El problema de la vivienda en Soria: la vivienda, ¿un derecho constitucional?

El problema de la vivienda en Soria: la vivienda, ¿un derecho constitucional?

El artículo 47 de la Constitución Española declara que todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y atribuye a los poderes públicos la obligación de promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho.

La Comunidad de Castilla y León tiene atribuida competencia exclusiva en materia de vivienda, conforme al artículo 70.1. 6. º del Estatuto de Autonomía de Castilla y León. 

La ley de suspensión de los desahucios hipotecarios para deudores en situación de vulnerabilidad hasta el 15 de mayo de 2028 ha sido aprobada en junio de 2024. Esta suspensión de los desahucios tiene su origen en la ley aprobada en 2013 para paliar los efectos de la crisis de 2008. A pesar de ello, sigue habiendo desahucios en la provincia de Soria. El hecho de que sea una de las provincias que menos desahucios tiene en los últimos años tiene mucho que ver con la población censada en la provincia menos poblada del Estado español.

Ninguna ley de vivienda ha conseguido frenar el precio de los alquileres y el de la vivienda, que supera ya los precios anteriores a la burbuja que provocó la crisis de 2008 a nivel nacional. 

Evidentemente, el gobierno central y el autonómico no han sabido hacer bien su trabajo.

Para poder comprender la situación de la vivienda en la provincia de Soria, es necesario abordar por encima el problema de despoblación que viene sufriendo esta provincia desde hace décadas.

Soria provincia, ya en 1900, superaba los 155.000 habitantes. Fue subiendo hasta los años 40, donde la población total llegó a superar los 165.000 habitantes, máximo histórico de población desde que se tienen datos oficiales. La población ha ido descendiendo hasta bajar de los 100.000 habitantes en los años 80, cifra que ya nunca se ha vuelto a conseguir. Incluso ha habido años en que la población ha estado por debajo de los 90.000 habitantes. Actualmente la población de Soria provincia supera por poco los 90.000 habitantes. Prácticamente, la mitad de esta población está censada en Soria capital, no llegando a los 41.000 habitantes. Se ha producido un aumento de gente que está censada en la capital de la provincia, hecho muy habitual en todas las provincias de España.

Una de las particularidades de la provincia es que apenas el 6% de los municipios (11) tienen más de 1.000 habitantes, pero estos concentran casi el 78% de la población de la provincia.

Número de viviendas en Soria y años de construcción

Según un estudio realizado por Idealista en octubre de 2024 para las tres provincias de España con mayor despoblación (Soria, Cuenca y Teruel), en la provincia de Soria hay 76.807 viviendas contabilizadas (casi tantas como habitantes), de las que el 16,19 por ciento (12.434 viviendas) están vacías. No contentos con este dato, otro 33,66 por ciento (25.850) se utilizan como viviendas secundarias. Entre ambos parámetros resulta que sólo el 50,15 por ciento de las viviendas (38.523) están catalogadas como viviendas principales.

Curioso es el dato que revela que el año medio de construcción de los inmuebles de Soria es 1985, es decir, 40 años. Casi un tercio, un 31,03 por ciento, fue construido antes de 1960, mientras que sólo un 6,8 por ciento acredita una construcción posterior al año 2010. La vivienda nueva se concentra en los municipios de mayor tamaño, un 81,6 por ciento, frente al 18,4 por ciento que se construyeron en los municipios inferiores a 1.000 habitantes. Ya tenemos el primer problema grave de la vivienda en Soria: un parque inmobiliario demasiado antiguo.

El informe nos habla también del indicador de stock, que mide el porcentaje de viviendas publicadas sobre el total del parque inmobiliario existente. Aquí radica el mayor problema de la vivienda en Soria: en el conjunto del Estado ese parámetro tiene un valor de 4,15 por ciento, mientras que en Soria apenas alcanza el 1,07 por ciento. En los municipios mayores supera la media para situarse en 1,35 por ciento, mientras que en los pequeños municipios apenas se sitúa en el 0,61 por ciento. Múltiples son los motivos por los que no se ponen a la venta o en alquiler los inmuebles que los propietarios no necesitan. Este hecho provoca que el mercado sea escaso y los precios sigan creciendo sin un límite razonable.

