TRIBUNA / El parque municipal del Cerro de los Poetas

TRIBUNA / El parque municipal del Cerro de los Poetas

Este comentario se iba a titular “yo no sé, pero oí decir: “Cerro edificado”, pero gracias a un buen amigo, paseo de Collado  arriba y abajo, y en la colaboración entre imágenes de privados, con plenas ideas de los dos, no tienen por qué ser ni iguales, ni similares, el comentario de hoy se titula “El parque municipal del Cerro de los Poetas”.

Porque se ha de dar un paso más, creo, más allá de decir lo que tiene que hacer o dejar de hacer por el Ayuntamiento, que hará lo que quiera, y a lo mejor tienen que conocer, si no la conocieran ya, cuánto tiene que gastarse-invertir por un sector y sólo para un sector, más allá de 10-15 millones de euros, por los sistemas generales externos, obligado ello por la ley autonómica, y, luego, lo que tienen que gastar los privados en urbanización.

Algún día descubriremos, se descubrirá, la razón de que no se ha hecho adelantar el desarrollo urbanístico pormenorizado; o es que se sigue “no hacer nada, para mantener el sector en candelero, sin que ni alcalde, ni privados se molesten, -tesis de F. García-, y para que el sector sea objeto de futuros negocios y tener el tiempo de presentar no sé cuánto tiempo después el planeamiento de desarrollo”; y algún día se sabrá, nada de respetar unos inexistentes derechos que los particulares, cuál es la razón por la que el Ayuntamiento no ha generado los acuerdos constatando ese incumplimiento, eso sí siguiendo el procedimiento, y eso no es el que se le ocurra al concejal tal o cual.                              

Sería preciso que supusiéramos, de suponer qué hay en el Cerro o qué se encierra en el mismo. Por eso en este comentario, largo, hay colofón medioambiental.

Se ha de señalar que, en materia de evaluación ambiental, el libro al que nos vamos a referir determina algunas respuestas no todas, claro es, en relación a procedimientos y se encuentran ciertas respuestas a los grandes problemas de la evaluación ambiental estratégica del planeamiento territorial y ambiental, como son el alcance y contenido de la evaluación, la relación entre los diferentes sujetos participantes, la unificación de los procedimientos de evaluación y de elaboración del planeamiento y la transparencia de los criterios aplicables a la evaluación, Título: LA EVALUACIÓN AMBIENTAL ESTRATÉGICA DEL PLANEAMIENTO TERRITORIAL Y URBANÍSTICO, por Francisco L. Hernández González.

La Directiva 2001/42 introdujo en la Unión Europea la evaluación ambiental estratégica del planeamiento, diferenciándola así de la evaluación de impacto ambiental de proyectos. Su transposición al ordenamiento jurídico español se ha llevado a cabo a través de dos leyes estatales, la Ley 9/2006, que establece un complejo régimen transitorio, y la Ley 21/2013, que acerca ambos tipos de evaluaciones, unificando terminología y procedimientos. El marco jurídico se completa con la legislación autonómica -ambiental y urbanística- que adapta las reglas generales contenidas en la legislación estatal básica al planeamiento territorial y urbanístico.

Este conjunto normativo da lugar a tres escenarios de conflictos: el derivado de la transposición de la Directiva; el que surge a raíz de la confrontación de la legislación estatal básica con el desarrollo legislativo autonómico; y, en último lugar, los numerosos problemas derivados de la aplicación práctica de esa normativa por las Administraciones Públicas.

El resultado es un cóctel explosivo que ha terminado por convertir la evaluación ambiental estratégica en la principal causa de nulidad del planeamiento territorial y urbanístico.

La problemática es de muy diversa índole, afectando tanto al ámbito de aplicación de la normativa, la integración de los trámites ambientales en el procedimiento de elaboración del planeamiento, la determinación de la Administración y del público que debe ser consultado, el alcance de la decisión del órgano ambiental, los criterios aplicables a la evaluación, etc. Ese trabajo aborda con rigor estas cuestiones, dando cuenta de la abundante jurisprudencia comunitaria y nacional. En sus páginas el lector podrá encontrar respuestas a los grandes problemas de la evaluación ambiental estratégica del planeamiento territorial y ambiental, como son el alcance y contenido de la evaluación, la relación entre los diferentes sujetos participantes, la unificación de los procedimientos de evaluación y de elaboración del planeamiento y la transparencia de los criterios aplicables a la evaluación.

