El Gobierno apunta a las causas de la crisis de la vivienda en España
El Gobierno ha publicado este miércoles en el Boletín Oficial del Estado el Decreto-ley para adoptar medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, un texto que repasa las causas de los problemas que tienen muchas familias para acceder a este bien básico.
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Durante las últimas décadas, España ha sufrido diferentes crisis en materia de acceso a la vivienda que han afectado a distintas generaciones.
Si bien todas ellas han sido de diferente naturaleza y origen, coinciden, sin embargo, en su efecto: la restricción del derecho a la vivienda en condiciones dignas y adecuadas para amplios sectores de la población y, en particular, para las clases medias y trabajadoras.
La crisis actual es poliédrica y multicausal, según el Gobierno, pero no se entiende sin retrotraerse a la anterior crisis inmobiliaria, la del año 2011.
Y que cumple con todas las características para ser catalogada como una emergencia habitacional.
Tampoco se puede obviar su claro impacto en la sociedad, siendo el problema de la vivienda una de las principales preocupaciones ciudadanas, tal y como recogen los estudios del Centro de Investigaciones Sociológicas.
Como consecuencia de la anterior crisis, en España se ha generado un déficit de oferta de vivienda, especialmente a precio asequible, en áreas metropolitanas y grandes ciudades de nuestro país debido a la paralización del sector de la construcción, la concentración de una mayor demanda de vivienda en esos puntos geográficos y el crecimiento demográfico intrínseco a un país con un crecimiento económico, tanto actual como proyectado, tan positivo como es el caso de España.
Este déficit de oferta y concentración de la demanda se agudiza debido a la ausencia de un parque público de vivienda que se disponga a la ciudadanía a precios asequibles. Esta situación no es consecuencia de una falta de compromiso presupuestario por parte de las instituciones públicas.
Solo en democracia, en España se han construido más de dos millones de viviendas protegidas con cargo al esfuerzo del presupuesto público, bien sea de forma directa mediante la concesión de subvenciones o enajenación de suelos por un coste mucho menor al real de mercado, o de forma indirecta mediante bonificaciones fiscales.
En la actualidad, debido a los procesos de descalificación y pérdida de esa protección, las administraciones públicas son propietarias de poco más de 300.000 de esas viviendas.
A esta carestía de vivienda asequible y propiedad de las administraciones se unen diferentes cambios en los usos y relaciones sociales que han provocado alteraciones en las interacciones sociales y económicas.
Estos cambios sociales han conllevado, por distintas circunstancias, a su vez, cambios del uso que realizan las personas de las viviendas.
Desde la crisis inmobiliaria de 2011, el país ha absorbido el excedente de producción de viviendas que se produjo en la primera década de los 2000.
En los últimos quince años, en España se han creado más hogares que el número de viviendas producidas, como consecuencia de la paralización total del sector tras la anterior crisis.
Así, entre los años 2011 y 2020, el diferencial porcentual acumulado entre construcción de viviendas y creación de hogares fue de -1,2%. Entre 2021 y 2025 ese diferencial fue de -3,9%.
De esta forma, en España se precisa hoy de la producción de 750.000 viviendas para atender a la creación de hogares de los últimos quince años, según el Banco de España
Nunca tantas viviendas del parque edificado en España se han destinado al uso residencial.
El Banco de España ha apuntado que, entre los años 2021-2025, 1,2 millones de viviendas que anteriormente tenían uso no residencial o se encontraban desocupadas han pasado a tener un uso residencial por parte de la ciudadanía.
Tampoco nunca tantos hogares habían residido de alquiler en España como actualmente. Solo en los últimos quince años, el porcentaje de hogares que residen bajo esta modalidad se ha incrementado en más de 4,5 puntos.
Y la creación de oferta e incremento del parque de viviendas en alquiler residencial han tenido un ritmo de crecimiento sostenido de 95.000 unidades anuales en el período 2021-2025, tal y como recoge el regulador en su último Informe Anual.
