TRIBUNA / Indemnizaciones millonarias en el Cerro de los Moros

Dos imágenes con el estado actual del Cerro de los Moros, en una panorámica obtenida desde el castillo, y la recreación de los edificios que se pretende construir. 

TRIBUNA / Indemnizaciones millonarias en el Cerro de los Moros

El afamado escritor Fernando Sánchez Dragó expone en un artículo de reciente publicación su radical oposición a la construcción de viviendas en el Cerro de los Moros. De salvajada, fechoría y cuchillada al corazón califica el intento. Mas escribe también, ay, que “para impedirlo… bastaría con desembolsar cuarenta millones de euros”, cifra mágica aireada con insistencia y sin justificación por los responsables del gobierno municipal. Y así sería si, por imperativo legal,  fuera necesario ese desembolso para salvar de la amenaza de su destrucción  el Cerro de los Moros y el Castillo tal como hoy los vemos, tal como nuestros poetas  los hicieron universales. Pero no lo es.

El problema es que el Sr. Sánchez Dragó está mal informado. ¿Quién o quiénes le han transmitido esa inventada historia de la obligada indemnización millonaria si no se aprueba el proyecto de urbanización en esos paisajes? ¿El promotor? ¿Fuentes municipales? ¿Ha hablado con los críticos opuestos a la urbanización? Porque en tema tan sensible conviene contrastar las informaciones.

Ya se ha escrito con profusión sobre el tema. El Ayuntamiento se refugia en la obviedad de que el problema es de tipo jurídico y en las opiniones del secretario municipal, pero hasta la fecha no ha aportado ningún argumento legal consistente que justifique su teoría de “aprobación o indemnización (los ya famosos 40 millones)”, lo que da pie a pensar en otras “razones” para su insistencia en la misma. Lo que sorprendentemente olvidan alcalde y concejal de Urbanismo es la también obviedad de que la solución que se dé al problema será política, y que no valdrá escudarse en los técnicos municipales para esconder su directa responsabilidad.

En lo que sigue se resumen las bases jurídicas que muestran el error del Sr. Sánchez Dragó y de cuantos se obcecan en mantener y difundir unas falsedades –que eso son, nada más- unas falsedades cuya única finalidad es alarmar a la ciudadanía con el (inexistente) riesgo de ruina para el Ayuntamiento si no se pliega a la repetida disyuntiva. Y se apuntan los pasos o decisiones políticas para la posible resolución del problema.

ALGO DE HISTORIA. UNA HERENCIA ENVENENADA

Conviene, como primer paso, y como información a despistados navegantes, repasar sucintamente el origen y la evolución del problema.  

I.- El Convenio urbanístico de 2004. No vamos a recordar aquí las desvergonzadas y extravagantes condiciones del convenio urbanístico de 2004 que la sociedad Cerro de los Moros S.L. (representada por los Srs. Rafael Pastor Ridruejo y Diego López Ridruejo) firmó con el Ayuntamiento (representado por la alcaldesa doña Encarnación Redondo Jiménez -que algo tendría que decir sobre el tema- y el secretario municipal) y que en 2006 se plasmaron –las que beneficiaban a Cerro de los Moros S.L.- en el nuevo Plan General de Ordenación Urbana de Soria (PGOU). Este Plan es el que atribuye a la propiedad de los terrenos las expectativas de edificabilidad que ahora se pretenden desarrollar con la amenaza de construcción de 1.361 viviendas. Todo gracias a un convenio que multiplicó por 6,5 la edificabilidad del Sector contenida en el anterior Plan de Ordenación (equivalente a pasar de 200 a 1.360 viviendas).

Los principales beneficios que el convenio aportaba al Ayuntamiento consistían en la entrega a éste de todas las fincas rústicas propiedad de la sociedad Cerro de los Moros S.L. (¡incluso de los terrenos propiedad de RENFE!)  y un 10 por ciento adicional de los aprovechamientos lucrativos del Sector, una vez el Ayuntamiento cumpliera sus compromisos con dicha sociedad. Éstos últimos se cumplieron con la aprobación definitiva de la Revisión del PGOU. Pero he aquí la primera sorpresa.

