Vivienda pública en España: un problema que viene de largo

El Observatorio de Vivienda y Suelo, publicado por el Ministerio de Vivienda, refleja la evolución de la construcción de vivienda pública en España, marcado por oscilaciones en las últimas cuatro décadas y por una caída significativa en los últimos años.

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Si se analiza la evolución del número de viviendas protegidas terminadas en el conjunto de España, se observa que, tras el incremento registrado al comienzo de la década de 1980, periodo en el que se llegaron a alcanzar 114.067 viviendas protegidas en 1985, seguidamente se experimentó una notable reducción del 50% en el año 1991. 

A partir del año 1993 se produjo una leve recuperación, pero a finales de los 90 comenzaron nuevamente a reducirse, en una tendencia que ha caracterizado las últimas décadas alcanzando valores mínimos de los últimos cuarenta años. 

Desde el valor más bajo, registrado en el año 2017, con 4.938 viviendas protegidas, a partir del año 2019 puede apreciarse una leve recuperación en el número de viviendas protegidas terminadas, si bien no llega a aproximarse a los valores anteriores a 2014.

En Castilla y León, en el periodo 1981-90 se terminaron 130.079 viviendas, según datos oficiales, y de ellas 71.150 fueron vivienda protegida (54,7 por ciento).

Entre 1991 a 2000, el porcentaje de vivienda protegida descendió hasta el 10,7 por ciento, con 18.687 viviendas, de un total de 175.361.

Entre 2001 a 2010, la caída fue mayor. De 314.067 viviendas terminadas en Castilla y León, 20.689 fueron públicas, el 6,4 por ciento.

Por último, entre 2011 a 2020, de las 4.3.641 viviendas terminadas, 6.275 eran públicass, el 14,41 por ciento. Entre 2021 a 2023, de las 12.726 viviendas terminadas, sólo 176 eran públicas, el 1,4 por ciento.

Por otra parte, si atendemos a la proporción de vivienda protegida sobre el total de vivienda terminadase aprecia cómo en torno a 1985 la producción de vivienda protegida llegó incluso a superar a la construcción de vivienda libre, situándose por encima del 50 por ciento del total, una situación que se mantuvo hasta el año 1988, momento a partir del cual el porcentaje de vivienda protegida registró una caída notable hasta situarse en el 7,2% del total en el año 2002; si bien, coincidiendo con una etapa de fuerte incremento de la producción en el inicio del “boom inmobiliario”. 

En los últimos años el porcentaje se ha reducido de nuevo, pero esta vez en un contexto muy diferente caracterizado por mínimos históricos, también en la producción de vivienda libre.

En cuanto a la evolución de la vivienda terminada y de la proporción de vivienda protegida por

comunidades autónomas, en la década de los 80, la producción de vivienda protegida superó a la de vivienda libre en diez comunidades autónomas, además de Ceuta y Melilla, con porcentajes superiores al 50 por ciento, siendo notables los casos de Extremadura, Asturias, Navarra

o Aragón, con más de un 70 por ciento de vivienda protegida respecto del total. 

Sólo en los casos de Baleares y Canarias la proporción fue inferior al 30%, con un 16,2% y un 21,1% de vivienda protegida, respectivamente.

En los años 90 la situación cambió drásticamente, de manera que, en casi todas las comunidades autónomas, la vivienda protegida supuso menos de un 30 por ciento del conjunto del parque inmobiliario. 

Tan sólo Extremadura, Navarra o Murcia mantuvieron un porcentaje algo superior al resto (41,7%, 39,1% y 32,4%, respectivamente).

En el periodo 2001-2010 la proporción de vivienda protegida se redujo de forma significativa, a pesar de que las cifras absolutas se mantuvieron o crecieron en muchas comunidades autónomas, debido al incremento de la construcción de vivienda libre.

En cambio, en el periodo 2011- 2019, se produjo un repunte de la proporción de vivienda protegida en todas las comunidades, a pesar de haberse dado una sensible reducción de la actividad constructora, debido a que la promoción de vivienda libre se redujo con mayor intensidad que la vivienda sujeta a protección.

Teniendo en cuenta las cifras acumuladas en los diferentes periodos temporales  y pese a la grave crisis experimentada en la última década, especialmente por el sector de la construcción, la vivienda terminada ha aumentado de manera generalizada desde los años 80, superando en la mayoría de casos al aumento de hogares, e incluso llegando a duplicarlos en casos como el de Andalucía, Aragón, Asturias, Castilla-León (en este caso, el crecimiento de la vivienda casi triplica al de los hogares), Castilla-La Mancha, Extremadura, Galicia y Murcia.

Por su parte, en en el último período (2021-2023), en la mayor parte de las comunidades autónomas se ha producido un aumento mayor de hogares que de nuevas viviendas. 

A nivel nacional, el aumento de hogares ha sido de 563.295, mientras que solamente se han construido 273.393 nuevas viviendas, consolidándose la tendencia de desacoplamiento entre la oferta y la demanda de vivienda que se iba produciendo anteriormente en muchas regiones de España.

Destaca el caso de Cataluña, ya que en esta comunidad se han constituido 102.755 nuevos hogares, frente a las 35.322 nuevas viviendas que se han construido en este periodo temporal.

Este fenómeno, unido a la crisis económico-financiera que asoló la construcción de vivienda en el país en ese mismo periodo, da lugar al desequilibrio entre incremento de hogares e incremento de viviendas. 

No obstante, si atendemos a las cifras totales resultantes del periodo 1981-2023, en términos medios, la proporción se ha compensado en la mayor parte del territorio nacional, superando las viviendas al número de hogares en casi todos los casos. En todo caso, en la interpretación de los datos debe tenerse en cuenta que una parte de las viviendas construidas en nuestro país han estado destinadas a segunda vivienda o uso vacacional.

El estudio demuestra el reducido incremento de la vivienda protegida en relación con la vivienda libre experimentado en el periodo 1981-2023. 

En la mayoría de las comunidades autónomas este crecimiento también fue limitado en relación con el incremento de los hogares o viviendas principales, a lo largo de las tres últimas décadas. 

Una circunstancia singular se produce en Madrid, única comunidad en la que el incremento de los hogares supera al de nuevas viviendas terminadas, como consecuencia del fuerte incremento de población en las últimas décadas. 

Finalmente, también destaca el fenómeno que se produce en las dos Castillas, con cifras muy similares, donde las viviendas libres terminadas prácticamente duplican a los nuevos hogares constituidos, que a su vez doblan el número de viviendas protegidas construidas a lo largo de todo el periodo 1981-2023.

Por su parte, se puede apreciar con claridad el porcentaje de incremento de viviendas protegidas en relación con el incremento de hogares, y cómo dichas viviendas no llegan a cubrir, en muchos casos, las necesidades habitacionales básicas del 30 por ciento de los nuevos hogares. 

Las comunidades autónomas de Asturias, Extremadura y Navarra son las que presentan porcentajes más elevados, superando el 50 por ciento.

También Aragón, La Rioja, ambas Castillas, Murcia, Comunidad Valenciana, País Vasco y Andalucía presentan porcentajes algo superiores a la media nacional.

Los datos proporcionados por Eurostat y por el Observatorio Housing Europe corroboran que el parque de vivienda en alquiler social en España se encuentra en casi 5 porcentuales por debajo de la media de los países de la Unión Europea, en los cuáles, en términos medios, su parque de vivienda en alquiler social se sitúa en el entorno del 8% con respecto a las viviendas principales, frente al 3,3 por ciento de España.