmente.

Y también los datos son precisos pues la inexistencia de evolución de la población por no aumentar, disminuye constantemente, justifica, con otros datos y motivos, que el Ayuntamiento modifique el Plan para no admitir edificabilidad en el Cerro.

Y el Cerro de los Moros es urbanismo puro, realidad física y paraje natural incuestionable, pero no sólo por haber sido cantado por grandes y eximios poetas y escritores, sino por su ubicación, que le hace más relevante.

Sobre el mismo se debate, no se ha de dejar, y se va a debatir durante mucho tiempo, pues los principios que aún rigen el urbanismo español están en vigor, parece: respeto de la propiedad privada del suelo, y decisión pública sobre su destino, a fin de que éste sea conforme con el interés general.        

Y no es que sea importante o no la zona, que casi puede decirse que lo es, pero sí es transcendente en lo que quiera aspirar a ser el futuro, la sociedad y la realidad que conforme y vaya conformando la evolución de los hechos.

Se va a tratar en este comentario explicativo de lo siguiente: 1.- Trámites de planeamiento; 2.- Eso “del presunto arreglo de la situación”; 3.- Trámites de exigencia de responsabilidad; y 4.- Y en el entretanto qué.

Y va a ser la primera parte sólo con los trámites del planeamiento y eso del “presunto arreglo” que dice algún comentarista sin fundamento y fuera de la lógica y con feble argumento en contra de la realidad social y de la lógica argumentativa y ello con una explicación de previo contenido, y en la segunda parte, se tratará de los otros dos apartados.

PREVIO

Por ello sí se ha de indicar que hoy en día, la realidad es que la validez de tales principios ha quedado firmemente asentada, tanto por su reconocimiento en la Constitución, como por su aceptación unánime en los países con sistemas económicos y políticos similares a los nuestros.

En el inicio del artículo hemos unido los dos aspectos, quizá antitéticos, se puede pensar, poesía y urbanismo, pero son relevantes, e interconectados -pues los mismos pueden unir una belleza rocosa y escarpada con la tranquilidad del paseo-, y esos aspectos son la realidad social que implica el desarrollo, el propio de las personas y la influencia de ello en las estructuras que se sobreponen a los poderes -normalmente insensibles-, a las personas y a los ciudadanos/as.

En su momento, pusimos intensamente, muy intensamente en tela de juicio que se quisiera construir, hoy ratificamos el hecho de que no se quiere construir.

Y no se puede.

Y ahora, reforzamos esa opinión, o presuposición, en los términos de condición no desarrollada de Oertmann, civilista.

E igual ocurre con la opinión sobre la actuación de asociaciones de todo pelaje y de vestimenta diluida en la nada, que sólo dicen que acaparan firmas para pedir un informe o lo que sea sobre este asunto; pero se olvidan que un informe jurídico no es nada, ni a pesar de muy relevante que sea el firmante, porque habiendo dos posturas contrapuestas, la del … (iba a decir Ayuntamiento, pero como no sé, ni me interesa, qué va a hacer el Ayuntamiento, por eso no lo digo), y la de los promotores que sólo quieren 1.361 viviendas, caso de que quieran edificar, (que lo dudo), por ello como ni existe, ni existirá acuerdo, el nuevo informe es una nada jurídica irrelevante y de poco coeficiente del que lo haya pensado o quiera ser articulador del mismo y/o lo quiera o pretenda como preciso, que no lo es.

Y lo preciso es tomar decisiones, es determinar el hacer -o edificar más o menos viviendas o suprimir el hecho de eso de las 1.300 viviendas, que no debieron ponerse nunca y no son derecho a nada-, por quien tiene competencia y siguiendo el procedimiento con plazos de audiencia y alegaciones, no otras cosas, no otras cambiantes dudas constantes e indeterminadas que no supongan hacer nada.

Y lo que es exigible, es adoptar decisiones de interposición de acciones o de ejercer la actividad pública procedimental sobre lo concreto, no sobre teorías generales inconcretas y diluidas en inexistentes buenas intenciones, que no tienen los que dicen que ha de mantenerse el paraje sin aglutinar los motivos, como los que son partidarios de edificar más o menos o los que quieren unos informes sobre los que nadie se pone de acuerdo y en cuyo resultado nadie respetará en cuanto contradiga la posición de unos o de otros.