El actual Plan General de Ordenación Urbana de Soria (PGOU) se aprobó definitivamente el 10/3/2006, se publicó en el BOP el 26/4/2006 y entró en vigor el 11/5/2006. La sociedad Cerro de los Moros S.L. escrituró la venta a tres nuevas sociedades de todos los terrenos de su propiedad en el Sector Cerro de los Moros el 21/4/2006, veinte días antes de la entrada en vigor del PGOU, liberándose así del cumplimiento de las obligaciones contraídas en el Convenio, y, según todos los indicios (el Sr. secretario municipal lo ignora -al menos oficialmente-), sin subrogación de los compradores en aquellas obligaciones. ¿Ingeniería financiera, tomadura de pelo o timo de la estampita?  Feo, ¿no?

No se explica la imprevisión del Ayuntamiento y de su máximo asesor legal al no exigir o promover la inscripción del Convenio en el Registro de la Propiedad, con lo que se habría garantizado la subrogación de los sucesivos compradores del suelo en los compromisos asumidos por la sociedad firmante del Convenio y se habría evitado la consumación del timo.

Porque conviene conocer el contenido del  artº. 440 del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, de 29 de enero de 2004 (coincidente con el  artº. 27 de la vigente Ley del Suelo), que establece que en las transmisiones de fincas el nuevo titular queda automáticamente subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario siempre que estén inscritos en el Registro de la Propiedad. Y todo indica que no lo están.

Ni el secretario general ni el interventor municipal advirtieron, que se sepa, de los gravísimos riesgos que correría el Ayuntamiento si no se procedía a la inmediata inscripción del Convenio en el Registro de la Propiedad. Porque no creo que lo esperaran de los propietarios del suelo, tan formales ellos.

Pero estamos en 2021 y se mantiene la ignorancia municipal sobre el asunto. ¿Cómo es posible que a estas alturas el Ayuntamiento no sepa si los compradores del suelo se subrogaron o no en los compromisos adquiridos en el Convenio por los Srs. Ridruejo? (Informe del Secretario General de 05/02/2021). Y ¿cómo es posible que el Ayuntamiento de Soria no haya instado la nulidad del Convenio o iniciado acciones legales contra la sociedad Cerro de los Moros S.L. por el absoluto incumplimiento de sus compromisos? Que se sepa, el Secretario General no informó e instó el ejercicio de acciones por el flagrante incumplimiento de sus compromisos por los propietarios de los terrenos.

Es importante recordar que en el Pleno de 18 de enero de 2007 el PSOE, meses antes de ganar las elecciones municipales, consiguió la aprobación por mayoría absoluta de una moción que proponía la declaración de nulidad de pleno derecho del Convenio, y que el Secretario General emitió informe contrario a la misma el 5 de febrero de 2007. El expediente se dio por caducado por incumplimiento de la obligación legal de tramitarlo en plazo ante el Consejo Consultivo de Castilla y León por parte de la alcaldesa, doña Encarnación Redondo Jiménez, firmante del Convenio, con o sin recordatorio de la Secretaría General.

II.- Atención. El 24 de febrero de 2014 se declaró la caducidad de una propuesta de la propiedad de Modificación Puntual (MP-5) del PGOU, similar a la actual MP-27, en la que se proponía una ordenación detallada del Sector, y para cuya aprobación la propiedad disponía de un plazo máximo de 8 años. Vencido ese plazo, y ante el incumplimiento del mismo por la sociedad firmante del Convenio, el Ayuntamiento, con mayoría absoluta del PSOE, podía iniciar, motu propio, la tramitación de una modificación puntual del PGOU que reclasificara los terrenos del Sector, anulando los abusos de edificabilidad que se incluyeron en cumplimiento del denostado Convenio. Pero no lo hizo (quizás porque ya en 2007 el mismo Secretario General que firmó el Convenio urbanístico en 2004 alertó sobre la previsible indemnización a los afectados si se modificaba el PGOU)  y ahora nos enfrentamos de nuevo al mismo problema.

En efecto, se trata de una auténtica herencia envenenada, como gusta de recordar el actual alcalde, pero una herencia que la absoluta inacción del Ayuntamiento ha conservado intacta.

SOBRE LOS SUPUESTOS DERECHOS DE LA PROPIEDAD Y LAS INVENTADAS INDEMNIZACIONES

Para resumir, el Ayuntamiento facilitó en su día, con la firma del Convenio y su trasposición al nuevo PGOU, la materialización de la codicia especulativa de la primitiva propiedad de los terrenos a costa del mejor patrimonio paisajístico-cultural literario e incluso arqueológico de la ciudad. Y, posteriormente, el Ayuntamiento, cuando ha podido cambiar la situación urbanística del Cerro de los Moros sin ninguna responsabilidad patrimonial, no lo ha hecho. Y en eso estamos.