Hoy existe un convenio que ha generado una sentencia a favor de los titulares privados, que fue provisional, que pudo consolidarse, pero está anulada y bien anulada.

Además, existe un procedimiento de modificación del Plan General con base en la edificabilidad derivada del Convenio sobre el Cerro, conforme se determina, como acto firme y consentido, del Plan General, y que es la construcción de unas 1.304 viviendas, solicitada por otra sociedad, salvo boda entre las dos sin banquete, seguramente; y vaya uno a saber si les es de interés, pero lo bonito que sería el banquete con cesión pagando de la zona, ya parque municipal, del cerro de los poetas para el banquete de la unión.

Vamos, existen dos cosas, dos peticiones sobre el mismo terreno, El  Cerro de los Moros, y nadie ha demostrado, no se ha hecho público, quién o quiénes son los propietarios.

Que puede unificarse, es cierto, pero eso ¿al Ayuntamiento le interesa?: vaya uno a saber el pensamiento del almirante de la mano de hierro, titular eximio de la navaja de Ockham, impertérrito ganador de mayorías absolutas, pergeñador excelso de estrategias de parsimonia imparable pero constante y que puede propiciar la boda o unión de hecho registrada de los plurales peticionarios, y eso de unión, aunque no haya banquete, decíamos en anterior Tribuna.

Estamos, pues, en el Cerro en la situación de una finalización, aún lejana, del procedimiento que no tiene requerimientos de incumplimientos, pero parece que los hay, como por ejemplo, por la documentación que conocemos:

1.-En el inicio del procedimiento, es decir cuando se presenta la petición de modificación, no se presentan títulos registrales de propiedad mayoritaria; sólo se dice que hay unas hojas catastrales, que como ha dicho A. Coronado no representan nada, y, yo, añado con eso, si eso es así, no se puede iniciar el procedimiento por no ser parte legítima, eso sí siempre se puede salvar eso si se requiere titularidad registral y se aporta.

1.1.- El Ayuntamiento no ha dicho nada sobre las dos sociedades y sus pretensiones. Curioso.

2.-El informe de Patrimonio ya expresado anteriormente no viabiliza la construcción, indica que no existe afección –o afecciones-, pero es que siendo el mismo capital, no existe una contradicción técnica y documentada y no sólo palabrería de presuntos técnicos o de asociaciones de todo tipo y pelaje plural, defendidos por los que no tienen ideas más que las del mar de los sargazos, o de quien ante sentencias en un sentido, dice que hay otras en sentido contrario pero sin exponerlas.

2.1.- Y decimos lo anterior, porque las cosas para que surtan efectos hay que demostrarlas y motivarlas y escribiendo con detalles y datos, no los hay, y podía haberlos y fundamentar desde siempre ese carácter de protección.

3.- Por otra parte, las últimas Tribunas en el Mirón se encuentran en la línea de que en el Cerro está ya todo, pero se olvidan, me parece, lo siguiente:

3-1. Pero alguien se cree, que si se llega a terminar el procedimiento –y ya veremos-, van a gastarse dinero en constituir la Junta de compensación, hacer el proyecto de compensación, el de urbanización, ejecutar la misma que se dice que vale o cuesta 19.000.000 de euros, más gastos generales, beneficio industrial e IVA y que, cuando se empezara la ejecución rondaría los 35.000.000 de Euros.

3-2.- Y lo de los 19 millones de euros está en la página WEB del Ayuntamiento.

3.3.- Alguien se cree que el Ayuntamiento gastará-invertirá unos 10 millones de euros en las infraestructuras exteriores que requiere –o que nos digan documentadamente que no es así- la viabilidad de la Unidad y de sus 1.304 viviendas.

