Casi una de cada tres viviendas se compra sin hipoteca en España

UVE Valoraciones, firma homologada con 15 años de trayectoria en tasación inmobiliaria, ha presentado un análisis detallado sobre el porcentaje de viviendas financiadas por provincias, basado en los datos anualizados del INE. 

El estudio revela que el recurso a la hipoteca es un indicador directo del perfil del comprador: mientras que el usuario final de las grandes urbes depende del crédito, los inversores en zonas turísticas y los compradores en áreas de baja actividad inmobiliaria optan mayoritariamente por el pago al contado.

Casi el 30 por ciento de las viviendas en España se compra sin hipoteca, con diferencias de hasta 60 puntos entre provincias. 

A nivel nacional, solo se financiaron el 71,56 por ciento de las viviendas vendidas en los últimos doce meses.

Aunque disminuye su porcentaje, los valores absolutos reflejan la fortaleza de las compras no financiadas, que han crecido de forma sostenida desde 2018 (con la única excepción del año del confinamiento) y se han mostrado inmunes a las fluctuaciones de los tipos de interés que sí afectaron al mercado hipotecario, tal y como muestra el gráfico siguiente:

El análisis provincial desvela una disparidad extrema en el mercado nacional, encabezada por Álava, donde la financiación alcanza un 98,46 por ciento, seguida de cerca por Madrid (94,79%) y Vizcaya (94,54%), zonas donde el comprador de vivienda habitual es el protagonista absoluto. 

En el extremo opuesto, provincias con un fuerte componente turístico muestran una realidad radicalmente distinta: en Alicante solo se financian el 45,41% de las adquisiciones, mientras que en Málaga el porcentaje es del 65,54%, cifras que reflejan el peso del inversor nacional y extranjero que no requiere crédito bancario o se financia por otras vías. 

España vaciada

Una situación similar se observa en la "España vaciada", donde los bajos precios permiten el acceso a la propiedad sin endeudamiento, como ocurre en Teruel (37,06%) o Ávila (43,52%). 

El análisis histórico de UVE Valoraciones permite observar ciclos muy definidos en la financiación habitacional.

Desde 2007 hasta 2014, el porcentaje descendió sin interrupción hasta alcanzar el 60,12% en España, el 72,80% en Madrid y el 32,55% en Alicante. 

Según el informe, los porcentajes superiores al 100 por ciento que se registraban antes de 2014 se explican porque era una práctica habitual hipotecar o rehipotecar la vivienda para obtener un crédito destinado al consumo y no exclusivamente a la adquisición.

Tras ese periodo, se inició un ciclo que terminó en 2024, con un repunte a finales de 2020 (año del confinamiento) donde las cifras subieron al 81,59% nacional, el 108,74% en Madrid y el 51,04% en Alicante, para descender posteriormente hasta los valores actuales del 71,56% en España, 94,79% en Madrid y 45,41% en Alicante.

El impacto de los tipos y el escenario futuro

El estudio de UVE Valoraciones destaca que las provincias con mayor porcentaje de viviendas financiadas, como Madrid, Barcelona (87,59%) o Valencia (72,18%), son las más vulnerables ante la evolución de los costes hipotecarios.

Aunque desde mediados de 2024 el mercado había iniciado un nuevo ciclo con un ligero aumento en el porcentaje de hipotecas, la coyuntura actual plantea nuevas amenazas.

Como ha asegurado Germán Pérez Barrio, presidente de UVE Valoraciones, “el porcentaje de financiación funciona como el termómetro que nos permite identificar quién está comprando en cada zona: en las grandes ciudades, el usuario final necesita el crédito de forma casi sistemática para acceder a la vivienda habitual. Sin embargo, las expectativas de subidas de tipos por la inestabilidad internacional, como la guerra en Irán, podrían provocar una nueva disminución en el número de hipotecas, afectando precisamente a las regiones con mayor dificultad de acceso a la vivienda”.