En resumen, la capacidad de uso residencial del parque de vivienda en España se encuentra en máximos históricos.
Según el INE, el Índice de Precios de la Vivienda ha pasado del 53,7 a comienzo de 2015 al 107,5 en el primer trimestre de 2026.
Al acudir a datos oficiales de compraventas registradas de vivienda del Consejo General del Notariado, se observa que entre los años 2014-2024 el índice Case-Shiller –que permite medir la evolución de precios de la vivienda en tiempo real a partir de las observaciones de ventas repetidas del mismo inmueble–, los precios en la ciudad de València se han incrementado en la citada década a una media anual cercana al 8%; en Málaga, superior al 7,5%; en Madrid, el 6%, en Barcelona, el 4,5%; en Zaragoza, el 4%; y en Sevilla, el 3,75%.
Este incremento sostenido del precio real de la vivienda bajo este índice ha tenido lugar también a escala nacional, pero con una intensidad especialmente acusada entre 2022 y 2024.
Mientras que en 2022 este incremento fue negativo, en el año 2023 ascendió hasta el 4%. Y, solo un año más tarde, este se multiplicó hasta alcanzar una tasa de variación anual cercana al 10%.
Es decir, en apenas de dos años los precios pasaron de crecer negativamente a incrementarse con tasas anuales del 10%, bajo la metodología de este índice.
En síntesis, aunque no se han alcanzado niveles equivalentes a los de la anterior crisis, ni las causas que han llevado a la actual son mínimamente comparables, sí obliga a los poderes públicos a continuar tomando medidas excepcionales para hacer frente a la emergencia habitacional existente.
Desahucios
Si bien es cierto que los desahucios han descendido de forma significativa desde 2019 gracias a las medidas del Gobierno de España, tanto nuestra condición de Estado social y democrático de Derecho como los compromisos internacionales asumidos por España, en los términos establecidos por el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de Naciones Unidas, exigen una mayor protección para que ningún desahucio de una persona que carezca de alternativa habitacional.
Más aún cuando las administraciones competentes para proporcionársela hacen una evidente dejación en sus funciones. El real decreto-ley, en materia de desahucios, establece dos grupos de medidas, subdividiéndose a su vez el primero en otros dos:
En primer lugar, se suspenderán los procedimientos de desahucio en los que la persona afectada carezca de alternativa habitacional cuando la vivienda sea titularidad de un fondo buitre.
Esta suspensión se mantendrá hasta el 31 de diciembre de 2030.
No se prevén compensaciones y la suspensión tendrá carácter indefinido mientras subsistan las causas que la motivaron. Adicionalmente, se establece un régimen que resultará de aplicación cuando no proceda la enervación extraordinaria que se indica después, y los demandantes no se encuentren incluidos dentro del grupo anterior de los fondos buitre.
En este supuesto, se prevén compensaciones cuando los demandantes sean personas físicas o jurídicas que se dediquen al alquiler asequible.
En segundo lugar, se recoge una enervación extraordinaria de la acción con carácter estructural.
La enervación es una acción que puede ejercerse por el inquilino cuando hay un proceso de desahucio y se adeudan cantidades.
A través de la enervación, el inquilino paga las cuantías adeudadas y se pone fin al proceso judicial, continuando la vida del contrato con normalidad. Mediante esta nueva regulación, cuando no se ofrezca alternativa habitacional por las comunidades autónomas, estarán obligadas a enervar la acción en un plazo de dos meses. Durante esos dos meses permanecerá el proceso suspendido.
En caso de enervarse, se pondrá fin al proceso judicial. En caso de no enervarse la acción en el plazo de dos meses, se mantendrá la suspensión hasta que la Administración competente cumpla con su obligación.
De acuerdo con las estadísticas, esta regulación resultará de aplicación a la inmensa mayoría de los casos de desahucio, sirviendo para el resto la regulación de las suspensiones antes indicad