3.3.1.- Y mucho decir “que tiene-tendría que hacer” el Ayuntamiento y no hablar nada de los gastos-inversión -es un decir, pues eso, (el gasto de las arcas municipales, de dónde saldrían, no del presupuesto ordinario), sería sólo de casi exclusivo provecho de los particulares que les dicen -no se lo creen ni ellos, porque si se lo creyeran ya habrían presentado los instrumentos de planeamiento de desarrollo, que sí pueden presentar- que tienen derecho a edificar 1304 viviendas.

3.3.1.1.- Y no nos entretengamos en decir que a tal fecha o cual día si no se hace, no sé qué, el suelo es para siempre rústico.

4.- Luego la sentencia provisional, hoy ya desaparecida por otra que la anula, y su influencia posible, por otras circunstancias, en que puede ser posible el acuerdo general. Eso no es posible, pues la sentencia ya ha sido revocada, pero se mantiene, parece, ante el Supremo que a ver si les condenan en costas y gana todavía mejor el Ayuntamiento. Y se puede seguir por el Ayuntamiento como interesado en llegar a un acuerdo general: sin pleitos.

Por el camino, realmente tortuoso, que queda, el Cerro tiene todos los parámetros, todos los requisitos para ser edificado, pero aquí rige lo dicho por Fernando García en Tribuna de 19.3.2023, ¿El Cerro de los engaños?, que, en esencia señalaba,

…”Cuentan que estando ya acostado/a en el ergonómico sillón de la clínica dental, el paciente/a, aprovechó nada más acercarse el dentista (el guión exige que sea varón) para agarrándole con fuerza los testículos, espetarle:

¿Verdad doctor que ninguno nos vamos a hacer daño?.

Algo así parece que está pasando con el Cerro de los Moros, o mejor dicho entre el  Ayuntamiento y promotora.

Ninguno quiere hacerse daño.

Pretendía el Sr. alcalde que su sola resolución de alcaldía fuera suficiente para la suspensión de la tramitación  del Cerro. Pero vino el tirón de orejas del nuevo secretario-cumpliendo su función- para advertirle que tal resolución debería pasar por el pleno para ajustarse a la ley y tener efectividad.

De ahí su urgencia y hacerlo en la misma semana y de forma extraordinaria para que tal resolución fuera legal.

De la otra forma, sin pleno, hubiera pasado más camuflado y con la apariencia de que en el Cerro ya no se construiría. Y naturalmente el logro sería del alcalde.

Pero apenas había terminado el pleno, El Mirón de Soria publicaba uno de los mejores artículos periodísticos en general y quizás el mejor sobre el particular del Cerro. Y no solo por el contenido y título si no fundamentalmente por la inmediatez y prontitud del mismo, como ocurre con las crónicas parlamentarias en las que los mejores columnistas compiten en inmediatez por ver quien dice antes lo que hay que descubrir.

Saturio Hernández de Marco, apenas una hora después de finalizado el pleno, titulaba su  artículo, afortunadamente breve;

El Cerro; Suspensión o paralización no es denegación.

Y este movimiento de suspensión o paralización beneficia a los dos,  que está claro no quieren hacerse daño.

 Porque efectivamente no hay denegación. O sea que en él Cerro se puede o se podrá construir. Otra cosa  es que se construya  o no, dependiendo del momento e interés y  todos sabemos que ni es el momento electoral,  ni el de interés, dada la paralización de la construcción de viviendas en Soria y los tipos de interés. Y esto suponiendo que hubiera intención en construir en esta zona que en mi opinión no la hay, como ya quedo reflejado en mi artículo. El Cerro de los Moros. ¿Tocomocho?”.

Y claro es evidente que ha de seguirse hablando del Cerro, pues en la tramitación, la Dirección General competente ha señalado que no existe afección por la construcción en el Cerro, lo que recogen sus antecedentes a lo que hicimos mención en alguna, varias Tribunas mías que los adláteres de asociaciones de todo y plural pelaje dijeron que era una cosa pasada, que esa inexistencia de afección permitía, permitiría la edificación; ya se ve que no y, además, el que eso escribía era un pesado que no se sabe qué defendía.