Y eso lo decimos porque no se ha pensado, me parece, ni siquiera por los promotores parciales en terrenos, en todos los trámites principales y/o terminales que se han de desarrollar, aprobar y ejecutar para que se llegue un día a tener viviendas en esa zona, o en otras aledañas, si se cambia lo actual por otras zonas.

Esto se refuerza en el hecho de que una serie de asociaciones de todo perfil y rodaje sólo veraniego, se anuncian que piden un informe externo para ver si se construye y/o los propietarios tienen algún derecho indemnizatorio, como si no lo supieran; pero eso sí, esas asociaciones no se pronuncian sobre si se construye o no y menos se pronuncian, no sea que se agote el baúl de las ideas, en que si se construye, van a defender su idea en los Tribunales, como han hecho otras en Barcelona o en Almería, en el Algarrobico; reales asociaciones de fomento de protección de la cultura y el medio ambiente.

Y señalamos, si se construye, porque pensar que el Ayuntamiento vaya a indemnizar cuando se reúnan o reunieran los requisitos de la indemnizabilidad, Ley 40/2015, que aquí no existen, -ni han existido, ni existirán y menos de cuantía inconcebible-, ni por referencia, es algo como pensar que se va a producir el milagro de los panes y de los peces, con regalo del vino o con un euromillón con bote de 130 millones de euros, que el premio único de lo máximo, escuché en su día, que había una posibilidad de apuesta entre quince millones de apuestas, o algo así.

En la misma línea el recurso que ha sido ya planteado al Ayuntamiento por los titulares del Convenio con unos hipotéticos derechos patrimonializados que no se han reconocido, o eso parece; y eso en trámite lleva a una reclamación de unos dos millones de euros; el Ayuntamiento piensa, más bien sus responsables, que si a esa reclamación se agregara ahora la derivada de esta situación, ésta sería inasumible, pero ese presunto intento de reconocimiento de responsabilidad, tendría que reunir y tener los requisitos de responsabilidad, y como tratamiento de dinero del presupuesto, precisa causa, obligación impuesta al particular que no esté obligado a asumir e informe de Intervención.

Y eso es de esa forma, aunque la compensación fuera de edificabilidad o patrimonio, por la unión del inventario patrimonial con la contabilidad habría de tener igual informe de Intervención, con el fin de acreditar la regularidad de procedimiento, sea éste favorable o contrario a la estimación o desestimación de una hipotética exigencia de responsabilidad.

En todo caso, por estimarse de interés, -quizá a todo el mundo le da igual una cosa como ésta, por no estarse a que ello supone una dilación si se llega a edificar en la obtención de una vivienda adecuada-, se señalan los trámites del planeamiento general y de desarrollo y de la “presunta” indemnización por responsabilidad patrimonial de la Administración, que se indica, ya de inicio, que no existe: y lo dirán los Tribunales.

Pues el dilema me parece no está en no construir y resolver con indemnización el hecho de no edificar, pero es que aunque no se edifique, no tienen derecho a ello en estos años que no han cumplido la ley para edificar, y era y es algo tan sencillo como presentar los instrumentos de desarrollo, y tampoco tienen derecho a indemnización y el Ayuntamiento tiene la competencia absoluta del ius variandi de forma plena para suprimir lo mal hecho, eso sí procedimiento en todos sus pasos y plazos, y publicidad y concurrencia de alegaciones si la sociedad quiere para motivar la decisión.

I.- TRÁMITES DE PLANEAMIENTO

El Art. 18 y siguientes de la Ley 5/1999 dice Régimen del suelo urbano o urbanizable sin desarrollar. 1. Los propietarios de terrenos clasificados como suelo urbano o urbanizable que no tengan ordenación detallada tienen derecho a promover su urbanización, presentando al Ayuntamiento un instrumento de planeamiento que establezca su ordenación detallada, tras cuya aprobación se aplicará el régimen de derechos y deberes definido en los artículos 17 y 18.

Pero eso, precisa todo un conjunto imparable y sucesivo de trámites, conforme a la Ley autonómica 5/1999 y Decreto 22/2004 de Castilla y León.

