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TRIBUNA / Preguntas sobre el Cerro de los Moros

El abogado y secretario de primera de Administración Local, Saturio Hernández de Marco, plantea una serie de preguntas sobre el expediente urbanístico del Cerro de los Moros y sus posibilidades de desarrollo y la participación posible del Ayuntamiento de Soria.

TRIBUNA / Preguntas sobre el Cerro de los Moros

TRIBUNA / Preguntas sobre el Cerro de los Moros

Se está, tal vez, en la tesitura de exponer si, sobre el Cerro, se ha dicho todo, o casi todo, o se puede o se debe decir algo más. Y, sí, entiendo que se pueden señalar algunas cuestiones, y eso puede ser bueno reflejar como preguntas o a modo de las mismas.

Esto es, podría ser como una viñeta con rosas u orquídeas en que se va quitando hojas, la primera no se edifica, la siguiente se edifica y a ver cuál es la última. Y la última puede ser la contraria a la primera, se empiece así, o de modo contrario.

Y las preguntas, de hacerse, pueden o podrían ser del siguiente contenido, teniendo en cuenta que no son todas de mi idea, por ser una derivación de algún comentario interno de órgano unipersonal o colegiado de la entidad pública o privada insertas de modo pluridireccional en la futura decisión.

Futura decisión que será, dentro de unos años, en dos más o menos, la “de edificar más o menos”, y siempre con recurso contencioso de los propietarios, ya normalmente en Junta de compensación, y sin perjuicio de lo que se reclame, que ya por lógica judicial y procesal no será propiamente el retraso en la admisión de la edificación, y su indemnización.

Pero eso, ya se verá y si se ve.

Y eso de edificar más o menos es lo más sencillo en la decisión y, así, no admitir pago en dinero, ni en sustitución de edificabilidad en permuta de otros terrenos, porque eso sería un reconocimiento de responsabilidad inasumible e ilegal, porque no existiría justificación, ni causa legal, ni normativa de tipo o naturaleza alguna.

Y se dice, se dijo que el Consejo se reunía vaya a saber uno para qué, quizá a efectos pomposos, y es para eso el inexistente control de la legalidad urbanística vigente, pero para qué, si el Consejo no tiene facultades, ni competencia para vincular al Ayuntamiento.

En su momento, se señaló que una nulidad de plan, general, modificación puntual, o de desarrollo, la declaración de nulidad de pleno derecho de un plan general y similares de urbanismo sobre los instrumentos de desarrollo, (aquí en el Cerro nunca presentados), que se habían plasmado en un plan parcial y que nunca fue objeto de impugnación por ninguna de las partes, ni por esas asociaciones de todo pelaje que están en el intermedio de “sí-no” o “a medias -es decir, un poquito de construcción, sean 900, 700 o las que sean” edificar, pero para qué esa nulidad en cascada, si nadie se atreve, se atreverá, por ahora, a formalizar los instrumentos desarrollo, para el cumplimiento como exige la Ley, y eso no genera nada, pues nada hay en debida forma, porque si lo hubiera, los privados tendrían que empezar a abonar dinero por los gastos del planeamiento y la urbanización, pues el Ayuntamiento no va a ser un buen samaritano, nadie puede pensar que les sustituya en el pago de lo que corresponde a ellos, pero, porque a eso, ni está obligado, ni tiene dinero, parece, para ello.

Cómo se puede decir que el Ayuntamiento tiene que hacer tal o cual cosa, si el Ayuntamiento no piensa nada, y aunque piense algo, para qué si tienen que seguir un procedimiento que les arruina cualquier acuerdo que mano de almirante de hierro y aledaños no tienen cerrado nada conforme a la Ley autonómica, ni al procedimiento administrativo imperativo e irrenunciable de configuración, pues si no, es decir si no se ejecuta, no puede darse nada, ni un euro, ni un metro.

