ANÁLISIS ECONÓMICO / Viviendas, entre la recuperación y la ralentización
A pesar del fuerte crecimiento producido en la adquisición de vivienda en 2021, buena parte de esta se debe a la demanda embalsada durante 2020. Tras el agotamiento de esta, se empieza a observar una desaceleración de los ritmos de crecimiento de las transacciones, según en análisis económico realizado por AFI para Caja Rural de Soria.
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ANÁLISIS ECONÓMICO / Viviendas, entre la recuperación y la ralentización
Las transacciones de viviendas rozaron las 675.000 operaciones en 2021 en España, lo que supuso un incremento del 38,3% interanual y la cifra absoluta más alta desde 2007.
Del mismo modo, en la provincia de Soria se produjo un repunte del 27,4 por ciento, produciéndose más de 1.300 transacciones, mientras que en Castilla y León esta cifra alcanzó el 36,2 por ciento (casi 32.800 transacciones registradas en 2021).
En ambos casos, estos niveles no se alcanzaban desde 2009 y 2008, respectivamente
No obstante, es importante destacar que una buena parte de estas transacciones se ha producido como consecuencia de la demanda embalsada durante los peores momentos de la pandemia.
En este sentido, tal como muestran los datos del último trimestre de 2021, y a pesar de que, según las estimaciones de Afi, todavía quedan por producirse unas 20.000 transacciones en el conjunto nacional (volumen escaso, que representa apenas dos tercios del volumen de viviendas vendidas al mes), los ritmos de crecimiento de las transacciones de compraventa residenciales se están ralentizando.
El precio de la vivienda creció con fuerza en 2021
Los precios de la vivienda se comportaron positivamente en la media española en 2021, mostrando un crecimiento interanual del 2,1% (precio promedio de 1.658€/m2), no así en Soria, donde los precios cayeron un -3,4% (897€/m2), ni en Castilla y León, donde se produjo una disminución del precio medio del metro cuadrado, aunque inferior al de la provincia (-0,4%, 1.023€/m2). Cabe destacar que Soria encadena desde el tercer trimestre de 2016 caídas en los precios de la vivienda, por lo que el efecto de la pandemia sobre los precios, cuyo punto álgido se produjo en el segundo trimestre de 2020, fue inferior a las reducciones experimentadas en trimestres anteriores (- 4,5% interanual en 2020 frente al -4,6% de 2019). De este modo, a partir del segundo trimestre de 2020, el ritmo de desplome en la provincia se ha ido desacelerando paulatinamente.
Como consecuencia, una moderación en la nueva actividad residencial (visados de nueva construcción) también es de esperar. El aumento de los costes de diversos materiales de construcción, junto con la dificultad de cobertura de vacantes en el sector que pueda derivar en un aumento de los costes laborales, refuerzan estas expectativas para la oferta residencial en el corto plazo.
Los datos del primer trimestre de 2022 apuntalan esta tendencia, reflejando apenas una caída del 0,9% de los precios de la vivienda soriana (con un precio promedio de 908€/m2). Mientras tanto, en Castilla y León y en la media nacional, los precios de la vivienda se han comportado muy positivamente en el primer trimestre de 2022, con crecimientos del 2,9% y 6,7%, respectivamente (y unos precios promedio de 1.045€/m2 y 1.734€/m2, respectivamente).
Concesión de préstamos hipotecarios
La capacidad de pago ajena de los hogares se ha mantenido constante en el entorno del 33 por ciento, gracias no solo a un entorno de tipos de interés hipotecarios especialmente bajos, sino también a la disposición al apalancamiento que han mostrado las entidades bancarias.
Las entradas netas de endeudamiento respecto a la renta bruta disponible de los hogares han comenzado a crecer y a ser positivas, aunque todavía se mantienen alejadas de los niveles observados en el anterior boom inmobiliario.
Prueba de ello es el importante incremento de la concesión de préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda.
Así, en 2021 se concedieron en España más de 410.000 hipotecas, lo que supone un crecimiento interanual del 23,8 por ciento.
El volumen de crédito concedido supera los 57.600 millones de euros, lo que representa un incremento del 26,5 por ciento.
En la provincia de Soria se concedieron más de 600 hipotecas a lo largo de 2021 (un 38,0% por encima de lo registrado en 2020), mientras que el valor hipotecado superó los 59 millones de euros (un 44,8% por encima de lo concedido en 2020).
Por su parte, Castilla y León experimentó un crecimiento interanual del 23,4% en el número de hipotecas constituidas en 2021 (casi 17.000 hipotecas). Del mismo modo, el valor hipotecado creció un 33,9%, superando los 1.700 millones de euros.
La llegada de la pandemia del coronavirus a España interrumpió la tendencia del mercado inmobiliario residencial español, que a principios de 2020 apuntaba a una ralentización de los ritmos de crecimiento de los precios, las transacciones y los visados de vivienda, consecuencia de un ciclo financiero-inmobiliario más maduro y equilibrado.
No obstante, el año 2020 no fue tan malo para el mercado inmobiliario como se esperaba en un primer momento, teniendo en consideración la paralización de la economía durante gran parte del año.
Por su parte, los datos de 2021 han mostrado la recuperación de algunos indicadores inmobiliarios, incluso, en algunos casos, superando los datos registrados previos a la pandemia.
No obstante, las perspectivas para los próximos años 2022 y 2023 se muestran algo más contenidas.
La moderación del crecimiento demográfico, el menor avance previsto de la renta de los hogares (consecuencia de las fuertes presiones inflacionistas y del incremento del precio de la vivienda), así como el deterioro de las condiciones financieras (debido principalmente a la retirada por parte del Banco Central Europeo de los estímulos monetarios a partir de julio, que se traducirá en un incremento progresivo del Euribor 12 meses) contendrán el ritmo de crecimiento de la demanda de vivienda en 2022 y 2023, y, por lo tanto, de las transacciones de compraventa registradas.
Como consecuencia, una moderación en la nueva actividad residencial (visados de nueva construcción) también es de esperar. El aumento de los costes de diversos materiales de construcción, junto con la dificultad de cobertura de vacantes en el sector que pueda derivar en un aumento de los costes laborales, refuerzan estas expectativas para la oferta residencial en el corto plazo.
Análisis realizado por Analistas Financieros Internacionales (Afi) para Caja Rural de Soria. Dirección técnica: Diego Vizcaíno (Afi). Analistas: Rosa Oliveros (Afi). Coordinación: Eduardo Munilla (Caja Rural de Soria).