Aunque podemos -podríamos- considerar que se haya presentado una modificación puntual del Plan General con planeamiento de desarrollo, es una temeridad por cierto -o así parece- la presentación de planeamiento de desarrollo con la modificación puntual, pues dado el lugar de la modificación se debería de prever o proveer de medios alternativos, si el resultado de la modificación variase algo de la propuesta, con lo que determinaría una nueva modificación de ese conjunto de instrumentos de desarrollo, con aprobaciones nuevas y publicidad de lo nuevo.

Aunque no parece que se haya presentado o esté presentado planeamiento de detalle y de desarrollo.

Y si se hubiera presentado, los parámetros son otros y diferentes a los anteriores.

Pero, aun así, los trámites son, y seguro que me dejo alguno, lo que incrementaría el tiempo del trámite y si no cito a alguno, el atento lector lo añadirá:

1.- Estudio de la modificación. Petición de Informes y cada uno de los informantes internos del Ayuntamiento tienen un plazo de diez días hábiles para emitir el informe.

2.- Comisión informativa.

3.- Pleno para aprobación inicial por mayoría absoluta del número legal de miembros de derecho de la Corporación.

3.1.- Normalmente se pueden pedir los informes iniciales de otros organismos de otras Administraciones sectoriales, precisos y necesarios, antes del acuerdo de aprobación inicial o después.

4.- Adoptado el acuerdo de aprobación inicial por mayoría absoluta del Pleno, publicación por el plazo legal y en todo caso el de la Ley 5/1999.

4.1.- Los Boletines Oficiales en donde se ha de publicar el acuerdo son con plazo de alegaciones en el de la provincia, y el de la Comunidad Autónoma.

5.- Publicidad en un periódico.

6.- Recepción de alegaciones, todas las que se presenten, si las hubiera.

7.- Estudio e informe sobre las mismas.

8.- Determinación de si son sustanciales o no las que se admitan.

8.1.- Resolución de todas en el siguiente acuerdo.

.2.- Si son sustanciales, Acuerdo de aprobación provisional, e informe sobre las mismas, cuando proceda, de los organismos sectoriales o acreditación de remisión y de que es innecesario nuevo informe.

9.- Si no son sustanciales, acuerdo, previa Comisión Informativa, de aprobación provisional, y remisión a la Comunidad Autónoma para aprobación definitiva.

10.- Con estos últimos trámites, se podrá realizar, prudentemente, la aprobación del planeamiento de desarrollo, normalmente Plan Parcial, proyecto de urbanización y de compensación o reparcelación, y constitución de Junta de Compensación.

11.- En relación a la junta de compensación.

11.1.- Presentación de estatutos y bases, indicando el cien por cien de propietarios y las titularidades de parcelas.

11.1.1.- Ha de indicarse si hay alguna a expropiar, por ser desconocido el titular o no figura en el registro, o no existir registro y no figurar en el catastro.

11.1.1.1.- Si existe finca a expropiar, petición de expropiación, acuerdo de Junta de Gobierno, o de Pleno, notificación y sobre todo publicación en diario y periódico oficial.

11.1.1.2.- Fijación de valor del bien y publicidad.

11.1.1.3.- Si existe oposición, el trámite se alarga y ahora no viene al caso.

11.2.- Presentados Bases y Estatutos de la Junta, aprobación inicial por la Junta de Gobierno, notificación y publicidad para alegaciones.

11.3.- Aprobación de estatutos y bases de la Junta de compensación por la Junta de Gobierno municipal.

11.3.1.- Formalización en escritura pública e inscripción en el Registro de Entidades Urbanísticas de la Junta.

11.4.- Aprobación de todo ello y el inicio de las actuaciones, con aprobación inicial de proyecto de reparcelación o compensación y del proyecto de urbanización, con plazo de alegaciones ante la Junta y si hay alegaciones, o pasado el plazo, resolución de proyecto de compensación y el de urbanización por la Asamblea de la Junta.

11.4.1.- Presentación de esos acuerdos ante el Ayuntamiento para su aprobación definitiva.

11.4.2.- Inscripción del proyecto de compensación en el Registro de la Propiedad y ya desde ese momento es el Ayuntamiento propietario de las zonas verdes, vías interiores, parcelas de aprovechamiento.