I.- La MP-27 y sus posibles sucesoras. Como ya se ha dicho, en 2006 la sociedad “Cerro de los Moros S.L.” de los Srs. Ridruejo vendió todos sus terrenos en el Sector a las sociedades “Moreno y Roldán Agente Urbanizador S.L.”, Avenida Principal S.L.” e ”Isolux Corsán Inmobiliaria S.L.”   Por esas cosas de las ventas y reventas de los suelos y sus recalificaciones, el 68,4 por ciento de los terrenos del Sector del Cerro de los Moros ha pasado a ser propiedad de la sociedad “Promotora Pilares del Arlanzón S.L.U.” del Sr. Méndez Pozo, que en diciembre de 2019 presentó la propuesta MP-27 de Modificación Puntual del Plan General, que asimismo pretende ser el preceptivo instrumento de planeamiento de ordenación detallada del Sector.

En esa propuesta se introducen modificaciones de prescripciones de obligado cumplimiento (OG) del PGOU (sustitución de las viviendas unifamiliares previstas como obligatorias en el PGOU -30 por ciento- por bloques de vivienda colectiva, o destinar a residencial el 93,4 por ciento de la edificabilidad lucrativa cuando el PGOU lo limita al 80 por ciento, o eliminar una prescripción de carácter general del PGOU sobre dotación obligatoria de plazas de aparcamiento que afecta a todos los Sectores de suelo urbanizable, amén de otras lindezas injustificadas), lo que, naturalmente, puede proponerse, pero no como ejercicio de aquellos derechos y deberes que el PGOU les confiere. La denegación de su aprobación sería todo menos arbitraria.

Como recientemente han recordado algunas asociaciones, el PGOU no faculta a la propiedad de los terrenos (artº.138.2 del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León) “para suprimir, modificar o alterar las determinaciones del Plan General, que es lo que se propone en la MP-27”. Sus derechos se limitan, en esta fase del planeamiento, a la presentación de la ordenación detallada, cuyo contenido viene detallado en el citado Reglamento (artículos 101 a 104 y 137 a 140).

El Ayuntamiento, naturalmente, está obligado a tramitar la propuesta de la propiedad, pero en modo alguno a aprobarla, y ello, por supuesto, sin asumir bajo ningún concepto la menor obligación de indemnizar al promotor de la propuesta.

II.- Las indemnizaciones. Qué decir de esas millonarias indemnizaciones que el alcalde y su concejal de Urbanismo han aventado a los cuatro vientos como inevitable precio si se denegara la aprobación de la propuesta MP-27, con el único fin de alarmar a la población frente a las alocadas propuestas de los mal informados machadianos.

Como primera providencia convendrá saber qué dice la Ley dice respecto de los derechos a indemnización de la propiedad del suelo cuando la Administración modifica las condiciones de urbanización aprobadas en el PGOU.

En mi artículo “El Cerro de los Moros frente a la Ley”, que tan amablemente publicó El Mirón de Soria el pasado 2 de mayo y al que remito, se expone la vigente legislación sobre el tema,  que viene a resumirse en lo siguiente:

Los requisitos básicos para la existencia de responsabilidad patrimonial del Ayuntamiento (obligación de indemnizar) por cambio de la ordenación urbanística son:

1.- Que se encuentre en ejercicio la actividad de ejecución de la urbanización, tanto en un plano jurídico como material: tiene que haber concluido la fase de aprobación del planeamiento preciso para que pueda iniciarse la ejecución urbanística (la ordenación detallada, en este caso), y, además, haber comenzado ésta de modo efectivo. No hay ningún derecho a indemnización si no se ha iniciado la actividad de ejecución urbanística.

y 2.- Que el cambio de ordenación se produzca antes de transcurrir los plazos para la ejecución urbanística, o habiendo transcurridos éstos, si la ejecución no se hubiere llevado a efecto por causas imputables a la Administración, lo que no es el caso.

A fecha de hoy, el Sector de suelo urbanizable delimitado “Cerro de los Moros” no cuenta con la aprobación de la ordenación detallada, 15 años después de la aprobación por el Plan General vigente de 2006 de un plazo máximo de 8 años para la misma (plazo máximo fijado también en el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León. Artº. 86.2.b).  Es decir, la Ley permite al Ayuntamiento, en el ejercicio de lo que es su obligación como defensor del interés público, hacer lo siguiente sin asumir ninguna responsabilidad patrimonial:

1º).- Denegar justificadamente la aprobación de la propuesta MP-27 o su previsible sucesora por las razones antes expuestas en I y las que con todo detalle podrán completar los técnicos municipales.