Eso, claro, lo afirman quienes no tienen ideas de nada, pretendidamente amparados en obsolescencias sin sentido.

Que la Dirección General competente sigue diciendo lo mismo, inexistencia de afecciones, y eso no lo dicen los que les escriben los artículos que luego firman: qué cosas.

Pero el procedimiento es imparable, porque eso de tener que resolver esas alegaciones de ciento y un folio, qué trabajos no manda el Señor, es algo leve para un Ayuntamiento que no defiende nada, ni siquiera esos que dicen de no sé cuántos contenciosos, pero eso sí hay, dicen, que proteger a los vecinos: y, entonces, en ese caso habrá de preguntarse, y es que el interés general de la población ha de ceder ante un interés privado que son particulares que no han hecho nada, en derecho y en procedimiento, salvo “reunioncitas, como los articulitos de otros avatares” para hacer valer sus derechos en el ”Vuelo de los Pajaritos –II”.

Y volviendo al Cerro, en las últimas semanas han aparecido preocupaciones que no son tales con preguntas de quién o de quiénes es el Cerro, cuando, eso, es capital en el inicio del procedimiento.

Y en la coordinación de la Ley 5/99, y Decreto 22/04, normas autonómicas, y R. D. 1093/1987, el Ayuntamiento en esencia tiene que hacer lo que dice el conjunto de normas reguladoras, y en esencia indican

“Artículo 5 Nota marginal de iniciación del procedimiento

1. A requerimiento de la Administración o de la entidad urbanística actuante, así como de cualquiera otra persona o entidad que resulte autorizada por la legislación autonómica aplicable, el Registrador practicará la nota al margen de cada finca afectada expresando la iniciación del procedimiento y expedirá, haciéndolo constar en la nota, certificación de dominio y cargas. En la solicitud constará las fincas, porciones o derechos de aprovechamiento, afectados a la unidad de ejecución. Cuando se trate de unidades sujetas al sistema de compensación, para la práctica de la nota marginal citada bastará que haya sido otorgada la escritura pública de constitución de la entidad.
2. La nota marginal tendrá una duración de tres años y podrá ser prorrogada por otros tres a instancia de la Administración actuante o de la entidad urbanística colaboradora.
3. Cuando con posterioridad a la nota se practique cualquier asiento en el folio registral, se hará constar en la nota de despacho del título correspondiente el contenido de la misma.
4. La nota practicada producirá, en todo caso, los efectos previstos en los artículos 14 y siguientes.

Artículo 6 Título inscribible

Será título idóneo para la inscripción de la reorganización de la propiedad la certificación de la Administración actuante acreditativa de la aprobación definitiva del proyecto. Dicha certificación podrá protocolizarse mediante el acta a la que se refiere el artículo 211 del Reglamento notarial, a requerimiento de la Administración actuante o de la entidad urbanística colaboradora a cuya instancia se hubiere tramitado el proyecto. También será título inscribible la escritura pública otorgada por todos los titulares de las fincas y aprovechamientos incluidos en la unidad, a la que se acompañe certificación de la aprobación administrativa de las operaciones realizadas.

Artículo 7 Circunstancias que ha de contener el título

El título inscribible, sin perjuicio de los requisitos exigidos por la legislación urbanística aplicable, deberá contener las circunstancias exigidas por la legislación hipotecaria y especialmente:

• Referencia a la unidad de ejecución y a la aprobación definitiva del Plan que se ejecuta y, en su caso, al expediente de delimitación de la propia unidad, con especificación de la fecha de aprobación del proyecto de equidistribución y de su publicación en el Diario Oficial que corresponda.
• Descripción de cada una de las fincas, partes de fincas y unidades de aprovechamiento incluidas en la unidad de ejecución o adscritas a ésta, con especificación de su titularidad y de las cargas y gravámenes inscritos sobre las mismas y, en su caso, de sus datos registrales.
• Especificación respecto de cada finca de origen de las modificaciones que se produzcan en su descripción o en su titularidad, cuando los datos resultantes del Registro no coincidieren con los del proyecto.
• Determinación de la correspondencia entre las superficies o aprovechamientos aportados al proyecto y las fincas de resultado adjudicadas, conforme al mismo, a los titulares de las primeras.
• En el caso de que en el proyecto se lleve a cabo la agrupación instrumental de la totalidad de las fincas de origen que forman parte de la unidad de ejecución, se describirá la finca agrupada, que deberá comprender solamente los terrenos físicamente incluidos en la unidad de que se trate.
• Especificación de las cargas y derechos inscritos sobre las fincas de origen que han de ser objeto de traslado o de cancelación conforme a lo señalado en el artículo 11.
• Descripción …
• Descripción de las fincas de resultado formadas en virtud del proyecto de equidistribución, conforme a lo dispuesto en la Legislación Hipotecaria, bien por sustitución de las fincas originarias, bien por segregación de la agrupada instrumentalmente a estos efectos.
• Determinación de la cuota que se atribuya a cada una de las fincas de resultado en la cuenta de liquidación del proyecto de equidistribución, de acuerdo con lo establecido en el artículo 20.1.
• Adjudicación de las fincas de resultado a los titulares a quienes correspondan por título de subrogación o de cesión obligatoria.
• Relación de los propietarios de fincas y de aprovechamientos, así como de los titulares de las cargas y gravámenes afectados por la equidistribución, con especificación de sus circunstancias personales, de acuerdo con lo dispuesto en la Legislación Hipotecaria, y con expresa indicación de haber sido notificados en el expediente.
• Plano de las fincas de resultado. …

Artículo 8 Inmatriculación, rectificación de descripción y formación de fincas de origen.

La aprobación definitiva del proyecto de equidistribución será título suficiente para:

• La inmatriculación de fincas que carecieren de inscripción y la rectificación de su extensión superficial o de sus linderos o de cualquier otra circunstancia descriptiva, sin necesidad de otro requisito. Cuando el proyecto se hubiere llevado a cabo por acuerdo unánime de los interesados o a instancia de propietario único, para que produzca los efectos previstos en este párrafo deberá someterse al trámite ordinario de información pública previsto en la legislación urbanística para los proyectos de equidistribución.
• La realización de las operaciones de modificación de entidades hipotecarias que sean precisas para la formación de las fincas que han de ser incluidas en la unidad de ejecución.

Artículo 9 Reanudación del tracto sucesivo interrumpido sobre las fincas de origen

Cuando alguna de las fincas incluidas en la unidad de ejecución constare inscrita a favor de persona distinta de quien justificare en el expediente mejor derecho de propiedad sobre aquélla, la reanudación del tracto sucesivo interrumpido podrá realizarse conforme a …”.

Se nos puede decir, que estamos en la modificación, pero el inicio del procedimiento tiene o tuvo que ser rechazado por el Ayuntamiento si no se presentan los títulos registrales sobre los que se pretende la modificación, que si no hay, puede el Ayuntamiento requerir y eso subsanaría el procedimiento.

Pero, eso, requiere acuerdo del Ayuntamiento, eso sí previa audiencia de corrección de documentación por plazo de diez días, posible hasta quince días, para que los promotores cumplan con la norma.

Nada de ello se ha hecho por ello el Ayuntamiento, por mucho que piense en el silencio positivo, qué ideas, y claro admitir notas catastrales, si eso ha sido así, no se conoce dato, el procedimiento es nulo de pleno derecho, por no seguirse la norma. Requisito esencial que si no está acreditado, genera la nulidad,  pero con documentación, es decir eso que no sea que se han paseado por el cerro cantado o en poesía y por esa circunstancia el páramo ese está afectado y ya se ha visto que eso es esencial y contradictorio, a ver si con tanta presunta técnica irreal se olvida que va a conseguirse lo que no han sabido pedir que es la supresión de edificabilidad, no tiene derecho a esa edificabilidad, pero nadie ha hecho nada en el procedimiento.

Y se tiene derecho a iniciar procedimiento de supresión de edificabilidad, pero eso sí motivado y con las notificaciones a interesados o presuntos interesados desde el inicio, no como en la presentación de acciones públicas, ni siquiera contestadas por el Ayuntamiento, pero no juega el silencio como ha dicho el Tribunal Constitucional.