11.4.3.- Si el proyecto de urbanización lo aprueba el Ayuntamiento, notificación a la Junta para que se abra plazo de publicidad para que los constructores interesados presenten ofertas; y adjudicación a la mejor oferta.

11.4.3.1.- Adjudicada la obra, se inicia la ejecución.

11.4.3.2.- Pasado el plazo, se termina la obra, y se ofrece a la Junta la recepción de la obra de urbanización y comienza el plazo de garantía de buena ejecución.

11.4.3.2.1.- Recibida la urbanización, la Junta acuerda la entrega al Ayuntamiento y si es correcta, procede la devolución de fianza.

11.4.3.2.2.- Cierto es que la urbanización se puede hacer por fases, si lo acuerda el Ayuntamiento, pero las mismas se han de asegurar con fianzas y garantías pertinentes, para que no desaparezcan los obligados.

11.4.3.2.2.1.- Y si hubiera transmisión de parcelas, los adquirentes tienen obligación legal, no sólo convencional, de abonar lo que reste de ejecución por la participación y cuota de su parcela adquirida.

11.4.3.2.2.2.- Esta obligación no es trasladable al comprador de vivienda o local de cada parcela, pues no es un obligado urbanístico.

11.4.3.2.2.2.1 Y las cuotas de la urbanización son siempre primeras cargas registrales con preferencia a las hipotecas.

 12.- Petición de licencia de obra de la edificación, concesión de licencia, terminación de obras y licencia de primera ocupación.

Y todos los trámites indicados no contradicen a Samuel Martínez Tovar ("La agonía del Cerro de los Moros"), segundo premio de la modalidad de poesía, categoría B, estudiante del IES Antonio Machado, y es un poema donde crea conciencia y hace crítica de la especulación inmobiliaria en el Cerro de los Moros, que "come" terreno sin preocuparse nada más que por el fin económico.

II.- “ESO DEL PRESUNTO ACUERDO DE LA SITUACIÓN”

Se ha señalado en ocasiones, y recientemente por algún comentarista que casi en su iter curricular dice que ha estado en Oceanía, que no se debe edificar, pero que esto “se soluciona con indemnización”, pero eso no es así, pues edificar o compensar en dinero es lo mismo, y es perjuicio del interés público, porque el dinero sale de presupuestos públicos, saldría si existiera obligación que no existe, ni de lejos.

Y eso de decir que lo que “se” por vía “de indemnización y escrupulosa observancia de lo notarialmente acordado, -a nadie- perjudicar(í)á”, no es cierto pues nada vincula a la administración, aunque estuviera en documento notarial -que nadie ha dicho que existiera-, que no sería preciso y  el convenio de antaño como acuerdo administrativo es suficiente para su inscripción, pero su muy gaseoso y diluido contenido no lo hace posible registralmente; pero eso no convierte al mismo con la protección registral porque su materialización exige la presentación de documentos de planeamiento de desarrollo lo que no ha ocurrido a pesar del tiempo transcurrido.

Pero claro, con lo que hay es incalificable que esto, no edificar se solucione con “indemnización”, cuando la ejecución pasa por la presentación de instrumentos de desarrollo urbanísticos no presentados.

Además, las expectativas o los malos negocios no son indemnizables, y es de esperar que desde la Oceanía más profunda y quien pudo tener residencia fija o temporal en la antigua Calle del General Mola, hoy el Collado, o pasear en hipótesis con alguien por el mismo sitio que los poderes no nos retrotraiga a que sólo los que “se denominan poderosos tengan todos los derechos, porque son los que luego dan “chiringuitos” de muy diverso pelaje”.

Y por si eso sucede, ocurre en el presente, o sucediera de futuro.

Rige el principio de ni un metro, ni un euro, porque de donde saldría la indemnización para el comentarista, es decir de presupuesto público en donde no hay; y eso a salvo que denominadas buenas intenciones, claramente inexistentes, que deben ser rechazadas por no ser oposición real y meramente de postureo, así Maite Clavo en “El caso Cerro de los Moros y a Ley de transparencia”, el Mirón de Soria 30.8.2021.

Fdo. Saturio Hernández, abogado y secretario de Primera Categoría de Administración Local

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