2º).- Declarar y constatar oficialmente el incumplimiento del plazo máximo permitido por el PGOU para la aprobación de la ordenación detallada del Sector del Cerro de los Moros, como acto firme administrativo que cerraría cualquier futura polémica sobre el tema  y acabar así con el derecho de la propiedad a tramitar nuevas propuestas de ordenación detallada, además de legitimar al Ayuntamiento para

3º).- Iniciar la tramitación de una Modificación Puntual del PGOU en la que se varíe la calificación de los usos del suelo, eliminando o reduciendo al mínimo la edificabilidad en el Sector (por supuesto que con sujeción a las prescripciones que para ello establece el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León en su artº 169), atendiendo a su carácter de espacio natural y paisajístico a proteger, a las múltiples razones de interés público y a los cambios sobrevenidos en la realidad social que gravitan sobre esos terrenos y que los técnicos municipales conocen y pueden documentar exhaustivamente.

El fin principal de esta modificación del PGOU sería, de conformidad con la Ley del suelo (TRLSRU 7/2015, artº.20), la exclusión de su futura transformación en “urbanizados” de los terrenos a proteger como bien de interés cultural-paisajístico. El suelo seguiría siendo de propiedad privada, sí, pero “rural” a todos los efectos, y el Ayuntamiento mantendría la potestad de determinar los usos del mismo en el PGOU, incluso su posible expropiación como bien de utilidad pública.

y 4º).- Promover la declaración como Bien de Interés Cultural (BIC) de los terrenos de  la margen derecha del Duero desde el puente de piedra hasta la desembocadura del río Golmayo, es decir, las laderas del cerro del Castillo y el Cerro de los Moros y su entorno, como garantía de la permanencia futura de su protección pública. Esta propuesta renovaría la que ya en 1980 presentó la Real Academia de Bellas Artes de San Fernando, obviamente sin resultado favorable –aunque también sin ninguna clase de justificación-, y sería independiente de la reciente declaración como BIC de la ermita de San Saturio.

III.- En resumen: ningún derecho de la propiedad del suelo basado en la presentación de la MP-27 o en la que pueda presentarse con el contenido de la propuesta presentada por la propiedad en el último Consejo de Urbanismo, salvo el derecho a que el Ayuntamiento conteste oficialmente a su propuesta. Y, como queda dicho, ninguna responsabilidad patrimonial del Ayuntamiento si decide denegar su aprobación.

Las únicas facultades o derechos que sigue ostentando la propiedad del suelo son las expectativas de desarrollo urbanístico que le confiere  el PGOU , en tanto el Ayuntamiento no actúe denegando la aprobación de la MP-27 y declarando vencido el plazo legal para la aprobación de la ordenación detallada del Sector. Aunque hayan vencido los plazos legales para ejercer esos derechos, mientras el Ayuntamiento no actúe en consecuencia, las expectativas de urbanización siguen vigentes. Así es la Ley, artº. 50.3 del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, como ha recordado en reciente artículo Saturio Hernández. Pero también es Ley que las expectativas de negocio no son indemnizables, como dispone la vigente Ley del suelo (TRLSRU 7/2015, artº.38) y reiteradamente corrobora la jurisprudencia al respecto.

Por consiguiente, ni derechos consolidados ni indemnizaciones. Y, ya es hora de decirlo alto y claro, la obligación de nuestro Ayuntamiento, salvo que demuestre a la opinión pública lo equivocado de todo lo expuesto, de actuar YA con las DECISIONES POLÍTICAS que demanda la defensa del patrimonio cultural-paisajístico de la ciudad.

 SOBRE EL PRECIO PAGADO POR LOS TERRENOS

Para dejar zanjado tan estrambótico asunto, y aunque el mismo sea irrelevante para la resolución del problema, conviene aclarar el, cuando menos peregrino, argumento de que la posible indemnización a los propietarios del suelo si el Ayuntamiento modificara su calificación, podría alcanzar los 40 ó 44 millones de euros que, según declaraciones del alcalde y de su concejal de Urbanismo, los incautos primeros compradores del suelo pagaron a la sociedad Cerro de los Moros S.L. (léase Srs. Ridruejo –Rafael Pastor y Diego López-) en 2006.