Precio de las viviendas

Según Idealista, el metro cuadrado en España tiene un valor medio de 2.138,2 euros el metro cuadrado, mientras que en Soria provincia baja hasta los 1.153 euros. La media en los municipios de más de 1.000 habitantes sube hasta los 1.250,2, mientras en las localidades inferiores a 1.000 habitantes la media es de 806,4 euros el metro cuadrado. Soria capital es el municipio con el precio más alto, alcanzando los 1.711 euros, seguido de Golmayo (población limítrofe con Soria capital) con un precio de 1.439 euros.

Sólo estos dos municipios están por encima de la media soriana. El resto de municipios está por debajo de la media e incluso hay algunos municipios de más de 1.000 habitantes que están por debajo de la media de los municipios de menos de 1.000 habitantes, como son Arcos de Jalón, Ágreda y San Leonardo que no llegan a los 700 euros.

Siguiendo los datos del mismo portal inmobiliario, el pico más alto de precios de la vivienda en Soria se produjo en noviembre de 2010, llegando el valor del metro cuadrado en la provincia a 1.372 euros y en Soria capital a 1.913 euros. A priori, podría parecer un gran dato el de octubre de 2024, año en que las viviendas en Soria estaban más baratas que en el año 2010. La cuestión es que la crisis se produjo en el año 2008 y el precio más alto de la vivienda en Soria provincia y capital se produjo dos años después. Siempre se ha dicho en Soria que, para lo bueno y para lo malo, todo llega más tarde.

Desde ese pico del año 2010, los precios han ido descendiendo paulatinamente, con ciertos altibajos puntuales, hasta el año 2021 (año posterior a la pandemia) en que el precio unitario en la provincia era de 1.002 euros el metro cuadrado y en Soria capital era de 1.269 euros. A partir de este momento y, sobre todo, desde mediados del año 2023 el precio de la vivienda ha subido ostensiblemente, llegando a 1.143 euros en la provincia y 1.619 euros en la capital en el mes de diciembre de 2023. La variación anual en diciembre de 2023 en Soria capital llegó al 23 por ciento. En diciembre de 2024 la variación anual en el municipio más poblado de la provincia ha llegado al 9,3%. Los incrementos en Soria capital son mucho más marcados que en la provincia.

La previsión para el año 2025 no es muy halagüeña. Se espera que los precios de venta en el conjunto del Estado suban un 6 por ciento y los alquileres casi un 9 por ciento. Tras un año 2024 de un crecimiento muy pronunciado, los analistas prevén otro ejercicio muy dinámico en el sector inmobiliario, en que la bajada de tipos espoleará la compraventa de viviendas.

Si hacemos caso al dicho soriano de que aquí llega todo más tarde, se supone que la subida del precio de la vivienda perdurará, al menos, dos años más, lo cual no deja de ser una mala noticia para una provincia tan despoblada como Soria.

En cualquier caso, para profundizar en un estudio sobre el valor de la vivienda, habría que incorporar datos sobre la renta per cápita de cada provincia en el conjunto del Estado, hecho que no se suele tener en cuenta.

Alquileres en Soria

El precio de los alquileres en la provincia de Soria no ha seguido la misma evolución que la compraventa de viviendas, en el sentido de que no están más baratos los alquileres ahora que en noviembre de 2010, fecha en la que se da el pico más alto del precio de la vivienda en Soria.

En la provincia de Soria, el precio más alto del alquiler de viviendas se da en agosto de 2024 con precio de 8,2 euros por metro cuadrado. En Soria capital llega a 8,5 euros en la misma fecha. Hay muy poca diferencia de precio entre Soria capital y la media provincial. Ambos datos están muy lejos de los 13,5 euros por metro cuadrado que se pagan de media en España.