Por qué se dice que se puede sustituir la no edificabilidad por un “porrón, o “una burrada” o una barbaridad de dinero, en ningún caso justificada, ni que pueden justificarla, nadie, cuando ese cambio sólo se apunta como justificación un “inexistente” buen deseo aferrado a que la zona ha sido cantada por tal o cual autor, pues para qué se dice que la edificación, -si no existe derecho a su edificabilidad, por no haber presentado el desarrollo de instrumentos de detalle-, se puede sustituir por dinero, si no existe procedimiento, ni siquiera iniciado, que no hay atisbos de inicio, y no se va a iniciar, y que, aunque se inicie, nadie en la organización, sí, interna del Ayuntamiento, va a informar favorablemente, pues algo favorable va contra toda la jurisprudencia existente, expresada en anteriores comentarios y que es conocida de modo general y expansiva.

Y nadie puede pensar, nadie podría pensar que algo manifiestamente ilegal, lo van a ratificar; eso sí es más fácil informar unos instrumentos de planeamiento de detalle que es algo procedimental, aunque no les guste los que en el verano se dicen defensores de la nada, pues luego nada hacen, ni nada saben o nada saben ejecutar.

Y como no va a haber contradicción, el que la haga, la contradicción, para qué la va a hacer si alguien se atreve, sobre todo si se dice, que si no se reconoce la edificabilidad, hay obligación de indemnizar, y eso no tiene ni fundamento, ni en derecho, ni “en torcido o con diluido y torticero argumento, ni con base en un denominado convenio inefectivo y más liviano que el gas”, porque la indemnización, no la permite, ni la admite la jurisprudencia vigente, expuesta en anteriores comentarios; y hay que pedirla y justificarla, y eso lo tienen imposible los privados, por no haber presentado, jamás, esos instrumentos que les permitan edificar.

Y el Ayuntamiento puede competencialmente y legalmente, por la vía del ius variandi, suprimir por entero la edificabilidad en el Cerro de los Moros.

Debatir sobre la existencia o inexistencia de indemnizaciones millonarias, sin analizar los hechos, como en algunos comentarios se ha expuesto, es un desorden de pensamiento y un desiderátum voluntarista sin contenido legal, ni jurisprudencial, y no sirve la cita de jurisprudencia antigua -que tampoco admite la responsabilidad por actuaciones urbanísticas-, pues el debate ese para qué, ya que eso no es ni siquiera útil en la presión de la configuración de lo que la realidad social exige para el Cerro, que no es otra cosa que “ni un euro, ni un metro”.

Y antes de que se me olvide, el dejar si tramitar un expediente, o una petición es algo que va contra el procedimiento desde la Ley de 1957, luego la Ley 30/92, y 39/15, y la no resolución dará lugar a un recurso por inactividad, y no existiría responsabilidad patrimonial, porque, normalmente, no se habría solicitado previamente en vía administrativa, y, por ese hecho, los Tribunales no la podrían declarar por la naturaleza revisora de la jurisdicción contencioso-administrativa.

Pues, por mucho que potencialmente existiera causa de responsabilidad, y no existiera prescripción, ninguna administración reconocería una responsabilidad con determinación de dinero a entregar, sino con sentencia judicial, y aquí en este supuesto urbanístico, como se ha expresado anteriormente en comentarios al efecto, la jurisprudencia ha sido unánimemente contraria a la exigencia y reconocimiento de responsabilidad.

Vamos, que el Ayuntamiento lo tiene complicado y muy complejo el hacer algo sobre la materia: a), no hacer nada, -no es contradictorio, pues en el procedimiento la inactividad es decisión negativa-; b), permitir la edificación, lo que se piensa que se va a hacer; c), o desestimar la petición de la modificación propuesta; y no hacer nada en la exigencia de presentación de instrumentos de planeamiento de desarrollo, por lo que seguiría existiendo la posibilidad de presentación, sin que se haya consumido nada, salvo que el Ayuntamiento adoptara el acuerdo de incumplimiento de obligaciones previa audiencia, lo notificara, y viniera firme previo, seguro, recurso.