Sobre el precio pagado por la compraventa de los terrenos  y los gastos derivados de la misma la jurisprudencia establece que no son un gasto, sino que el importe de la compra de los terrenos constituye el soporte y fundamento sobre el que la ejecución urbanística ha de materializarse. Reitero la doctrina del Tribunal Supremo (STS de 19/12/2010): "el contenido económico del derecho de propiedad del suelo es el que corresponde a su valor inicial, es decir, al de un terreno no urbanizable, que sólo tiene el aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal propio de su naturaleza. Por ende, las facultades o contenidos urbanísticos artificiales, que no son inherentes a esa naturaleza, sino producto de la concreta ordenación urbanística, como adiciones o añadidos que derivan de la clasificación y calificación prevista en una norma o plan de ordenación, no pasan de ser meras expectativas, que sólo se adquieren, consolidan e ingresan en el patrimonio del propietario mediante la participación de éste en el proceso urbanizador a través del gradual cumplimiento de los deberes urbanísticos que son su contrapartida. Es entonces cuando nace el derecho a su indemnización y a la de los gastos ocasionados para ese cumplimiento que hayan devenido inútiles".

Serían los gastos de urbanización, al devenir en inútiles por una alteración del planeamiento, los únicos susceptibles de ser indemnizados. Pero el patrimonio permanece, de forma que esos inmuebles conservan el valor correspondiente. En este caso queda aún lejos la posible materialización física de la urbanización.

Y, puestos a hablar de millones, sería interesante  conocer el precio real que la sociedad Promotora Pilares del Arlanzón S.L.U. (del Sr. Méndez Pozo) pagó por su compra del 68,4 por ciento de los terrenos del Sector, no a la sociedad Cerro de los Moros S.L., sino a la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (el llamado “banco malo”, que gestionaba la venta de bienes inmuebles procedentes de concursos de acreedores y quiebras provocados por la crisis económica de 2008), y que, en el peor de los casos, debiera ser la cifra de referencia en la disparatada teoría de la multimillonaria indemnización (¿quizás 8 millones de euros, como apuntan los entendidos?) ¿Ha solicitado ya el Ayuntamiento los certificados del Registro de la Propiedad que aclararían estos extremos, así como la subrogación o no de los compradores en los compromisos adquiridos por los Srs. Ridruejo en el Convenio urbanístico que firmaron en 2004? ¿Dispone ya el Sr. Secretario municipal de esta información?

En cualquier caso, se trataría de operaciones de adquisición de suelo en el mercado, y la valoración de estos terrenos (que, no lo olvide, lo dice la Ley del Suelo, son “rurales”) para cualquier actuación administrativa (incluso su expropiación) viene regulada perfectamente en la vigente Ley del Suelo (TRLSRU 7/2015), sin que nada tenga que ver con el precio pagado por su compra.

FINAL

 Queda clara así la absurda argumentación de una posible indemnización a cargo de las arcas municipales por los ya famosos 40 ó 44 millones de euros. Todo esto debe conocerlo, sin duda, el gobierno municipal, por lo que no se explica su insistencia en transmitir ese mensaje, con tintes alarmantes, a los medios de comunicación. Queda dicho: ni cuarenta, ni quince, ni nada de nada; así es la Ley.

De modo que, alcalde y concejal de Urbanismo, deberían dejar ya la monserga de “aprobación o indemnización” y actuar para lograr el objetivo común que la sociedad exige, y ellos afirman compartir, de proteger esos terrenos del afán urbanizador. Como bien les reclama Leonor del Río, actúen con valentía y honestidad. Sus cargos son políticos, tomen las decisiones que les competen y cumplan con su compromiso de trabajar primordialmente a favor de lo público.

Una de dos: o el gobierno municipal actúa con decisión, ahora que tiene el amparo de la Ley, para establecer la definitiva protección de la bien llamada Ribera Sacra de la Poesía Española frente a cualquier intento de urbanización, o, en otro caso, rebate lo anterior con documentos y argumentos jurídicos y explica con todo detalle a los sorianos las poderosas razones que se lo impiden y que le llevan a seguir instalado  entre “aprobación o indemnización”.

Ricardo Mínguez Izaguirre. Doctor Ingeniero de Caminos. Urbanista.

Posdata. Ojalá que lo anunciado por el Sr. Sánchez Dragó en la misteriosa posdata de su artículo fuera realidad, pero en este asunto no valen informaciones ni contrastadas ni avaladas con datos fehacientes, de modo que, particularmente, no las considero creíbles, y,  por el momento, conviene tener claras las facultades del Ayuntamiento ante las pretensiones de la propiedad, exigir su aplicación y no dar pábulo a las fantasías sobre posibles derechos indemnizatorios, que sólo servirían como falsa información de apoyo a las pretensiones de los propietarios del suelo.