Bueno, digamos mejor, sólo han hecho perder el tiempo defendiendo contradictoriamente para no enfadar o enfurruñar a quienes están a todo en distraer al personal, con menos ideas que un conjunto de sargazos.

Pero indudablemente, eso es de radical nulidad, pero si el Ayuntamiento no ha requerido de subsanación, y no se les ha comunicado con constancia de recepción y la propiedad de unos y otros no hubiera hecho nada para unificar la documentación y los derechos, no existe incumplimiento y la situación se alarga, se alargará ganando, es claro, a la “pila Duracell”, que dura y dura.

Y, luego, los dilemas que se nos presentan, y esto no es técnico, es lógica de hechos, si la reclamación por el convenio la hace la sociedad que, hoy, ha obtenido sentencia provisional, ya sin efectos.

Pero la modificación la promueve otra sociedad. Y está en curso, laborioso curso, pero en vigor.

La primera ya tiene un fallo a su favor, ya desaparecido por revocación de sentencia.

La segunda tiene un procedimiento que dice que se le ha suspendido y para ir contra eso tiene, parece, un recurso contencioso, no se sabe para qué, porque los efectos de una muy hipotética sentencia favorable sería o podría ser que el Ayuntamiento decidiera en el fondo; y vaya uno a saber qué es el fondo para el Ayuntamiento.

Se desconoce si se ha alegado que dos sociedades están gestionando un mismo terreno que, sólo, se puede utilizar para una finalidad: indemnización-convertida en edificabilidad en otra u otras zonas y edificabilidad por la modificación que permite o permitiría el Plan.

Ah y tanto salvador de pacotilla, nadie ha promovido la distorsión derivada de la pluralidad de situaciones sobre el mismo Cerro.

UN COLOFÓN, POR CIERTO, MEDIO AMBIENTAL

Se nos dice, y no es cierto, que la Ley tal o cual de la Comunidad de Castilla Y León, la de Patrimonio, nace para hacer el Cerro inedificable, pero si a eso se acompaña las declaraciones -que existen y se han publicado, hemos hecho referencia en anterior tribuna de la gente de la Comunidad que a los propietarios hay que darles alfo, (diría yo pobrecillos)-, entonces la Ley no sirve, ni servirá, pues las peticiones son anteriores y no hay Ley retroactiva que perjudique derechos, derechos de existir, y, aquí, no existen ni por el convenio, y no existen por no haber presentado planeamiento de desarrollo.

Y, además, no existe derecho a indemnización, pues nunca los promotores han presentado planeamiento de desarrollo. Y no se sabe por qué, no se lo impide nadie.

Porque, dejándonos de historias de lo que tal o cual tiene que hacer, (que haga lo que le dé la gana), hay que preguntarse el paraje por sí solo es protegible o no. (Una Ley puede intensificar la protección, pero no da lo que se tiene).

Y el Cerro tiene esa naturaleza de protegible de siempre, desde el principio y eso medio ambientalmente genera el veto de la edificabilidad.

Pero a pesar de eso, “Yo no sé nada, pero he oído: Cerro edificado”. CLARO. Y eso en el futuro cuando lo convenga el Ayuntamientos será el  “Parque municipal del Cerro de los Poetas”, porque se cambiará-permutará ese terreno en otro edificable: y ya veremos la concordancia y, eso, ese futuro convenio es legal y el Ayuntamiento lo puede hacer y ejecutar, pero querrá, ya veremos.

Pero, también claro, todo esto así, hay acción pública presentada y no tramitada -habitual-, y se convierte por la inactividad del Ayuntamiento en terreno de múltiples posibilidades de negocio, que sólo pueden ser una o dos, según su interés, pero aquí se refuerza lo dicho por Fernando García de que promotor, (el que sea o los que sean), no se va a hacer daño ni a sí mismo y no molestara, ni va a molestar al almirante de mano de hierro, ni al revés.

Fdo.: Saturio Hernández