También se ha planteado que hay que permitir edificar, porque sino se ha de abonar indemnización y alguien -mente privilegiada- ha pensado que diciendo eso de la indemnización millonaria, presiona-presionaría al Ayuntamiento para acceder y para qué, si esa contraposición edificación-frente a indemnización es algo tan poco sutil e inadecuado y en el que no pueden caer porque el procedimiento no lo permite, y el procedimiento y los necesarios informes de tramitación es algo ineludible, incluso, para quien con mano de hierro es almirante de la decisión, que no puede ser otro, y ya lo ha hecho, determinando -pues la competencia es suya, ¿verdad Sr. Alcalde? -y no se nos diga que es de Junta de Gobierno, que no tiene competencia ejecutiva como órgano asesor-, que el Ayuntamiento se oponga a una reclamación de dos millones de euros y pagar algo y decidir eso, generaría la posibilidad de acción pública.

Esas asociaciones de todo pelaje y de tan numerosos asociados que puedan pagar -es de imaginar- cuotas no se posicionan de modo claro, y alguna ya se ha ido a la macrovaquería, esperemos que no sea para pedir otro informito o coger o recoger firmitas, pues para qué si lo que han hecho, y únicamente, es pedir una moratoria de instalación, cuando eso con la legislación vigente, aplicable, no es posible, no es legal, y generaría daños cuantificables, si se tuviera derecho a ejecutar la obra y abrir la actividad. que habría que verlo.  

Y además esa moratoria se pide ante órgano incompetente, la Comunidad que sólo puede tramitar y conceder o denegar en derecho, no como algún grupo en el Ayuntamiento que pidió una paralización, cuando el Ayuntamiento, como la Comunidad únicamente tiene obligación de resolver en derecho, pues la licencia es un acto reglado y un derecho del particular, si cumple y si realmente cumple los requisitos administrativos para aquello para lo que pide la licencia o autorización.

Para qué se dice que se va a realizar una manifestación, cuando a eso, ni siquiera en San Saturio, les sigue ni ellos mismos, ni sus denominados asociados, o presentan firmas no articuladas en el procedimiento y para hacer perder la razón y necesidad de eso, siempre en el procedimiento, no para agradar a esas asociaciones, nunca de nombres ni conocidos, ni desconocidos porque no se ponen nunca.

Se ha de señalar, lo ha hecho recientemente Fernando García, y lo reitera A. Coronado, aquí en el Mirón 8 y 9 de octubre 2021, que el Cerro de Los Moros, sólo existe como tal, que muchísimos desconocían, desconocíamos.

Y la sola presentación de la Modificación Puntual 27 no implica una sola posibilidad de construir, (nadie puede comprarse una parcela para hacerse una casa en El Cerro de los Moros, ni para hipotecarla, pues no existe proyecto de reparcelación, ni fincas de reemplazo -es decir no existe derecho edificatorio sobre parcela concreta de reemplazo, no puede ser sobre la aportada por estar sujeta a planeamiento y a su sustitución-), es decir urbanísticamente no hay por qué preocuparse, pues como se ha escrito, legislativamente incluso siguen siendo terrenos rurales sin ningún tipo de derecho en la legislación de Castilla y León.

Y sigue preguntándose de y sobre alternativas como estas y otras, las que sean y hayan pasado dos años, más años o menos años, de su presentación, se plantean éstas o algunas posibilidades y sus consecuencias.

Y dice Fernando García, las posibilidades pueden ser, a), el Ayuntamiento contesta NO A LA MODIFICACIÓN, b), el Ayuntamiento contesta SI A LA MODIFICACIÓN, c), El Ayuntamiento contesta SI o NO A LA MODIFICACIÓN pero con condiciones. d), el Ayuntamiento NO CONTESTA.

Y para qué las preguntas, si todos tenemos, yo el primero, la sensación de que se va a autorizar la edificación eso sí después de las elecciones locales, ah y nadie va a recurrir nada, ni esas asociaciones de todo pelaje y de no descriptible naturaleza real, salvo el recibir subvenciones, de recibirlas, y espero equivocarme un poco; pero lo dudo.

