El mapa de la accesibilidad a la vivienda cambia, a peor, en España
La accesibilidad a la compra de vivienda con hipoteca continúa deteriorándose en España, especialmente en las zonas de mayor presión residencial.
La Cátedra Grupo Tecnocasa - UPF de Análisis del mercado de la vivienda ha publicado el nuevo estudio de accesibilidad hipotecaria en España en 2026 que analiza la capacidad de los hogares para acceder a una vivienda financiada con hipoteca en las 741 poblaciones españolas de más de 10.000 habitantes y, por primera vez, desagrega la información por códigos postales en las 40 ciudades más pobladas del país.
"La accesibilidad se ha convertido en uno de los principales indicadores para entender el mercado residencial. Este estudio demuestra que ya no es suficiente hablar de precios; es imprescindible analizar la relación entre renta, financiación y valor de la vivienda para conocer la capacidad real de compra de los hogares", ha destacado Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa, quien añade, "por eso disponer de indicadores como este resulta fundamental para compradores, vendedores y profesionales del sector".
El informe, presentado hoy en rueda de prensa en las instalaciones de la UPF en Barcelona, concluye que el 30 por ciento de la población española vive en zonas donde un hogar con renta media ya no puede acceder a la compra de una vivienda mediante una hipoteca estándar, frente al 9 por ciento registrado en 2021.
Paralelamente, el porcentaje de población residente en zonas consideradas "muy accesibles" ha descendido del 53 por ciento al 22 por ciento en cinco años.
Este empeoramiento responde al incremento del precio de la vivienda durante los últimos años, unido al reciente repunte de los tipos de interés, que vuelve a endurecer las condiciones de financiación para las familias.
Sin embargo, el estudio también pone de manifiesto que la accesibilidad sigue siendo muy diferente según el territorio y que numerosas poblaciones mantienen niveles de acceso significativamente mejores que las grandes capitales, lo que confirma la importancia de analizar el mercado desde una perspectiva local.
Mayores dificultades
El estudio muestra que la dificultad de acceso no afecta por igual a todo el territorio.
Las mayores tensiones se concentran en las grandes áreas metropolitanas y en los principales destinos turísticos.
Las comunidades autónomas más afectadas son Islas Baleares, Comunidad de Madrid, Cataluña, Comunidad Valenciana y País Vasco, donde una parte muy significativa de la población reside ya en municipios con graves problemas de acceso hipotecario.
Entre las principales ciudades españolas, Palma, Madrid, San Sebastián, Málaga y Barcelona presentan los peores niveles de accesibilidad, con ratios de acceso hipotecario superiores al 100%, lo que significa que un hogar con renta media no puede afrontar la compra de una vivienda media destinando el máximo recomendable del 30 por ciento de sus ingresos a la hipoteca.
Ratio de Acceso Hipotecario (RAH)
Para medir la accesibilidad, el estudio utiliza la ratio de acceso hipotecario (RAH = renta necesaria / renta por hogar), que indica el porcentaje de renta media necesaria para acceder a una hipoteca.
Las fuentes utilizadas para la elaboración del estudio proceden de instituciones públicas (Instituto Nacional de Estadística (INE), Notariado y Banco de España).
Por su parte, la hipoteca necesaria para la compra de la vivienda ha sido calculada asumiendo una financiación del 80% del precio total a devolver en un plazo de 25 años.
Por primera vez, el estudio analiza la accesibilidad por códigos postales en las 40 mayores poblaciones españolas, mostrando que la falta de acceso a la vivienda ya no se concentra únicamente en unas pocas zonas.
Por ejemplo, en la ciudad de Barcelona, en 2021, 16 códigos postales estaban en la zona de accesibilidad limitada (zona roja), mientras que ahora son 29 los códigos postales más “inaccesibles”.
Por su parte, el ranking nacional sitúa entre las zonas con peor accesibilidad barrios como Son Rapinya (Palma), Castellana, Salamanca-Goya, Retiro o Chamartín (Madrid), Vallvidrera-Tibidabo (Barcelona) o el centro histórico de San Sebastián, donde la renta necesaria para acceder a una vivienda supera ampliamente la renta media disponible de los hogares.
Principales conclusiones
La vivienda de segunda mano continúa concentrando la mayor parte de las compraventas en España. En 2026, representan el 91,6% de las operaciones, la mayor proporción en la serie histórica. Los 25 municipios más baratos para comprar casa en España
el comprador tipo sigue siendo el de primera vivienda financiada con hipoteca. El peso del comprador inversor continúa descendiendo años tras año.
El precio final se negocia ya en 3 de cada 4 operaciones y la sobrevaloración inicial de las viviendas alcanza aproximadamente el 16%.
El porcentaje de población que vive en zonas "muy accesibles" pasa del 53% en 2021 al 22% en 2026. Por su parte, la población residente en zonas de accesibilidad limitada aumenta del 9% al 30%.
Palma registra el peor dato entre las grandes ciudades, con una RAH media del 151,7%, seguida de Madrid (139,9%), San Sebastián (139,8%), Málaga (117,7%) y Barcelona (115,8%).
