Dos años de la Ley de Vivienda: la vivienda de alquiler, en peor situación
El portal inmobiliario idealista ha publicado un análisis de los efectos de la Ley de Vivienda, ahora que se cumplen dos años de su entrada en vigor. Las conclusiones no dejan hueco al optimismo. La situación de la vivienda de alquiler ha ido a peor.
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En estos dos años, según las conclusiones del análisis, la oferta de viviendas en alquiler permanente se ha desplomado un 17 por ciento en España; el número de familias que compiten por cada vivienda que sale al mercado se ha incrementado un 85 por ciento, hasta las 35 familias en España y los precios se han incrementado un 24 por ciento desde la aprobación de la Ley
La oferta de viviendas en el mercado del alquiler permanente ha caído un 17 por ciento en los dos años que lleva en vigor la Ley por el Derecho a la Vivienda, a lo que se ha unido un destacado aumento del número de interesados por un arrendamiento, hasta un 79 por ciento en estos dos últimos años a nivel nacional.
Esta situación de amplía demanda frente a un stock que se sigue reduciendo ha conllevado un incremento medio de los precios de las rentas del 24 por ciento entre mayo de 2023 y abril de 2025, con datos de idealista.
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda ha modificado la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), ha creado la figura de las zonas de mercado residencial tensionado o concreta la figura del gran tenedor, y debía producir importantes cambios en el mercado residencial, sobre todo para los alquileres permanentes.
Pero sin embargo, en esto dos años de funcionamiento, la situación de la vivienda de alquiler en España no ha ido a mejor, sino todo lo contrario.
El mercado residencial, sobre todo en el alquiler, se encuentra totalmente tensionado, con 25 capitales de provincia firmando rentas en máximos históricos, donde la oferta de vivienda en alquiler ha vuelto a caer un 3% a nivel nacional en el primer trimestre de este año, aunque alguna capital destacada ha recuperado stock en el arranque de 2025 (ninguna de las áreas declaradas como tensionadas).
Mientras, la demanda no da respiro y sigue creciendo el número de interesados que compiten por cerrar un contrato de alquiler, con 35 personas de media que ‘pelean’ por ser el inquilino elegido entre enero y marzo de este año.
Con los últimos datos de idealista/data, este fenómeno de una alta demanda con poca oferta disponible tiene una incidencia destacada en las grandes capitales.
Barcelona es el gran mercado de la vivienda donde la competencia por un alquiler es mayor, con 61 familias por cada anuncio.
Le siguen Palma (57), Madrid (42), Bilbao (37), San Sebastián (37) y Sevilla (35). Por debajo de la media nacional, se sitúan Valencia (31), Málaga (28) y Alicante (25).
Pero aún hay ciudades con mayor competencia: Guadalajara ostenta el récord de familias interesadas en cada alquiler, con 108 contactos, seguida por Vitoria (106), Pamplona (71) o Lleida (66).
Demanda creciente
En estos dos años desde que se aplica la Ley de Vivienda, la demanda ha crecido un 79 por ciento, cuando en el primer trimestre de 2023, antes de su entrada en vigor, la media de interesados por anuncio de alquiler era de 19 familias. Dos tercios de las capitales han duplicado o más la competencia para encontrar un piso de alquiler, como Bilbao (194%), Sevilla (142%), Palma (109%) o Barcelona (99%), y por debajo de la media aparecen Madrid (60%), Alicante (29%), Valencia (14%) o Málaga (9%).
Mientras continúa la tendencia al alza de la demanda, la oferta de viviendas en alquiler ha seguido cayendo, como lo lleva haciendo desde 2020.
En estos dos años que estamos analizando, el stock nacional en arrendamiento ha bajado un 17% de media, con descensos destacados en Córdoba (-66%), Oviedo (-52%), Barcelona (-46%), Ourense y Huesca (ambos con un -43%). Los grandes mercados han tenido un resultado diferente, con nuevas bajadas en Bilbao y San Sebastián (-36% en ambos), Palma (-35%), Sevilla (-31%) y Madrid (-21%), mientras que en Alicante (6%), Valencia (13%) o Málaga (23%) la oferta de alquileres ha crecido, sobre todo tras un buen arranque de año.
Los expertos creen que la Ley de Vivienda ha tenido un impacto negativo en el mercado del alquiler.
El alquiler de temporada ha sido una de las ‘vías de escape’ para muchos propietarios de viviendas que antes se ofertaban en alquiler permanente.
Y es que mientras decae la oferta de alquiler habitual, es el alquiler de temporada el que ha cogido impulso, con un incremento de la oferta de un 25% interanual en el primer trimestre, y ya supone el 14% de todo el mercado en alquiler en España.
Mientras el Gobierno interviene con una medida tras otra sobre el mercado de la vivienda, que el propio presidente del Gobierno ha destacado que “no funciona”, los precios de los arrendamientos no han parado de subir en estos dos años, hasta un 24% de media en España, pero donde destacan los incrementos de Segovia (39%), Valencia (35%), Madrid (31%) o Santa Cruz de Tenerife (30%).
En las grandes capitales, la tendencia también ha sido de alzas de las rentas, como en Barcelona (28%), Alicante (27%), Málaga y Palma (ambas con un 24%), y ya por debajo de la media nacional en Zaragoza o Murcia (los dos con un 19%), Las Palmas de Gran Canaria (16%), Sevilla (15%), Bilbao y San Sebastián (ambas con un 13%).
De hecho, hasta 25 capitales de provincia han cerrado el mes de abril con rentas en máximos históricos, tras establecerse en 14,3 euros/m2 de media, según el último informe de precios publicado por idealista.
Este dato supone el récord histórico de las rentas en España.