Eso de debatir sobre el ocho, “El Cerro y el famoso 8”, el Mirón 8 de agosto de 2021, que luego dio lugar a otro artículo que diferenciaba, pretendía diferenciar, el cumplimiento y afectaba ese incumplimiento al hecho de no seguir los particulares los plazos de la Ley 9/2001, pero no es así.

Y no es así, porque aun con la supuesta caducidad del planeamiento del año 2014, era, o parece que era la misma sobre planeamiento general, no de instrumentos de detalle, y el Ayuntamiento no se conoce que haya adoptado acuerdo alguno de incumplimiento de plazos o de las obligaciones urbanísticas.

Pero cualquiera que fuera el concepto, por eso los particulares, ahora y ya, tienen derecho a presentar y desarrollar los instrumentos de planeamiento de detalle, con lo que hay en el Plan General, o con modificación del mismo.

Las normas urbanísticas municipales no pueden alterar los derechos de los particulares, sólo pueden incrementarlos o mejorarlos.

No lo hemos querido expresar, pero los particulares tienen el derecho, que no han perdido, pues no han presentado los instrumentos de desarrollo y no han empezado a contar los plazos de cumplimiento, y la Ley 5/1999 dice en su artículo 21 sobre plazos “para el cumplimiento de deberes urbanísticos

  1. El instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada de los terrenos podrá señalar plazos para el cumplimiento de los deberes definidos en los artículos 18 y 20; en su defecto, el plazo será de ocho años desde la aprobación definitiva del instrumento.
  2. En caso de incumplimiento de los plazos, si concurren causas justificadas no imputables al propietario, el Ayuntamiento concederá una prórroga de duración no superior al plazo incumplido. Si la prórroga no se concede, o si transcurrida se mantiene el incumplimiento, el Ayuntamiento podrá acordar la venta forzosa de los terrenos o su expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad. En tanto no se notifique la incoación del correspondiente procedimiento, los propietarios podrán iniciar o proseguir el ejercicio de sus derechos”.

Por ello, hay que preguntarse para qué se discute de los plazos si el Ayuntamiento no ha acotado nada en los derechos de los particulares, y nada ha dado por incumplido, pues no ha comenzado a correr ningún plazo. El Mirón 13 y 26 de septiembre de 2021, en que se ponía en debate el construir o no en el Cerro, y se señalaba que ello es conforme al procedimiento, que es obligación de tramitar el Ayuntamiento.

Y para qué, por ello, se abre el debate, si el Ayuntamiento tiene libertad absoluta para ejercer el ius variandi, suprimiendo la edificabilidad hoy prevista, sin ningún tipo de indemnización, y frente a los particulares que tienen el derecho con el planeamiento de desarrollo a edificar.

Y se debe plantear el hecho de acuerdo del Ayuntamiento de aprobación inicial de modificación puntual del Plan suprimiendo la edificabilidad, y un día después los particulares presentan los instrumentos de planeamiento de detalle, Plan Parcial, proyecto de compensación y proyecto de urbanización, y estatutos y bases de la Junta.

Entonces el Ayuntamiento tiene prioridad en la tramitación y los instrumentos de detalle, planteados posteriormente son desestimables por su propia naturaleza y su momento de presentación.

Pero si los particulares presentan los instrumentos de desarrollo, un día antes del acuerdo municipal de aprobación inicial de la Modificación puntual del Plan general suprimiendo la edificabilidad, la presentación de los instrumentos de detalle genera a los particulares el derecho a continuar el planeamiento y su ejecución y la edificación, sin perjuicio de las subsanaciones que puedan producirse, y la modificación puntual de supresión de edificabilidad quedaría dormida en el baúl de los recuerdos, de lo que se pudo hacer antes y no se ha hecho.

Se ha de indicar que, presentada la modificación puntual, a la misma los promotores adjuntan, posteriormente, los instrumentos de detalle para tramitación conjunta. Eso es posible en otras legislaciones urbanísticas, y no lo veta la de Castilla y León.