La evolución del precio de alquiler en la provincia ha variado muy poco durante más de diez años, entre el 2011 y el 2021, cuyo precio estuvo fijo entre los 5 y los 6 euros el metro cuadrado. Fue en el verano de 2021 cuando el precio superó los 6 euros hasta el pico de agosto de 2024.

En Soria capital el precio estuvo entre los 5,2 y los 6,3 euros desde el año 2011 hasta diciembre de 2019. Los 7 euros se alcanzan en febrero de 2022 y desde ese momento ha ido escalando paulatinamente.

El problema del alquiler en Soria viene dado más por la falta de stock que se pone en alquiler que por el precio en sí mismo. Ya decíamos anteriormente que en el conjunto del Estado el índice de stock sobre el parque inmobiliario era prácticamente cuatro veces superior al de la provincia de Soria. Apenas hay pisos en alquiler y esto provoca un desajuste con la demanda existente.

Posibles medidas e iniciativas

No quiero promover un debate sobre la posible intervención del Estado o de la Autonomía en cuestiones de vivienda. Sin embargo, es más que evidente que el derecho constitucional, derivado del artículo 47, se está incumpliendo reiteradamente y que nadie está poniendo encima de la mesa soluciones al problema de la vivienda.

Los conflictos entre los dos grandes partidos políticos dificultan en demasía una solución al problema y la distribución de competencias sobre vivienda entre el Estado y la Autonomía no ayuda en nada, sobre todo, cuando ambos gobiernos son de partidos políticos diferentes, aunque ambos neoliberales.

Está claro que en Soria el parque inmobiliario es demasiado antiguo y que el indicador de stock es demasiado bajo como para afrontar las necesidades de vivienda mínimas. Sabemos, de facto, que a los trabajadores les cuesta un esfuerzo ingente acceder a una vivienda y desconocemos cuántas personas viven en infraviviendas, hecho que se deriva de la antigüedad y mal estado de las mismas.

El problema de la vivienda en Soria es demasiado complejo como para tener soluciones pragmáticas inmediatas, pues éstas pasarían por medidas que superan, con mucho, el ámbito provincial.

Sin embargo, las dos soluciones más plausibles, a nuestro entender, pasarían por:

• Vivienda pública cuanto antes. Aquí hay que dejar claro que, en múltiples ocasiones, las administraciones públicas ofrecen vivienda pública para la compraventa de inmuebles que siempre acaban en manos de la clase media-alta. Los motivos son diversos, pero ajenos al derecho constitucional. Esto no soluciona el problema de la clase media-baja; es más, lo empeora. Por ello, para cumplir con el mandato constitucional y que ninguna persona se quede sin el acceso a una vivienda digna y adecuada, habría que empezar por la oferta de vivienda pública en alquiler con derecho preferente de compra para las rentas más bajas.
• Incentivar/sancionar a aquellas personas que dispongan de más de una vivienda para que salga al mercado de compraventa o de alquiler. Las teorías neoliberales sobre los beneficios de la incentivación/sanción para los propietarios con viviendas paralizadas varían en demasía en función del lugar en el que se apliquen.

Pero, independientemente de lo que hagan los demás, nosotros, como sindicato de trabajadores, deberíamos hacer algo para que se produzca un cambio en la sociedad soriana.

Es cierto que no ha habido movilizaciones en los últimos tiempos en Soria por la vivienda y que hay muy pocos colectivos que se dediquen a luchar por una vivienda digna, aparte de un par de ellos que se dedican a buscar alquileres dignos para migrantes. Las personas afectadas por el problema de la vivienda están demasiado deslocalizadas como para promover movilizaciones por ellas mismas. Habría que empezar a dar pasos en firme.

Como propuesta de futura línea de trabajo del sindicato en este tema, se me ocurre acompañar a las personas trabajadoras en sus reivindicaciones sobre la vivienda y formarlas en relación a lo que se puede hacer y a las nuevas formas de habitar. Todo ello provocaría un cambio de mentalidad, tanto del comprador/arrendatario como del vendedor/arrendador.

Fdo: Ignacio Javier Achútegui Hernández. Secretario de Administración y Finanzas del SOV de la CGT de Soria