Si se ha de indicar que, si se mantuviera el derecho y el expediente a la supresión de la edificabilidad en su integridad frente al planeamiento de desarrollo de los particulares, el Ayuntamiento tendría que tener una real y cierta causa para hacer prevalecer la supresión, y no la edificabilidad, y parece difícil por el tiempo transcurrido.

Ah, claro, se me olvidaba, los particulares no ejercen el derecho, porque si lo hicieran, tendrían que abonar y pagar la urbanización, y demás obligaciones.

Y eso es poner dinero propio o a préstamo, pero para eso sería con la hipoteca de las parcelas resultante de la reparcelación, algo todavía más dificultoso y largo en el tiempo y que no se va a ejecutar.

Y no se va a ejecutar, ni se va a producir, siendo la reparcelación y las fincas de reemplazo esenciales para generar crédito, si en ese futuro todavía sigue existiendo crédito sobre y para viviendas.

Ah, otra vez, si se ejecuta la urbanización, esperamos en ese caso que el próximo bote del euromillón sea generoso con el autor, lo primero que ha de hacerse es presentar el proyecto de urbanización, y su declaración de impacto medio ambiental, algo inconcebible o que no se puede estimar, pero eso es después de constituir la Junta de Compensación y los demás trámites ya expresados en anterior comentario.

Y en la contestación y en la pregunta es para qué los privados van a hacer esto, presentar instrumentos de detalle, si no existe la posibilidad de edificar, aunque casi seguro mantener un pleito de “denominada presión”, (realmente inexistente e inefectiva), en relación a unos terrenos, de los cuales tienen sobre un 67%, pues los malos negocios y las expectativas no son indemnizables.

Y no aparece el hecho de haber completado, por precaución y de modo cautelar, la totalidad del trámite y para qué se van a presentar los instrumentos de detalle, si nadie públicamente conoce o quiere conocer o quiere dar a conocer el coste de la urbanización.

Y tampoco se han cuantificado los costes de los sistemas y de las obras a abonar por el Ayuntamiento.

Siendo eso así, para la regularidad de la urbanización, la misma comprende obras internas, obras de conexión y obras externas obligadas por el futuro nuevo residencial, y para qué se ha de precisar todo ello, si tiene que ser sabido por los promotores y por la Administración, y ésta tiene que prevenir un dinero consignado del Presupuesto y un plazo de ejecución, si esto es así para qué se ha de hacer todo eso, si no hay nada.

Pues ha de decirse.

Y es de esperar, esos costes, que no sean abonables con o por la futura subida del I.B.I. y su repercusión aumentativa, ni se sabe lo que cuesta la urbanización, no parece que se quiera decir por los que deben-debieran saber el coste, y no lo dicen, y no se sabe lo que cuestan los sistemas particulares de la Unidad, precisos para la conexión, pero por la configuración del Sector se puede señalar, cautelarmente, en 100€ el metro cuadrado.

Para qué más cosas, para qué más preguntas si parece claro que viene un período de tranquilidad edificatoria en la Unidad, aunque llegue de futuro, un preciso futuro en que se va a decidir edificar por el Ayuntamiento, que tendrá a la par recurso contencioso.

Y eso con el futuro admisible sobre edificar, ya se verá cuanto, y con recurso a la par de la autorización de aprobaciones de instrumentos generales y de detalle y los proyectos de edificación, en los que votaran a favor los unos y los otros.

Y por cierto la abstención es votar que sí, pues se veta a quien se abstiene la competencia para recurrir algo, Ley 7/1985, pues todos ellos están de espaldas a la realidad social de los que viven allí y algunos están como si les hubiera tocado algo, que si no fueran concejales no lo tendrían. Y lo mismo las asociaciones de todo tipo de pelaje variopinto.

Pero, ya en el futuro, con otro nuevo Ayuntamiento.

Y se verá.

Fdo: Saturio Hernández de Marco, abogado y secretario de primera de Administración Local.

Fdo. Saturio Hernández

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